昨天下午，物業專家，北京惠誠律師事務所袁前嶺律師做客本報熱線，就物業管理糾紛、業委會成立注意事項等問題，為市民提供法律和相關政策的解答。在一個小時的專家熱線時間內，數十位市民撥打熱線，問題主要集中在物業收費、服務不滿意等問題。此前，據市建委物業管理處處長劉剛表示，目前的物業糾紛多數屬于開發商遺留問題，而物業服務質量不高、收費標準不明和服務標準不能及時公布等，是侵害業主合法權益的大問題。
問題1 物業代交鑰匙不簽訂合同不給
嘉銘桐城業主司女士：我們明年就要收房了，業主本身買的是開發商的房。可交房時，交鑰匙卻由開發商請的物業公司負責，業主不簽合同不交物業費就不能拿鑰匙。這合法嗎?我們該怎么辦?
袁前嶺：在購房階段，業主和開發商之間存在信息不對稱，在此時簽訂的合同很多條款對業主不利。物業費的金額和交納方式，很多情況在購房合同中已有約定，業主如果簽訂了購房合同，就視為認可了該合同內容。所以，在簽合同時，業主就要仔細研讀。有必要的話，組織購房者進行團簽，與開發商簽訂補充協議。
業主在收房時，要簽訂物業管理合同，有權對物業費提出異議。業主所提出的問題無法在15日內解決的，一定要就解決方案及期限，與開發商達成書面協議，以防止開發商事后不承認。按照規定，開發商可以委托前期物業向業主交付房屋鑰匙，但物業公司無權以不交納物業費作為不給鑰匙的理由。另外，契稅、公共維修基金、物業費的支付方式應由業主選擇，開發商和物業公司無權強行要求。
問題2 會所變賓館物業費是否該減免
嘉銘桐城小區吳先生：我所在的小區分了A、B、C、D好幾個區，每個區的物業收費情況都不一樣。現在我們要成立業委會，小區辦建議我們先分區成立業主委員會，最后成立整個小區的業委會。那么我們的業委會會同時存在嗎?另外一個問題是，我們小區的會所變成了賓館，業主是否可相應減免物業費?
袁前嶺：根據物業管理條例規定，一個物業管理區域成立一個業委會，物業管理區域的劃分由政府部門劃定。分區成立是可以的，先成立小的業委會解決本區的事情，比如組織業主投票選舉等，具體辦法要經過小區辦的批準，最后整個物業管理區域的業委會成立后，小業委會就要取消了，二者不能同時存在。第二個問題，物業費和社區基礎配套是兩回事。會所、幼兒園等基礎設施不符合規劃，是開發商的責任，業主可找開發商，并要求物業公示物業費構成和明細清單，但不能以此為由不交物業費。
問題3 自行車丟失物業是否該擔責
豐臺區新發地天倫錦城于先生：我的自行車前段時間在小區內丟了，物業不管。物業該不該負責任?
袁前嶺：業主認為繳納了物業費，物業就應該負責保管;物業則認為自己簽訂的只是租賃合同，沒有保管財物的義務。法院在審判過程中，對這兩種情況各有支持。但物業對于業主車輛的管理是基于租賃合同還是保管合同，目前物業管理條例對此無明確規定，為了保護業主的利益，應在成立業主大會后和物業簽訂物業管理合同對此進行約定，明確物業的保管責任。
問題4 業主惡意拒交物業怎么辦
物業公司員工于先生：在我們小區籃球場旁邊有一業主，因為嫌周末其他業主打籃球打擾了他，兩年沒有交物業費。為此，物業對打籃球的時間作了規定，太早和太晚都不讓打，可該住戶還是不滿意，仍拒交物業費。還有，小區有的居民說自己家東西被盜了，說物業有責任，也不交物業費。針對這些情況，物業公司該怎么辦?
袁前嶺：這里涉及3個問題。首先，確實存在惡意欠費的業主，但這只是極少數的情況。對這樣的業主，物業公司可以進行起訴。其次，是業主的自律問題，這是業主和業主之間的關系，需要成立業主委員會后，簽訂業主公約，約定業主在社區生活中應該遵守的細則，在享受自己的權利時，保證不打擾、侵犯別人。這個問題物業公司是無權進行管理的。第三，物業公司的管理范圍不包括私人住宅內部，但是物業要在小區公共管理中盡到自己的安全保護職責，如定崗保安、定點巡邏、門禁系統等，丟了東西物業應主動配合業主、公安機關進行調查。
問題5 入住率太低如何成立業委會
遠洋德邑小區趙先生：我用孩子的名義買了一套房子，孩子今年才15歲，我是他的監護人。在成立業委會籌備組的過程中，小區辦、街道辦認為我不具備業主資格。類似這樣的問題一直阻撓著我們業委會的成立。
時代國際崔女士：我們小區入住率不到50%，是否影響業主大會成立?
袁前嶺：業委會的成立都是有法可依的，物業管理條例有明確的規定，業主公約、業主議事規則等的格式、擬訂網上都有版本可借鑒。政府部門如小區辦、街道辦在這個過程中不作為，業主可以對其提起行政訴訟;法律問題業主可以聘請律師做顧問，或者業主中有律師的都可以自己做。一般情況下入住后就可著手準備成立業委會的相關事宜，入住滿一年后即可成立業主大會。入住不滿50%的小區兩年后也可成立業主大會，在業主大會中，開發商所占的表決權不超過20%.
問題6 小區清潔不到位可否拒交物業費
通州京通園郭先生：我剛住進京通園，這里的清潔衛生做得不太好，我們可以拒交物業費嗎?
袁前嶺：按照規定，物業公司應每日對保潔服務范圍內的區域進行一次清掃，做到服務范圍內無廢棄雜物;對樓梯間、門廳、電梯間、走廊等的門、窗、樓梯扶手、欄桿、墻壁等，進行一周一次清掃;按政府有關規定向服務范圍內噴灑、投放滅鼠藥等。業主可對照此規范要求物業提供服務，如達不到要求可相應減免物業費。
