住宅小區停車場產權歸屬法律分析
目前住宅小區內停車場的產權歸屬和收費問題，一直是物業管理中矛盾的焦點，圍繞著上述問題的爭議和糾紛一直不斷，因此，如何正確的解決小區內公共停車場的產權歸屬問題，從而對停車場是否應該收費、如何收費、費用如何分配給出法律的解答，是目前法學理論和立法實踐中必須面對的一個問題。
由于我國目前尚無統一的物權立法，因此，我們需要從現有的規定出發，借助物權理論研究的成果，進一步的推理，來分析小區內停車場的產權歸屬問題。
一、住宅小區公共停車場的產權歸屬
開發建設單位通過劃撥、出讓、轉讓等方式獲得土地使用權以后，在土地上進行開發建設，形成房屋以及包括道路、綠地、停車場等在內的附屬設施。在開發建設單位對小區內的任何財產進行轉讓以前，小區內除土地以外財產的所有權或者土地使用權都是歸開發建設單位的。在開發建設單位開始出售住房以后，其他人要獲得小區內財產的所有權或者土地使用權只能通過兩個途徑，一是通過一定的法律行為取得，其中主要是轉讓和贈與。通過和開發建設單位簽訂轉讓合同或者贈與合同取得所有權或者土地使用權。二是按照物權理論當中主物和從物的變動規則取得。在物權理論當中，從物是附屬于主物的，當主物的所有權或者使用權發生轉移，從物的所有權或者使用權也應當相應的發生轉移。同時，按照物權的公示公信原則，物權必須以一定的外部形式表現出來，對于動產，占有是其物權公示的方式;對于不動產，登記是其公示的方式。因此，對于小區內財產權利的轉移，同時也要完成法定的公示方式，才能得以實現。
如果沒有上述的情形，即沒有雙方關系財產權利轉移的合意，也不是從物附屬于主物轉移，同時還沒有一定的公示，就不會發生所有權或者使用權的轉移。也就是說，具體到停車場，要判斷其所有權或者使用權是否轉移，一要看是否有轉移的基礎原因，也就是前面論述的兩種情況;二要看是否完成了法定的公示要求，也就是是否有產權的登記。除此以外，都不發生物權變動的效果。
小區內公共停車場的情況是很復雜，下面將針對每一種情況分別進行分析：
第一，小區內利用公共道路所設置的停車場。這一類停車場只存在使用權的爭議問題。這類停車場的使用權應當是依附于道路的使用權歸屬的，道路的使用權歸誰，在道路上設置的停車場的使用權也就相應的屬于誰。那么小區內公共道路的使用權屬于誰呢?我認為，小區內的公共道路是作為房屋的從物而存在的。判斷一個物是否是從物，兩個重要的標準是這個物在效用上是否有獨立性，在結構上是否是主物的組成部分。只有那些并不是主物的組成部分，同時又不具有獨立的效用，其效用是依附于主物而發揮的物，才可以成為從物。小區內的公共道路在結構是獨立于房屋的，同時并不以交通運輸為其存在的目的，而主要還是使用房屋的人方便。因此，我認為，小區內的公共道路是作為房屋的一種從物而存在。當房屋的所有權發生轉移時，道路的使用權相應的也應當發生轉移。房屋的所有權人，也同時成為公共道路的共同使用權人，按照一定的份額享有公共道路的使用權。基于此，在小區公共道路上設置的停車場的使用權，同樣也應當屬于所有房屋所有權人。
第二，小區內按照規劃單獨建設的地上停車場。這一類停車場同樣只存在使用權的問題。但使用權不存在從物跟隨主物發生權利轉移的問題，這一類的停車場的使用權發生轉移的唯一原因就是根據雙方的法律行為，主要的是轉讓和贈與。具體到實踐中，如果開發建設單位和小區內的業主沒有就這一類停車場使用權進行約定，這一類停車場的使用權就應當歸其投資建設者所有。如果業主和開發建設單位就這一類停車場的使用權進行了約定，則按約定確定其使用權歸屬，需要注意的是，根據不動產物權必須經登記才發生權利轉移的要求，此時，必須辦理使用權的變更登記才產生使用權轉移的法律效果。
當然，開發建設單位也可以同業主約定在這些停車位的使用權不發生轉移的前提下，允許業主使用，這種使用在開發建設單位和業主之間產生租賃關系，但此時業主享有的權利是一種債權，而不是一種物權，不具有排他的效力。
第三，小區內的地下停車庫。地下停車庫和地上停車場又是不同的，地下停車場并不依附于土地，而是已經具有了本身結構上的獨立性。因此，地下停車庫構成一個獨立的物，并不是從物，不產生跟隨主物發生權利轉移的問題。那么，地下停車庫的所有權同樣在沒有特別的約定時，應當歸最初的投資建設者所有。
地下停車場往往是由很多的停車位組成的，這些停車位都是處于同一個封閉的空間內，并不具有結構上的獨立性，因此，不能單獨成為物權的客體，因此，這些停車位可以根據約定由不同的人使用，但是使用者對其只有債權而沒有物權。也就是說開發建設單位不能將地下停車庫中的各個停車位的所謂所有權或者使用權分別轉移給不同的主體。但是，開發建設單位可以通過合同允許不同的主體分別使用不同的車位，但這種權利只是一種債權，不具有排他的效力。住宅小區停車場產權歸屬法律分析(2) 來源：未知 作者：cindy 時間：2011-04-13
二、住宅小區公共停車場產權歸屬的立法問題
從前面的分析可以看出，確定住宅小區內公共停車場的產權歸屬，涉及到下列一些最基本的民事制度：
一是物權客體的界定。什么樣的物可以成為物權的客體，單獨的停車位到底是不是獨立的物權的客體。地下停車庫和地上停車場在法律性質上是不是有區別等。
二是主物和從物的劃分。如前所分析的，從物的權利隨主物轉移，因此，如何認定主物和從物對于確定某些部位的權利歸屬非常重要，到底小區內哪些部位可以成為房屋這一主物的從物，需要法律對從物的認定加以明確。
三是物權轉移的規則。從物的權利是否隨主物轉移而轉移，所有權或者使用權產生、變更的依據到底有哪些等等。
這些問題都是最基本的民事制度范疇，因而只能通過完善物權立法，在國家基本民事法律制度當中加以解決。在這些最基本的問題確定的前提下，小區內的停車場的產權歸屬就主要應當通過各民事主體本身的約定來解決，國家立法不可能具體規定到哪一個部位歸誰所有。
