[案情]
2001年7月1日，某幼兒園與某公司簽訂協(xié)議，由某公司在其商住樓后院為原告承建幼兒園活動場所。工程完工之后，原、被告雙方即于2001年11月20日簽訂了正式承租協(xié)議，此協(xié)議約定：租期為20年，即從2001年12月1日至2021年11月30日止;年租金48000元;承租期間乙方(本案原告)不得轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓，確需轉(zhuǎn)租應(yīng)征得甲方(本案被告)同意后方可辦理等內(nèi)容。協(xié)議簽訂后，原告即占用雙方約定之場地進(jìn)行辦學(xué)，并向被告交納了至2006年度的租賃費(fèi)用。在承租期間，原告于2005年3月20日將園內(nèi)的二層5間大活動室、1間辦公室租賃給任某使用。
2005年11月，市紀(jì)律檢查委員會在調(diào)查被告某公司違反財(cái)經(jīng)紀(jì)律、私設(shè)“小金庫”一案中，查明原告某幼兒園現(xiàn)所占建筑物系被告某公司利用“小金庫”資金構(gòu)建。次年6月20日，市財(cái)政局給被告某公司下發(fā)通知，告知其出租房屋自2006年3月29日起產(chǎn)權(quán)已收歸市人民政府所有，要求其終止與某幼兒園的租賃合同。某公司遂于2006年7月12日給幼兒園下發(fā)了關(guān)于終止租賃合同的通知。幼兒園遂提起訴訟，要求確認(rèn)被告解除租賃合同行為無效。
[分歧]
對于被告是否有權(quán)行使合同解除權(quán)，有三種意見：一種意見認(rèn)為，被告有權(quán)行使合同解除權(quán)，理由是由于政府將租賃物沒收使合同無法繼續(xù)履行，同時承租人未經(jīng)出租人同意將租賃物轉(zhuǎn)租，合同應(yīng)予解除。第二種意見認(rèn)為，被告無權(quán)行使合同解除權(quán)，理由是政府沒收租賃物并不導(dǎo)致合同無法履行，承租人轉(zhuǎn)租雖未經(jīng)出租人同意，但不構(gòu)成根本違約，合同應(yīng)繼續(xù)履行。第三種意見認(rèn)為，雖然政府沒收租賃物并不導(dǎo)致合同無法履行，但承租人未經(jīng)出租人同意將租賃物轉(zhuǎn)租，符合合同法規(guī)定的租賃合同解除之情形，合同應(yīng)予解除。
[評析]
筆者贊成第三種意見。
1.出租人解除合同之法定條件
根據(jù)合同法總則部分的規(guī)定，存在下列情形時當(dāng)事人享有合同解除權(quán)(1)因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同的;(2)合同履行期限屆滿前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)的，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行的;(3)當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行的;(4)當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的;(5)合同附解除條件的，當(dāng)事人為自己的利益不正當(dāng)?shù)刈柚箺l件成就的，視為條件已成就，合同解除;(6)合同中止履行后，對方在合理期限內(nèi)仍未恢復(fù)履行能力并未提供適當(dāng)擔(dān)保的，中止履行的一方可以解除合同。
此外，在合同法分則部分，租賃合同的履行中存在下列情形，出租人也可解除合同(1)承租人未按約定的方法或租賃物的性質(zhì)使用租賃物，致使租賃物受到損失的;(2)承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同;(3)承租人無正當(dāng)理由未支付或遲延支付租金的，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未支付的;(4)不定期租賃的，當(dāng)事人雙方均可以隨時解除合同。但出租人解除合同應(yīng)在合理期限前通知承租人。
結(jié)合本案中情況，出租人根據(jù)合同的總則部分并不享有合同解除權(quán)。而只能依據(jù)在租賃合同部分“承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同”的規(guī)定行使合同解除權(quán)。原合同中明確載有不允許轉(zhuǎn)租的條款，確需轉(zhuǎn)租需先經(jīng)得出租方同意。這就意味著從合同訂立時已經(jīng)否認(rèn)了承租人可以不經(jīng)出租人同意進(jìn)行轉(zhuǎn)租的行為。所以，在這種情形下，應(yīng)當(dāng)允許出租人行使合同解除權(quán)。
2.政府沒收租賃物是否有權(quán)終止原合同的履行
合同法第二百二十九條規(guī)定：“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力”，《城市房屋租賃管理辦法》第11條規(guī)定：“租賃期限內(nèi)，房屋出租人轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)的，房屋受讓人應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行原租賃合同的規(guī)定”;《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見(試行)》第119條第二款規(guī)定：“私有房屋在租賃期內(nèi)，因買賣、贈與或者繼承發(fā)生房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的，原租賃合同對承租人和新房主繼續(xù)有效”。
以上規(guī)定就是“買賣不破租賃”這一制度在我國法律體系中的體現(xiàn)，其中合同法較最高人民法院司法解釋及建設(shè)部的部門規(guī)章更前進(jìn)了一步，將買賣引起的產(chǎn)權(quán)變動擴(kuò)大到所有權(quán)變動的各種情形，這樣不僅包括因買賣而引起的租賃物所有權(quán)變動，還包括因贈與、互易甚至合伙投資等因合同引起的所有權(quán)變動和因強(qiáng)制執(zhí)行、沒收、法院判決、繼承、遺贈、新建等行為引起的物權(quán)變動都應(yīng)當(dāng)遵循這一原則。除非有其他事由足以導(dǎo)致合同確實(shí)無法履行，單純的所有權(quán)變動并不直接導(dǎo)致合同的無法履行，而應(yīng)由新的所有權(quán)人繼續(xù)履行原所有權(quán)人與承租人簽訂的租賃合同。政府如果作為新的產(chǎn)權(quán)人在行使其民事權(quán)利和履行義務(wù)時與其他民事主體享有平等的訴訟地位，也應(yīng)適用合同法的規(guī)定。所以政府在沒收租賃財(cái)產(chǎn)后，承租人仍然可以以合同法的規(guī)定進(jìn)行抗辯。
3.是否可以未辦理房產(chǎn)證認(rèn)定租賃合同無效
有人認(rèn)為，沒有房產(chǎn)證的房屋是不能出租的，產(chǎn)權(quán)證是房屋的權(quán)屬證件，沒有產(chǎn)權(quán)證就無法證明房屋的法律關(guān)系，從而就沒有房屋租賃的法律基礎(chǔ)。建設(shè)部《城市房屋租賃管理辦法》第六條第(一)項(xiàng)也規(guī)定“未取得房屋所有權(quán)的房屋不得出租”。但筆者認(rèn)為，所有權(quán)是占有、使用、處分的權(quán)利，產(chǎn)權(quán)證只是不動產(chǎn)物權(quán)公示的一種法定形式，是否辦理產(chǎn)權(quán)證實(shí)際上并不影響所有權(quán)人對物的占有、使用和處分的權(quán)益。建設(shè)部的規(guī)定屬于部門規(guī)章，所以“未辦理產(chǎn)權(quán)證不得出租”的規(guī)定只適用行政管理范疇，違反該辦法并不屬于違反國家法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，所以也不能因此認(rèn)定租賃合同無效。
