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房屋建筑質(zhì)量糾紛及無效合同的處理
發(fā)布時(shí)間:2017-07-25 14:25:00作者: 上海律師網(wǎng)瀏覽量:1,096 ℃

房屋建筑質(zhì)量糾紛近年有上升的趨勢,筆者認(rèn)為有關(guān)房屋質(zhì)量問題并不能影響合同效力的認(rèn)定,一般認(rèn)為此問題產(chǎn)生于有效合同基礎(chǔ)上,只是影響到合同的繼續(xù)履行或解除。在這方面,保證交付房屋的質(zhì)量是出售方的義務(wù),買受方通常沒有審查房屋質(zhì)量的能力和責(zé)任,故此類糾紛著重保護(hù)買受方的利益。?

  但是不排除房屋出售方在出售房屋時(shí)故意隱瞞房屋存在瑕疵的真實(shí)情況,侵害買受方的利益致使合同無效的情況。當(dāng)然所謂房屋質(zhì)量上的瑕疵應(yīng)有合理的解釋范圍,如果在合理范圍內(nèi)的瑕疵,法律允許采取補(bǔ)救措施,也就不必然導(dǎo)致合同的無效。?

三、無效合同的處理

  原《經(jīng)濟(jì)合同法》第7條第2款規(guī)定:“無效的經(jīng)濟(jì)合同,從訂立的時(shí)候起,就沒有法律約束力……”第十六條第一款規(guī)定:“經(jīng)濟(jì)合同被確認(rèn)無效后,當(dāng)事人依據(jù)該合同所取得的財(cái)產(chǎn),應(yīng)返還給對方,有過錯(cuò)的一方應(yīng)賠償對方因此所受的損失;如果雙方都有過錯(cuò),各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。”統(tǒng)一的《合同法》第56條規(guī)定:“無效的合同或被撤銷的合同自始沒有法律拘束力。”第58條規(guī)定:“合同無效或者被撤銷后,因該合同取得的財(cái)產(chǎn),應(yīng)當(dāng)予以返還;不能返還或者沒有必要返還的,應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所受到的損失,雙方都有過錯(cuò)的,應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。”?

  以上是法律對無效合同處理的規(guī)定,無效的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營合同也應(yīng)按上述規(guī)定來處理。概括起來,法律對無效合同的處理主要是(一)返還財(cái)產(chǎn)或折價(jià)賠償;(二)賠償損失,這些主要是針對過錯(cuò)方而言的,對于非過錯(cuò)方也并不需承擔(dān)法律后果,具體處理上,筆者認(rèn)為在上述前提下,也應(yīng)遵循幾點(diǎn)。?

  (一)公平原則

  房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動是一種民事活動,《中華人民共和國民法通則》第四條規(guī)定:民事活動應(yīng)當(dāng)遵循自愿、公平、等價(jià)有償、誠實(shí)信用的原則。在對房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的無效合同的處理中,也應(yīng)貫徹這一原則。比如因未辦理房屋租賃許可證而引致的租賃合同無效的情況,按規(guī)定,租賃關(guān)系無效,承租方將房屋交還給出租方,并且有過錯(cuò)的出租方仍應(yīng)賠償承租方的損失。但是這里有一個(gè)不可忽略的情節(jié)就是,承租方既便沒有過錯(cuò),但其確實(shí)也是使用了出租方的房屋,屬實(shí)際受益人,出租方也是遭受了沒有實(shí)際使用房屋的損失。從這一點(diǎn)來說,筆者認(rèn)為像類似的情況,仍應(yīng)考慮讓沒有過錯(cuò)的承租人支付實(shí)際使用房屋的租金,才比較公平合理(租金的確定可通過估價(jià)部門進(jìn)行評估)。因建筑質(zhì)量引致的糾紛也有類似的情況,即在合同因此而確認(rèn)無效后,出售方應(yīng)賠償買受方的損失,但同時(shí)也應(yīng)考慮買受方已實(shí)際使用了房屋,也有一定的受益,故可參照租賃的確認(rèn)方式給予合理的使用補(bǔ)償。?

  (二)避免累訟原則

  房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營案件中往往存在多種法律關(guān)系,對一種法律關(guān)系認(rèn)定無效后,經(jīng)常會影響到其他的法律關(guān)系,因此在無效合同的處理上可以考慮盡可能全面協(xié)調(diào),減少訴訟程序。比如在確權(quán)案件中同時(shí)存在房屋抵押關(guān)系和房屋買賣關(guān)系,如認(rèn)定買賣關(guān)系有效,抵押關(guān)系無效,這種無效處理如不存在返還房屋或賠償損失的問題,應(yīng)責(zé)令有關(guān)當(dāng)事人終止他項(xiàng)權(quán)利登記備案,以保證買賣關(guān)系的確認(rèn)。?

  當(dāng)前我國的法律法規(guī)日臻完善,過去由于對房地產(chǎn)活動預(yù)見不夠,普法不得力,引致許多遺留問題,應(yīng)實(shí)事求是地看待。只要遵循立法原則,以維護(hù)社會穩(wěn)定為本,靈活執(zhí)法,就能夠妥善處理好這一類糾紛。當(dāng)然,這只是針對海南特區(qū)特殊的過渡時(shí)期所產(chǎn)生的糾紛采取的一些特殊的合理、靈活的處理方式,在房地產(chǎn)市場步入正軌,相關(guān)法律法律普及廣泛之后,應(yīng)該嚴(yán)格的依法處理案件。

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