導(dǎo)讀：對(duì)于共有物如何進(jìn)行利用的問題，我國(guó)法律沒有明確規(guī)定。一般認(rèn)為，房屋作為共同財(cái)產(chǎn)應(yīng)按照共有的原則對(duì)其進(jìn)行管理和處分。共有房屋的出租，無論是按份共有還是共同共有，都應(yīng)征得全體共有人的同意。
1.對(duì)于共有物的處分行為一般應(yīng)征得所有共有人的同意，這在實(shí)踐中是極為困難的，部分甚至一個(gè)共有人不同意時(shí)，就不能處分共有物，不免會(huì)影響共有物的有效利用，妨礙社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。所以，近幾年來，一些國(guó)家和地區(qū)的立法突破傳統(tǒng)民法關(guān)于共有物處分的規(guī)定，在處分共有物的問題上，采用“多數(shù)決原則”。例如，我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)《土地法》第三十四條規(guī)定：共有土地或建筑物改良物，其處分、變更及設(shè)定地上權(quán)、永佃權(quán)、地役權(quán)或典權(quán)，應(yīng)以共有人過半及其應(yīng)有部分合計(jì)過半數(shù)之同意行之。但其應(yīng)有部分合計(jì)逾三分之二者，其人數(shù)不予計(jì)算。我國(guó)人大立法部門在起草相關(guān)法律草案時(shí)，也有此意見。
2.出租行為是利用行為，一般不會(huì)改變房屋的性質(zhì)，對(duì)房屋沒有太大的損害。而現(xiàn)在民法大多提倡“物盡其用”，僅因少數(shù)共有人的不同意見，而影響房屋的利用，不符合社會(huì)的價(jià)值取向。
所以，對(duì)于房屋的租賃只要征得大多數(shù)共有人同意即可。但要注意的是，如果是共同共有，則采取人數(shù)的多數(shù)決方式;如果是按份共有，則采取人數(shù)以及面積的多數(shù)決方式。
【拓展】
房屋共有
一項(xiàng)房屋所有權(quán)可以有一個(gè)主體，也可以有多個(gè)主體。房屋共有是指某一房屋屬于兩個(gè)以上的主體所有。房屋共有的兩種形式分為房屋按份共有和房屋共同共有。
房屋按份共有
房屋按份共有又稱房屋分別共有，是指兩個(gè)以上的主體對(duì)同一房屋按照一定的份額共同享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利，并承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)。所謂份額，是指共有人在所有權(quán)整體中所享有權(quán)利的份量，即所有權(quán)份額，其效力及于房屋整體的每一物質(zhì)構(gòu)成部分，而不能簡(jiǎn)單理解為實(shí)物份額。例如，甲、乙、丙合資興建一棟房屋，三方按5：3：2的比例出資，形成甲、乙、丙三方對(duì)該房屋的5：3：2的所有權(quán)份額，則各自2使用該房屋的面積原則上應(yīng)按此比例分配，但也可能并非如此。實(shí)際使用只具有分管性質(zhì)，不能將之等同于所有權(quán)份額。
房屋按份共有，并不是把共有房屋分割成若干份，各享有一份所有權(quán)，而是各所有權(quán)人按照所有權(quán)份額享有權(quán)利和承擔(dān)義務(wù)。房屋按份共有人享有的權(quán)利包括占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和處分權(quán)。占有權(quán)既是指有實(shí)際占有、支配房屋的權(quán)利，還包括以所有權(quán)人的名義進(jìn)行房屋所有權(quán)登記。使用權(quán)是指房屋共有人有權(quán)按自己應(yīng)占份額、依房屋用途實(shí)際使用房屋。收益權(quán)是指房屋共有人有按自己所占份額分享利用房屋所得利益的權(quán)利，如房屋出租的租金，由按份共有人按所有權(quán)份額分享。處分權(quán)是指房屋按份共有人有權(quán)根據(jù)自己的意愿依法轉(zhuǎn)讓自己的所有權(quán)份額。按份共有人轉(zhuǎn)讓自己的所有權(quán)份額，其他共有人在同等條件下有優(yōu)先購買權(quán)。房屋按份共有人應(yīng)盡的義務(wù)包括兩個(gè)方面：一是按照所有權(quán)份額承擔(dān)對(duì)共有房屋進(jìn)行管理、修繕等支出的費(fèi)用;二是行使所有權(quán)時(shí)不得損害其他共有人的利益。按份共有人在使用和處分房屋時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照協(xié)商一致的原則處理，意見不一致時(shí)，依占房屋份額過半數(shù)的共有人的意見作出決定。各個(gè)共有人不得各行其是。在按占房屋所有權(quán)過半數(shù)的共有人的意見做出決定時(shí)，不得損害其他共有人的利益。部份共有人行使權(quán)利侵犯其他共有人的利益造成損失時(shí)，應(yīng)當(dāng)賠償損失。按份共有人在轉(zhuǎn)讓其房屋所有權(quán)份額時(shí)，不通知其他共有人，不保證其他共有人在同等條件下的優(yōu)先購買權(quán)的，其轉(zhuǎn)讓行為無效。
按份共有的房屋可因部分共有人的要求進(jìn)行分割，分割的方式有四種，共有人可根據(jù)具體情況進(jìn)行選擇。
直接分割房屋
形成房屋的區(qū)分所有。能夠區(qū)分成彼此獨(dú)立使用的房屋，按份共有人可對(duì)房屋按份額直接進(jìn)行分割。如一棟三層樓的房屋，為三個(gè)所有人等份共有，就可以各分得一層房屋的所有權(quán)。但由于整個(gè)房屋是連在一起的，有些屬于無法分割的部分，仍為各所有人共同所有，因而形成房屋的區(qū)分所有。
房屋作價(jià)補(bǔ)償
即房屋由按份共有人中的一人獨(dú)有，其他共有人的所有權(quán)份額折成價(jià)款，由獨(dú)自取得所有權(quán)的人補(bǔ)償。
直接分割房屋與房屋作價(jià)補(bǔ)償相結(jié)合
這主要包括兩種情況：一是對(duì)房屋進(jìn)行直接分割時(shí)，由于房屋結(jié)構(gòu)的原因，各按份共有人無法按各自擁有的所有權(quán)份額比例分配，對(duì)部分所有權(quán)份額作價(jià)補(bǔ)償。如甲、乙按3：2的比例擁有一棟兩層樓的房屋，該房屋如分割成各占一層時(shí)，則乙占了甲的所有權(quán)份額，此時(shí)，就應(yīng)作價(jià)由乙補(bǔ)償甲的所有權(quán)份額。二是三個(gè)以上的人按份共有房屋時(shí)，房屋由兩個(gè)以上的共有人補(bǔ)償其他共有人所占份額的價(jià)款后，再按比例分割房屋。如甲、乙、丙、丁共有一棟房屋，房屋作價(jià)由甲、乙所有，甲、乙在補(bǔ)償丙、丁應(yīng)占部份的所有權(quán)份額后，再按比例分割房屋。
房屋變價(jià)分割
房屋按份共有人都不愿取得房屋所有權(quán)時(shí)，可把房屋出售，賣得的價(jià)款由共有人按所有權(quán)份額進(jìn)行分配。
房屋共同共有是指兩個(gè)以上的所有人對(duì)于房屋都享有平等的所有權(quán)。共同共有是不確定所有權(quán)份額的共有。房屋共同共有區(qū)別于房屋按份共有，具有以下兩個(gè)顯著特點(diǎn)：
(1)房屋的所有權(quán)不劃分所有權(quán)份額，各所有權(quán)人享有平等的權(quán)利。這里必須注意，平等的權(quán)利不等于平等的份額，共同共有是沒有份額區(qū)分的。
(2)除依法律規(guī)定和當(dāng)事人另有約定外，對(duì)房屋的共有關(guān)系不能終止，房屋不能分割，只有出現(xiàn)法律規(guī)定或當(dāng)事人約定的事由，導(dǎo)致產(chǎn)生共同共有的共同關(guān)系歸于消滅時(shí)，共有人才能分割共有房屋。
常見共有房屋所有權(quán)
共同共有的房屋是基于共同勞動(dòng)或共同生活而產(chǎn)生的。在實(shí)際生活中，最常見的房屋共同共有有夫妻共有房屋所有權(quán)和家庭共有房屋所有權(quán)兩種。
根據(jù)《婚姻法》的規(guī)定，除夫妻有特別約定的外，夫妻雙方在婚后所得的財(cái)產(chǎn)為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。因而，夫妻婚后興建、購買、受贈(zèng)或者繼承的房屋，屬于夫妻共同共有。在婚姻關(guān)系存續(xù)期間，共有房屋不能分割，只有在婚姻關(guān)系消滅(離婚或一方死亡)，或者雙方有特別約定時(shí)，才能確定份額，進(jìn)行分割。
家庭是社會(huì)的基本細(xì)胞，房屋是家庭活動(dòng)的必要場(chǎng)所。家庭共有房屋是家庭成員集體勞動(dòng)興建或通過接受贈(zèng)與等方式獲得的。家庭共有房屋在分家之前不得分割。
房屋的共同共有人對(duì)房屋享有平等的權(quán)利，對(duì)共同共有房屋所有權(quán)的行使，應(yīng)由全體共有人協(xié)商一致，不能協(xié)商一致的，按多數(shù)共有人的意見辦理，不允許個(gè)別共有人獨(dú)享房屋所有權(quán)。對(duì)于共同共有房屋的處分，尤其必須全體共有人意思表示一致，個(gè)別共有人處分共有房屋的行為無效。
房屋分割
共同共有關(guān)系終止時(shí)，必須對(duì)共同共有的房屋進(jìn)行分割。分割時(shí)，應(yīng)先確定各共有人的所有權(quán)份額，使共同共有轉(zhuǎn)變?yōu)榘捶莨灿校缓蟀窗捶莨灿械姆绞竭M(jìn)行分割。確定各所有人的份額，應(yīng)本著協(xié)商一致的原則，各所有人均應(yīng)本著團(tuán)結(jié)和睦、互助互讓的精神進(jìn)行協(xié)商，以求達(dá)成一致的意見。若法律對(duì)此有特殊規(guī)定的，應(yīng)依照法律的規(guī)定。如《婚姻法》規(guī)定，夫妻離婚時(shí)，對(duì)夫妻共同財(cái)產(chǎn)的分割，應(yīng)照顧女方和小孩的利益。對(duì)于當(dāng)事人無法協(xié)商一致，法律也無特別規(guī)定的，一般應(yīng)當(dāng)確定相等的所有權(quán)份額。
對(duì)于共有房屋，無法確定是共同共有還是按份共有時(shí)，如果一部分共有人主張按份共有，另一部分共有人主張共同共有，即使主體共同共有的人是少數(shù)，也應(yīng)該視作共同共有。
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