關于處理商品房質量糾紛應注意的問題，《審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題解釋》中第12條、第13條對此作了相關解釋。
第12條：因房屋主體結構質量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結構質量經核驗確屬不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。
本條是關于商品房質量不合格應如何處理的規定。
第13條：因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。
交付使用的房屋存在質量問題，在保修期內，出賣人應當承擔修復責任；出賣人拒絕修復或者在合理期限內拖延修復的，買受人可以自行或者委托他人修復。修復費用及修復期間造成的其他損失由出賣人承擔。
本條是關于商品房出現質量問題應如何處理的規定。
由此可見，商品房質量問題包括兩大類：房屋主體結構質量和房屋質量。
處理第一類的質量問題應注意
由于房屋具有使用年限長的特殊性，故它不僅適用《合同法》的有關規定，還應受到一系列不動產相關法律的調整。
第13條中所講的房屋質量問題，就涉及到《建筑法》中的很多規定。《建筑法》第61條明確規定：“建筑工程竣工經驗收合格后，方可交付使用；未經驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。”《合同法》第279條亦作了基本相同的規定。由于建筑質量問題錯綜復雜，既可能是勘察設計方面的原因，也可能是施工方面的原因，因此國家對建筑質量問題的有關法律、法規及技術標準、設計文件等均作了明確規定。這就要求我們必須熟讀、熟記這些法條。
按照法律規定，交付竣工驗收的建筑工程，必須符合規定的建筑工程質量標準，并具備國家規定的竣工條件。我們在處理房屋主體質量糾紛時，應注意案件建設項目是否符合《建筑法》規定的竣工交付使用的要求，主要來說是以下幾點：
1．完成工程設計和合同中規定的各項工作內容，達到國家規定的竣工條件；
2．工程質量符合國家安全規定的標準，如符合房屋土建工程驗收標準、安裝工程驗收標準等；
3．符合工程建筑設計和工程建設合同約定的內容；
有完整的并經有關部門審核的工程建設技術數據及檔案圖紙材料；
4．有建筑材料、設備、購配件的質量合格證件資料和試驗檢驗報告；
5．有勘察、設計、施工、工程監理等單位分別簽署的質量合格或優良等；
6．有工程施工單位簽署的工程質量保修書；
7．已辦理工程竣工交付使用的有關手續。
第13條的房屋質量問題不合格，應包括房屋未經驗收和經驗收不合格兩中情況，但這兩種情況在處理原則上是一致的。值得注意的是，對經驗收合格，交付使用的房屋，又經核驗質量確屬不合格的情況，在認定及具體處理中尚有一定難度，值得大家探討。
另外，《建筑法》第60條第1款明確規定：“建筑物在合理使用壽命內，必須確保地基工程和主體結構質量。”關于“合理使用壽命”的問題，目前國家還未有統一規定，根據《民用建筑設計通則（試行）》，一般認為按民用建筑的主體結構確定的建筑耐久年限分為四級：一級100年以上，適用于重要的建筑和高層建筑（指10層以上住宅建筑、總高度超過24米的公共建筑及綜合性建筑）；二級耐久年限為50——100年，適用于一般建筑，三極耐久年限為25——50年，適用于次要建筑；四級為15年以下，適用于臨時性建筑。若對于地基和主體結構發生質量缺陷，是否在合理使用壽命內引起爭議，應首先確定該建筑物的合理使用壽命。已有確定年限的，以該年限為準；無確定年限的，由原設計單位或有權確認的部門確定，并按此確定的年限為準。
對于出賣人交付不合格房屋的，買受人可采取的救濟措施有：
1．實際履行。買受人所購置的房屋如果地基基礎工程及主體結構工程質量出現問題，如果通過加固等能夠修復，且確保建筑物安全的，買受人可以請求出賣人依照法律規定及合同約定內容履行義務。實際履行是我國合同履行的一項基本原則，是一方違約以后另一方可以采取的一項主要補救措施。但要考慮違約方能否繼續履行及其繼續履行的合理性，如果違約方確無力繼續履行或繼續履行將會付出更大的代價等，均不宜采取此種補救措施。
2．解除合同。在房屋出現地基基礎工程及主體結構工程質量問題后，難以通過修復辦法解決的，買受人可請求解除合同。解除合同是一種較嚴厲的措施，一般禁止當事人在沒有任何法定或約定根據的情況下任意解除合同。
3．違約金及損害賠償。出賣人交付的房屋不合格，買受人不論是請求實際履行還是解除合同，均不影響請求出賣人支付違約金及承擔損害賠償責任。
4．違約侵權責任。《合同法》第122條明確規定：“因當事人一方的違約行為，侵害對方人身、財產權益的，受損害方有權選擇依照本法要求其承擔違約責任或依照其他法律要求承擔侵權責任。”這一條其實是違約責任與侵權責任的競合問題。在此應注意：
（1）不法行為造成受害人人身傷害和精神傷害的，即使當事人之間存在著合同關系，也應按侵權責任予以處理，因為合同責任不能對受害人所遭受的人身傷害和精神損害提供補救。
（2）當事人之間存在合同關系，而不法行為僅造成受害人財產損失的，則按合同糾紛處理對受害人更為有利些。
（3）責任競合的情況下，若當事人事先在合同中約定了雙方僅承擔合同責任，原則上從其約定。但當事人的約定不能免除其應承擔的故意或重大過失的侵權責任，在此情況下，受害人享有兩種權利。
處理第二類的房屋質量問題應注意
1．對比較明顯的或者已知的質量瑕疵的處理上，應注意買受人是否行使了其注意義務。因為買受人在接受房屋時，一般對其質量會進行必要的檢驗，這也是買受人應該行使注意義務，對于一般驗收能夠發現的顯而易見的瑕疵，買受人應在接受時提出。在取得房屋后，買受人發現的明顯的房屋質量瑕疵的，若無其他特別規定，出賣人可不負責任，應由買受人負責維修。出賣人在訂立合同時已明確告知買受人房屋存有質量瑕疵的出賣人對此也不再負有任何責任，但有特別規定的除外。
2．對隱蔽質量瑕疵的處理。對采取通常方式一時難以察覺，須經過專門鑒定或在房屋使用過程中才能發現的，買受人及時向出賣人提出的，出賣人應當承擔責任。對于質量瑕疵程度較輕的，出賣人應負責維修，或者適當減少房屋價金。對于房屋質量問題較重，甚至不能使用的，買受人可解除合同，因此給買受人造成的額財產及人身損失出賣人應予賠償。
