私房租賃是以私有房屋為租賃物的租賃，這是整個租賃市場中的主體。就農(nóng)村私房而言，目前的限制主要是針對宅基地，而非針對房屋的，所以農(nóng)村房屋出租并不存在法律上的障礙;城市私房的租賃，目前也沒有多少限制，完全可以成為租賃合同的標(biāo)的。就目前的實踐情況來看，農(nóng)村私房與城市私房在租賃問題上，也基本上沒有什么區(qū)別。因此，在處理時可以忽略二者之間的差別。在審判實踐中，涉及私房租賃的糾紛主要有以下幾個方面：
(一)房屋租賃合同未經(jīng)登記、批準，是否影響合同的效力
目前，許多地方對房屋租賃合同，都要求報經(jīng)當(dāng)?shù)乜h級以上人民政府批準或者登記。對于按照地方規(guī)定應(yīng)當(dāng)批準、登記，而未批準、登記的合同是否有效，在一些地方還是存在爭議的。我們認為，《城市房地產(chǎn)管理法》第53條關(guān)于房屋租賃合同應(yīng)當(dāng)向房產(chǎn)管理部門登記備案的規(guī)定，以及地方規(guī)定要求的批準、登記，對租賃合同的效力都不產(chǎn)生影響。《合同法若干解釋(一)》第9條就合同登記與效力之間的關(guān)系已經(jīng)有了明確的解釋，法律雖然有不得如何的規(guī)定，但該條款并未規(guī)定不辦理登記手續(xù)，合同就屬于無效的內(nèi)容。而且，這些規(guī)定的立法意圖，僅僅是出于行政管理的需要，而要求當(dāng)事人予以配合，以達到加強國家對流動人口的管理、防止國家稅收流失等目的，而不是對合同的效力加以否定。
(二)出租人是否可以斷電、斷煤(氣)、斷水等手段作為先履行杭辮的手段
在房屋租賃合同中，承租方不支付租金，出租方便斷電、斷煤(氣)、斷水的，是否構(gòu)成先履行抗辯?我們認為，在租賃合同中，當(dāng)事人既可能約定先付租金后使用租賃物，也可能約定先使用租賃物，然后再付租金的。因此，是否構(gòu)成先履行抗辯，須結(jié)合具體案件具體判斷。而且，出租方斷電、斷煤氣、斷水的行為在不同的情況下，也可能包含不同的意思，如以不讓承租方繼續(xù)使用房屋為目的而斷電、斷煤氣、斷水的，就應(yīng)當(dāng)認為是要求解除合同;如以使承租方支付租金為目的的，則構(gòu)成對欠租部分的相應(yīng)抗辯。
至于出租方采取前述行為后，承租方應(yīng)否支付相應(yīng)期間租金的問題，我們認為也應(yīng)當(dāng)結(jié)合具體情況來分析。當(dāng)斷電等行為尚未根本影響承租方使用房屋的，如以居住為目的的租賃合同，承租人在沒有電的情況下，如果只是使用起來不方便，但仍然能夠?qū)崿F(xiàn)居住目的的，則繼續(xù)使用房屋的承租方僅得相應(yīng)減少租金，而不能完全不支付;如斷電等行為從根本上影響了承租方對房屋的使用的，如以經(jīng)營餐飲為目的租賃房屋的，出租方采取前述行為，必將使承租方不能實現(xiàn)合同目的，此時，承租方就不必繼續(xù)支付該期間的租金。但是在后一種情形下，承租人如果在斷電期間仍然占用了房屋的，則應(yīng)結(jié)合出租方是否要解除合同、是否已經(jīng)給予其合理的搬出期限等因素，綜合考慮是否應(yīng)給予出租方相應(yīng)的補償。
(三)出租人“一房二租”合同效力的判斷標(biāo)準
出租人前后分別與不同承租人簽訂租賃合同，并向其中之一人交付房屋的，其租賃合同的效力如何確認?如訂立合同在前的承租人主張訂立合同在后，但已經(jīng)實際占有房屋的承租人訂立的后租賃合同無效的，如何處理?
我們認為，出租人分別與不同承租人簽訂租賃合同的，租賃合同均有效。租賃合同的效力不因承租人訂立數(shù)份合同而無效。因此，承租人均可以要求出租人履行合同。出租人不能履行的，應(yīng)當(dāng)對不能履行的承租人承擔(dān)違約責(zé)任。如果出租人已經(jīng)將房屋實際交付給其中之一，而其他承租人主張出租人繼續(xù)履行的，因繼續(xù)履行在事實上已經(jīng)不可能，法院可以不予支持。對此情況，法院在審理過程中，可以向當(dāng)事人予以釋明，允許其變更訴訟請求，向出租人行使違約之訴。當(dāng)事人不變更訴訟請求的，可以駁回其訴請。
由于出租人與所有承租人訂立的租賃合同都是有效的，因此，合同簽訂時間在前的承租人主張后租賃合同無效的，不予支持。
(四)第三人原因?qū)е碌姆课蓁Υ茫凶馊丝煞褚鬁p少租金的判斷標(biāo)準
按照《合同法》的相關(guān)規(guī)定，出租人出租房屋，負有保證承租人使用、收益的權(quán)利。只要承租人的該項權(quán)利受到損害，則不管是出租人的原因還是第三人的原因，均屬于履行合同的瑕疵，出租人應(yīng)當(dāng)負責(zé)予以排除。在尚未消除瑕疵而影響承租人使用收益的，承租人可以要求減少租金。
(五)第三人對房屋進行的侵害，承租人可否直接向侵權(quán)人主張權(quán)利的判斷標(biāo)準
承租人承租房屋以后，即對房屋有占有、使用、收益的權(quán)利，當(dāng)?shù)谌说男袨橛绊懫渖鲜鰴?quán)利時，承租人可以基于承租權(quán)請求排除妨礙、損害賠償。但房屋所有權(quán)人亦可以基于所有權(quán)向侵權(quán)人主張權(quán)利。
雖然，這兩種不同性質(zhì)的權(quán)利，各有其范圍。但從實際的行使來看，房屋所有權(quán)人對房屋的權(quán)利與承租人對房屋的權(quán)利有時是會有交叉的。因此，雙方的權(quán)利如何行使、協(xié)調(diào)，一直是比較有爭議的問題。我們認為，雙方的權(quán)利行使應(yīng)當(dāng)堅持如下原則：即就雙方權(quán)利重合的部分，其中一方行使權(quán)利的，另外一方可以加入已經(jīng)主張權(quán)利的當(dāng)事人一方來，但不能再另外單獨主張這部分權(quán)利。同時，由于所有權(quán)人的權(quán)利與承租人權(quán)利不一致的地方，應(yīng)當(dāng)各自主張，另外一方不能主張屬于對方的權(quán)利。如承租人可以要求侵權(quán)人承擔(dān)因故意或者重大過失而給自己帶來的營業(yè)損失，所有權(quán)人就不能主張;同樣，第三人所侵害的權(quán)利僅僅是所有權(quán)人的權(quán)利，而非承租人的權(quán)利時，承租人也不得行使損害賠償請求權(quán)。
(六)未經(jīng)登記的租賃合同能否對抗房屋買賣的判斷標(biāo)準
對此問題也是存在不少爭議的。有認為登記與否不影響“買賣不破租賃”原則的適用，租賃合同都可與之對抗。也有認為未經(jīng)登記不能對抗買賣合同的。這兩種觀點其實代表了在這個問題上兩種不同的價值衡量。按照前一觀點，則房屋的買受人不能以自己不知租賃合同的存在為由，主張承租人遷讓，但買受人仍然可以以出賣人未告知為由，要求撤銷買賣合同，或者要求出賣人承擔(dān)其他責(zé)任。承租人和買受人也都是有救濟途徑的。但其價值判斷傾向于維持租賃合同的現(xiàn)狀，以加強對承租人的保護，但對買受人而言，交易的風(fēng)險可能會增加，交易安全會受到影響;按照后一觀點，承租人不能以未經(jīng)登記的租賃合同對抗買受人，只能遷讓，并于遷讓后向出賣人主張損害賠償?shù)冗`約責(zé)任，其權(quán)益從法律上說也可以得到保護。其價值判斷傾向于維護買賣交易的安全，并對租賃權(quán)的“物權(quán)化”效力施加一定的限制。
