第一章 總則
第一條為加強住宅小區物業管理，保障住宅小區物業的合理使用和維護，提高居住環境質量，根據國家和省的有關情況，結合我市實際情況，制定本辦法。
第二條本辦法所稱住宅小區，是指在大連市城市規劃區、建制鎮和獨立工礦區內，以住宅房屋為主，并具有相應配套基礎設施及非住宅房屋的居住區。住宅小區物業管理的范圍由大連市房地產管理局會同有關部門劃定。
本辦法所稱物業，是指住宅小區內各類房屋及其配套的基礎設施、設備及場地。
本辦法所稱住戶，是指住宅小區內房屋產權人和使用人。
住宅小區內的市政公用基礎設施的管理，按照《大連市市政公用基礎設施管理條例》的規定執行。
第三條大連市房地產管理局是市人民政府負責全市住宅小區物業管理的行政主管部門，其派駐中山區、西崗區、沙河口區和甘井子區的房地產管理機構和各縣（市）、區的房地產管理部門是本行政區域內住宅小區物業管理的行政主管部門（以下稱小區主管部門）。
小區主管部門的職責是：負責住宅小區管理工作的組織、協調和業務指導，統一制定有關住宅小區管理的具體政策和管理標準，對住宅小區管理委員會和物業管理公司的管理和服務工作進行監督、檢查。
各級規劃土地、公用事業、城建、衛生、公安、郵電、愛衛會等部門和單位以及住宅小區所在地人民政府，應當按照各自職責分工，協助小區主管部門加強對住宅小區的管理工作。
第四條住宅小區物業管理以住戶自治與專業服務相結合，實行社會化、專業化管理。住宅小區制定的住戶公約對小區內房屋產權人和使用人具有約束力。
第二章 住宅小區物業管理機構與職責
第五條住宅小區交付使用且入住率達50％以上時，由小區主管部門會同街道辦事處、住宅小區開發建設和經營單位組織召集第一次住宅小區住戶代表大會，選舉產生小區管理委員會（以下簡稱管委會）。
第六條住宅小區住戶代表大會由住宅小區內房屋產權人和使用人及居委會推選的代表組成。住宅小區住戶代表大會代表數額及產生和罷免方法，由小區主管部門根據住宅小區規模等情況確定。
住宅小區住戶代表大會行使下列職權：
（一）選舉、罷免管委會的組成人員；
（二）監督管委會的工作；
（三）聽取和審查管委會的工作報告；
（四）決定住宅小區內涉及房屋產權人和使用人利益的重大事項；
（五）制定和修改住宅小區住戶公約；
（六）改變和撤銷管委會不適當的決定；
（七）批準管委會章程。
第七條住宅小區住戶代表大會由管委會負責召集，每年至少召開一次，管委會負責在會議召開前15日將日期及內容通知住宅小區住戶代表大會各位代表。
經有20％以上代表提議，管委會應于接到該項提議后15日內召集住宅小區住戶代表大會。
第八條管委會向住宅小區住戶代表大會負責并報告工作。
管委會每屆任期3年。
管委會可根據需要向政府社團登記主管部門申請法人登記。
第九條管委會委員人數根據住宅小區的規模等情況而定，一般為5～15人。管委會委員由住宅小區住戶代表大會在代表中選舉產生，管委會也可聘請居民委員會、有關管理部門和服務單位的人員擔任管委會委員，但住戶代表不得少于管委會委員總數的60％。
管委會設立主任1名（由房屋產權人代表擔任），副主任1～2名（街道辦事處1名）。管委會主任、副主任由管委會在其委員中選舉產生。
第十條管委會在住宅小區住戶代表大會的監督下，代表住戶的合法權益行使以下職權：
（一）召集和主持住宅小區住戶代表大會，討論確定住宅小區物業管理重大事項；
（二）制定管委會章程和小區管理目標；
（三）以招標或協議方式，選聘或續聘物業管理公司，并與其簽訂物業管理合同；
（四）監督物業管理公司對本住宅小區的管理工作，接受住戶對物業管理公司的投訴；
（五）審議物業管理公司制定的物業管理計劃和管理措施及重大的工程項目計劃；
（六）審議住宅小區物業管理服務費收費項目和標準；
（七）審議和決定住宅小區管理費用的收支情況。
前款其中第（二）、（三）項須經住宅小區住戶代表大會批準。
第十一條物業管理公司必須依法登記，取得法人資格，并持有市房地產管理局頒發的《物業管理企業資質證書》，方可從事住宅小區物業管理業務。
第十二條物業管理公司應與管委會簽訂住宅小區物業管理合同，并可根據需要與市政府公用基礎設施專業管理單位及房屋產權人簽訂有關委托維修養護合同。上述合同須報小區主管部門備案。
住宅小區物業管理合同文本由市房地產管理局統一印制。
第三章 住宅小區物業的使用及維護
第十三條住戶應愛護和正確使用住宅小區物業，任何單位和個人不得在住宅小區內從事下列活動；
（一）未經房屋產權人同意和小區主管部門批準擅自改變房屋使用用途；
（二）超過設計負荷使用房屋或拆動房屋承重結構；
（三）安裝影響周圍環境和房屋結構的動力設備；
（四）占用公共場所，損壞公用設備和設施；
（五）隨意停放車輛和鳴喇叭；
（六）踐踏、占用綠地，攀折花木；
（七）亂拋垃圾、堆放雜物；
（八）有礙市容觀瞻的亂建、亂搭、亂掛、亂貼等；
（九）、飼養禽畜；
（十）聚眾喧鬧；
（十一）排放或存放有毒有害物品；
（十二）市人民政府規定的其他禁止行為。
第十四條物業管理公司在住宅小區內就物業使用及維護的下列事項進行管理：
（一）接受房屋產權人的委托，有償進行房屋及其附屬設施、設備的使用、維修和養護管理；
（二）接受市政公用基礎設施專業管理單位的委托，有償進行上述設施的管理維護；
（三）環境（含樓寓內走廊）衛生保潔，園林綠化；
（四）車輛行駛和停放；
（五）維護公共秩序；
（六）保管物業管理檔案；
