自去年6月1日最高法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》出臺后，涉及逾期交房和逾期辦證的糾紛增長火爆。市中院今天出臺了指導意見，市中級法院審判委員會委員、民一庭庭長洪志堅向媒體解讀詳情。
交鑰匙即交房
指導意見：購房者已接受商品房鑰匙，除約定外，應視為商品房已經交付使用。
庭長解讀：商品房買賣存在兩個交付，一是實物的交付，也就是商品房本身的交付;一是商品房權屬的交付，也就是產權的交付。在實務中，實物交付是商品房買賣中主要的義務，出賣人完成了實物交付，就是履行了合同中的最主要的義務之一。那么，實物交付的界限如何判定，以“交鑰匙即交房”確定了商品房交付標準，也就是買受人實際接收了商品房，這是法院辦案中掌握交房界限的一個尺度。
購房者不應接收房屋又要求對方承擔逾期交房責任
指導意見：出賣人在交房時不能提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》的，應認定出賣人不具備交房條件;購房者接受了鑰匙，又以出賣人沒有交付“兩書”為由主張出賣人不具備交房條件，不予支持。
庭長解讀：商品房建設和使用，直接影響到公民的人身財產權利，質量問題涉及不僅僅是使用者自身的利益，還關系到周邊相關人員的人身與財產問題。商品房交付時，應提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。
從法院調查的情況看，開發商要取得“兩書”，一般要在建設項目通過綜合驗收后，并將相關的建筑資料檔案移交城建檔案館后方能取得，但開發商由于種種原因，諸如施工已延期造成了交房的延期，質量、消防等分項目未能通過驗收等不具備交房條件的情況下，為了避免自己承擔逾期交房責任，通知購房者收房。這時候，買受人可以拒絕接受，但如果可以拒絕接受的情形下，仍然實際接收房屋，卻在接收房屋后又以出賣人沒有提供“兩書”，不具備交房條件，要求出賣人承擔逾期交房責任，法院不予支持。
需要說明的是，由于對“兩書”的首次規定體現在1998年7月20日國務院《城市房地產開發經營管理條例》施行之后簽訂的商品房買賣合同，之前簽訂的商品房買賣合同適用當時法律和行政法規、規章的規定。
逾期交房違約金如何計算
指導意見：逾期交房的違約金以合同約定的交房日為起算點，以實際交房日為止算點。
庭長解讀：關于違約金的起算點問題，應認為當事人約定的交房日為違約金的起算點，即從合同約定的交房日之次日開始計算違約金。這里存在三種情況，1、如果出賣人尚不具備交房條件而提前交付房屋，買受人可以拒絕接受，其民事責任也由出賣人承擔;2、如果在約定的交房日后，仍不具備交房條件的，更應由出賣人逾期交房責任;3、如果出賣人雖不具備交房條件，而買受人實際接受了標的物，則出賣人已經完成了交付商品房的義務。
關于違約金的計算標準，最高法院的司法解釋第十六條已經明確規定，即當事人有約定按約定，約定過高或過低的，則依照解釋的規定(以違約金超過造成的損失30%為標準)可以予以調整;沒有約定違約金標準和損失賠償額的，則按照解釋第十七條的規定，參照同地段的租金標準計算。
逾期辦理產權證的雙方原因
指導意見：因出賣人原因致使買受人未能在合同約定期限或《商品房買賣解釋》確定期限內辦理商品房的權屬登記手續，買受人請求出賣人承擔違約責任的，予以支持。
“出賣人原因”，應理解為：出賣人應承擔的有關辦理權屬登記的義務，主要包括商品房建設完工以后應履行的初始產權登記的有關手續。
出賣人已向權屬登記機關辦理商品房產權初始登記的，因認定為已完成了辦理權屬登記相關義務。
庭長解讀：我市一般沒有正式頒發開發商的初始登記的產權證，而是直接頒發小業主即買受人的單元產權證，故在商品房買賣關系中，產權證的辦理有賴于出賣人的初始登記資料的完備，否則是無法辦理的。
以上開發商所提供的文件資料的時間界限，可考慮以權籍部門開具收件收據為參考標志。若有被權屬登記機構退件者，則以補足材料后為準。
在實務操作過程中，經常會出現買受人自己由于疏忽或其他原因，沒有及時到權屬登記部門辦理相關登記手續，或者是辦理按揭中，因為與銀行借貸關系出現糾紛，銀行不配合其辦理登記手續造成延誤等等，這均不能歸責于出賣人，而應由購房者自行承擔相應的民事責任。
逾期辦證違約金起算點
指導意見：當事人在合同中約定辦理權屬登記期限的，逾期辦理的違約金自期限屆滿之次日開始計算;沒有約定辦理權屬登記期限的，逾期辦理的違約金從實際交房日起90日開始計算;提前交房的，則從約定的交房日起90日開始計算。
現房交付的，當事人沒有約定辦理權屬登記期限的，自合同簽訂之日起90日開始計算。
違約金止算點為出賣人取得權屬登記機關出具了辦理權屬登記的收件收據之日止。
庭長解讀：實現商品房所有權是商品房買賣合同中買方的合同目的，因此，辦理權屬登記手續的義務主體是買受人自己。但從合同履行的角度出發，也不能免除出賣人在履行該權屬轉移過程中的責任，所以立法確定了出賣人有協助辦理的義務。這里定的90天界限，是司法解釋第十八條關于“商品房買賣合同的標的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日”的協辦權屬證書期限規定。
指導意見：當事人在商品房買賣合同中約定了逾期辦理商品房權屬證書違約金的，按合同約定;合同無約定的，如房屋交付的時間發生在《城市房地產開發經營管理條例》實施之前，違約金自《城市房地產開發經營管理條例》實施后90日(即1998年10月19日)開始計算。
庭長解讀：就本市而言，早期預售并已交付使用的商品房(如94—95年預售、96—97年交房的)，至今尚未辦理產權證的不在少數。如當時的商品房預售合同對開發商協辦產權義務的時間未作明確約定的，購房者起訴要求開發商承擔逾期辦證責任，又存在訴訟時效中斷事由尚在訴訟時效保護期間的，則開發商協辦義務的時限統一從1998年7月20開始施行的《城市房地產開發經營管理條例》之后的90日開始計算，即自1998年10月19日開始起算。
逾期辦證違約金計算標準
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