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論房地產(chǎn)拍賣糾紛中的利益平衡機(jī)制
文應(yīng)勤榮
一、我國(guó)房地產(chǎn)拍賣的現(xiàn)狀及問(wèn)題
1、房地產(chǎn)拍賣發(fā)展速度快，所占拍賣份額較大
自1986年我國(guó)恢復(fù)發(fā)展拍賣業(yè)以來(lái)，拍賣領(lǐng)域不斷擴(kuò)展，拍賣已經(jīng)進(jìn)入了文物藝術(shù)品、機(jī)動(dòng)車、房地產(chǎn)、股權(quán)、無(wú)形資產(chǎn)等領(lǐng)域。在房地產(chǎn)拍賣領(lǐng)域最先得以實(shí)踐的是土地使用權(quán)的拍賣。從1987年深圳市首次成功地以拍賣方式出讓一宗國(guó)有土地使用權(quán)開(kāi)始，至今除西藏自治區(qū)以外全國(guó)其他的省(自治區(qū)、直轄市)都建立了國(guó)有土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓制度。據(jù)國(guó)土資源部統(tǒng)計(jì)，招標(biāo)拍賣掛牌出讓土地面積、價(jià)款分別由1999年的1082公頃、114億元，提高到2003年的5.19萬(wàn)公頃、2937.76億元。全國(guó)招標(biāo)拍賣掛牌出讓土地面積占出讓土地總面積的比例由1999年的不足2%上升到2003年的27.78%。在房產(chǎn)拍賣方面，因經(jīng)濟(jì)糾紛中法院強(qiáng)制執(zhí)行而進(jìn)行的房地產(chǎn)拍賣占據(jù)了主流，另有少數(shù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商項(xiàng)目清盤中的尾房拍賣，而真正以拍賣方式為營(yíng)銷手段的商品房拍賣還很少。總體來(lái)看，房地產(chǎn)拍賣額在拍賣行業(yè)的經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目中所占的比例較大。2002年全國(guó)拍賣企業(yè)累計(jì)成交額9425956.31萬(wàn)元，房地產(chǎn)拍賣成交額8557128.38萬(wàn)元，在各經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目中占56%。2003年全國(guó)拍賣企業(yè)累計(jì)成交額2259960.75萬(wàn)元，房地產(chǎn)拍賣成交額4747603.38萬(wàn)元，在各經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目中占36%。
以上狀況的出現(xiàn)與房地產(chǎn)拍賣的特點(diǎn)緊密相關(guān)。第一，房地產(chǎn)價(jià)格對(duì)市場(chǎng)極為敏感，也是樓市競(jìng)爭(zhēng)中的主要因素，而房地產(chǎn)拍賣恰恰具有良好的價(jià)格發(fā)現(xiàn)功能。在拍賣中，價(jià)格被公開(kāi)透明的競(jìng)買過(guò)程操控，最終的成交價(jià)格最接近于買賣雙方的心理價(jià)位和市場(chǎng)價(jià)值，容易被雙方所接受。第二，房地產(chǎn)的價(jià)值較大，在經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中經(jīng)常被用作抵押或債務(wù)償還物品，并通過(guò)拍賣變現(xiàn)清償債務(wù)。第三，房地產(chǎn)位置固定、易于控制、價(jià)值高昂的特點(diǎn)使得法院在執(zhí)行過(guò)程中越來(lái)越傾向于將被執(zhí)行人所有的房產(chǎn)作為執(zhí)行標(biāo)的加以執(zhí)行。法院將依法查封的被執(zhí)行人所有的房產(chǎn)委托拍賣機(jī)構(gòu)進(jìn)行公開(kāi)拍賣以達(dá)到執(zhí)行目的，已成為人民法院處置房地產(chǎn)執(zhí)行標(biāo)的的主要方式。第四，房地產(chǎn)拍賣拍品來(lái)源多樣化。目前我國(guó)房地產(chǎn)拍賣業(yè)務(wù)主要來(lái)源于以下幾個(gè)方面：(l)政府部門委托的土地使用權(quán)拍賣。根據(jù)《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》，經(jīng)營(yíng)性用地的使用權(quán)必須以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓。土地管理部門不具備拍賣的資質(zhì)，通常需要委托拍賣機(jī)構(gòu)進(jìn)行土地一級(jí)市場(chǎng)的出讓拍賣。(2)法院委托的查封抵債房地產(chǎn)拍賣。(3)債權(quán)人委托的抵押房地產(chǎn)拍賣。根據(jù)《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》，抵押權(quán)人有權(quán)將抵押房地產(chǎn)直接委托給拍賣行拍賣，但實(shí)踐中一般都是由抵押權(quán)人向法院提起訴訟，法院對(duì)抵押房地產(chǎn)予以凍結(jié)，法院庭審后下達(dá)判決書或裁定書，由法院委托拍賣行進(jìn)行拍賣變現(xiàn)。(4)法人委托拍賣的房地產(chǎn)，主要是開(kāi)發(fā)商急于脫手的尾房。(5)自然人委托拍賣的房地產(chǎn)。
2、房地產(chǎn)拍賣法律關(guān)系比較復(fù)雜，容易產(chǎn)生糾紛
（1）房地產(chǎn)拍賣中涉及的當(dāng)事人較多
一般的房地產(chǎn)拍賣活動(dòng)當(dāng)事人包括拍賣人，競(jìng)買人(拍得標(biāo)的物之后稱為買受人)和委托人(強(qiáng)制性拍賣中的委托人是人民法院，任意性拍賣中的委托人是房屋的所有人)。如果在房地產(chǎn)上還設(shè)定了抵押或者房產(chǎn)所有人在該房產(chǎn)被買受人拍得并辦理過(guò)戶登記之前已將其轉(zhuǎn)賣給第三人，那么該房地產(chǎn)的拍賣還將涉及到抵押權(quán)人和第三人的權(quán)益保護(hù)問(wèn)題。
（2）我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的管理模式比較復(fù)雜，容易造成拍品瑕疵
中央的房地產(chǎn)市場(chǎng)管理是由建設(shè)部和國(guó)土資源部共同進(jìn)行的，省、自治區(qū)和直轄市沿用中央的管理模式。市、縣的房地產(chǎn)市場(chǎng)管理存在兩種模式，絕大多數(shù)市、縣的房地產(chǎn)市場(chǎng)是由建設(shè)局(房產(chǎn)局)和國(guó)土資源局共同管理，少數(shù)市、縣的房地產(chǎn)市場(chǎng)是由建設(shè)局(房產(chǎn)局)和國(guó)土資源局合并為一個(gè)局來(lái)統(tǒng)一管理，即實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的統(tǒng)一管理。抵押中的財(cái)產(chǎn)一般都由抵押人控制，如果抵押權(quán)人未能有效控制抵押物的有效證件，在土地和房屋管理部門分開(kāi)設(shè)置的地方就容易出現(xiàn)重復(fù)抵押和分頭抵押行為。如個(gè)別債務(wù)人將《土地使用證》在A銀行進(jìn)行抵押貸款，又將《房屋所有權(quán)證》在B銀行進(jìn)行抵押貸款，而法院只是受理了其中一家銀行的訴訟，并裁定強(qiáng)制執(zhí)行、委托拍賣。若拍賣人沒(méi)有全面查核，拍賣成交后就難以辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)，出現(xiàn)法律糾紛。
（3）無(wú)證房地產(chǎn)的拍賣容易導(dǎo)致糾紛
根據(jù)我國(guó)土地管理部門和房屋管理部門的要求，進(jìn)行拍賣轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)是產(chǎn)權(quán)明晰的。可是在我國(guó)，因法院強(qiáng)制執(zhí)行而進(jìn)行的房地產(chǎn)拍賣仍占主流，在法院裁定委托的強(qiáng)制拍賣中，被執(zhí)行人對(duì)于房地產(chǎn)的拍賣通常是不情愿的，有的被執(zhí)行人甚至已經(jīng)逃匿。在這種情況下，法院和拍賣公司都不可能為該房產(chǎn)辦理產(chǎn)權(quán)證書并墊付相應(yīng)的費(fèi)用，所以要求拍品帶有齊全的產(chǎn)權(quán)證書交付拍賣是比較困難的。實(shí)踐中的解決辦法是按房產(chǎn)現(xiàn)狀進(jìn)行拍賣，成交后由新的買受人申請(qǐng)補(bǔ)辦，否則法院就無(wú)法實(shí)施強(qiáng)制執(zhí)行。如果不能對(duì)無(wú)證房地產(chǎn)出現(xiàn)瑕疵的原因進(jìn)行詳細(xì)考察，就辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶的事宜與當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門進(jìn)行協(xié)商，即使拍賣成交之后也難以完成產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)，使得買受人的利益無(wú)法得到保障，拍賣公司也因此受到損失。
二、構(gòu)建解決房地產(chǎn)拍賣糾紛的利益平衡機(jī)制
1、解決復(fù)雜房地產(chǎn)拍賣糾紛的原則是利益平衡
法律糾紛的解決實(shí)質(zhì)上是一種民事利益或者民事權(quán)利的配置，配置得公平，糾紛解決得就好。這種配置一般通過(guò)兩種方式，一是規(guī)則的方式，另一個(gè)是橫平的方式。前者是指法律通過(guò)明確的權(quán)利設(shè)定來(lái)配置利益，任何分配都有明確的法律條文為依據(jù)。后者則針對(duì)一些法無(wú)明文規(guī)定的情形，在規(guī)則缺失的情況下只能從法律原則出發(fā)，按照個(gè)案中各方利益均衡來(lái)解決具體的糾紛。在我國(guó)，沒(méi)有針對(duì)房地產(chǎn)拍賣的統(tǒng)一法，在《拍賣法》中也沒(méi)有就房地產(chǎn)拍賣作出專門的規(guī)定，有關(guān)房地產(chǎn)拍賣應(yīng)當(dāng)遵循的規(guī)則散見(jiàn)在各部門法之中，所以我國(guó)房地產(chǎn)拍賣方面的法律規(guī)制就適合于采用橫平的方式來(lái)解決出現(xiàn)的糾紛。雖然房地產(chǎn)拍賣中產(chǎn)生的糾紛不能在現(xiàn)行法中找到直接的解決方案，但是我們可以從基本法律原則出發(fā)，構(gòu)建房地產(chǎn)拍賣中的利益平衡機(jī)制，以法律原則填補(bǔ)法律適用的不足，以資平衡與救濟(jì)。