樓頂屬于建筑物的共有部分，歸全體業(yè)主所有，其加蓋房屋的行為侵犯了其他業(yè)主對(duì)樓頂?shù)乃袡?quán)，可能會(huì)引起其他業(yè)主的不滿，進(jìn)而產(chǎn)生糾紛，甚至引起訴訟。同時(shí)房屋的高度都是設(shè)計(jì)好的，業(yè)主自行加蓋房屋會(huì)增加樓房的高度，可能影響到隔壁樓房業(yè)主的采光，從而侵犯他人的相鄰物權(quán)。另外，自行加蓋房屋也可能引起安全問(wèn)題，如會(huì)令整個(gè)樓房的承重加重，或在施工過(guò)程中發(fā)生高空墜物致人傷害的情況等等。下面筆者將與您詳細(xì)解析業(yè)主自行加蓋房屋的行為合法與否，其法律風(fēng)險(xiǎn)又如何。
一、行為定性
1、樓房頂層之產(chǎn)權(quán)
根據(jù)我國(guó)《物權(quán)法》第六章，按照建筑物區(qū)分所有權(quán)的劃分，建筑物可分為專有部分和共有部分，業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分享有所有權(quán)，對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。業(yè)主對(duì)其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利;業(yè)主行使權(quán)利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。業(yè)主對(duì)建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù);不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)。
法律、行政法規(guī)雖無(wú)明文規(guī)定樓頂屬于共有部分，但樓頂影響到整個(gè)樓房的承重，且一般情況下存在逃生通道，可供全體業(yè)主享有與利用，依據(jù)《解釋》第三條理應(yīng)屬于建筑物共有部分。
2、自行加蓋房屋行為之性質(zhì)
根據(jù)《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第43條的規(guī)定，在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)進(jìn)行建筑物、構(gòu)筑物、道路、管線和其他工程建設(shè)的個(gè)人，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門或省級(jí)人民政府確定的鎮(zhèn)人民政府申請(qǐng)辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證。申請(qǐng)辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證，應(yīng)當(dāng)提交使用土地的有關(guān)證明文件、建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案等材料。
業(yè)主自行加蓋房屋顯然沒(méi)有向主管部門申請(qǐng)辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證，也沒(méi)有使用土地的有關(guān)證明文件，故業(yè)主自行加蓋的行為是違法的。業(yè)主自行加蓋的房屋屬于擅自改建、加建的違法建筑。
二、法律風(fēng)險(xiǎn)分析
業(yè)主自行加蓋房屋雖然會(huì)有筆者前述之風(fēng)險(xiǎn)，但從法律方面分析，風(fēng)險(xiǎn)主要來(lái)自兩個(gè)方面，一是政府部門對(duì)自行加蓋房屋的處罰，二是業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)以及其他業(yè)主的維權(quán)。
1、依據(jù)《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》的相關(guān)規(guī)定，對(duì)于業(yè)主自行加蓋房屋的行為，由縣級(jí)以上地方人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門責(zé)令停止建設(shè);尚可采取改正措施消除對(duì)規(guī)劃實(shí)施的影響的，限期改正，處造價(jià)百分之五以上百分之十以下的罰款;無(wú)法采取改正措施消除影響的，限期拆除，不能拆除的，沒(méi)收實(shí)物或者違法收入，可以并處造價(jià)百分之十以下的罰款。如果城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門作出責(zé)令停止建設(shè)或者限期拆除的決定后，業(yè)主不停止建設(shè)或者逾期不拆除的，所在地縣級(jí)以上地方人民政府可以責(zé)成有關(guān)部門(筆者注：有關(guān)部門一般指城市管理綜合執(zhí)法機(jī)關(guān))采取查封施工現(xiàn)場(chǎng)、強(qiáng)制拆除等措施。
2、根據(jù)《物權(quán)法》第83條和《解釋》第15條的規(guī)定，業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)，對(duì)損害他人合法權(quán)益的行為，如“損害房屋承重結(jié)構(gòu)”、“違章加建、改建”的行為，有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求行為人停止侵害、消除危險(xiǎn)、排除妨害、賠償損失。業(yè)主對(duì)侵害自己合法權(quán)益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。
綜上，業(yè)主自行加蓋房屋的行為不僅于法無(wú)據(jù)，侵犯了其他業(yè)主的權(quán)利，面臨著行政處罰和被訴的風(fēng)險(xiǎn)。勸告業(yè)主在加蓋房屋前要三思而后行，即使出現(xiàn)樓頂漏水等情況，也要用合法手段保護(hù)自己的合法權(quán)益。
