房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題和出現(xiàn)質(zhì)量問題后難解決，是買房人最擔心出現(xiàn)的問題之一。怎樣幫助買房人去除這個困擾？買房人采取哪些措施，才能在出現(xiàn)這個問題后，有效地保護自己的合法權(quán)益？北京市新起點律師事務(wù)所王震律師提醒買房人，要避免房屋質(zhì)量困擾，在買房過程中要注意把好“三關(guān)”。
一、簽合同時，注意約定解決質(zhì)量問題的具體辦法
購房人在購買房屋簽合同時，因為此時看不到現(xiàn)房，往往忽視了房屋的質(zhì)量。如果在入住時房屋出現(xiàn)了質(zhì)量問題，由于在購房合同里沒有約定解決質(zhì)量問題的具體辦法，那么對購房人來說是十分不利的。所以從簽訂合同的時候起，購房人就應(yīng)該關(guān)注房屋質(zhì)量。現(xiàn)在通用的《商品房買賣合同》里沒有明確的約定入住時如果出現(xiàn)房屋質(zhì)量問題的解決辦法，而只是在第十六條約定了保修責任，這對購房人來說解決不了什么實際問題，所以在簽訂補充條款時要盡可能的約定該項內(nèi)容。購房人應(yīng)和開發(fā)商約定：①如果在交付房屋時，發(fā)現(xiàn)房屋有質(zhì)量問題，購房人有權(quán)延遲辦理入住手續(xù)，不承擔違約責任；如果出現(xiàn)嚴重質(zhì)量問題，購房人有權(quán)單方解除合同，開發(fā)商應(yīng)退還全部房價款，并支付利息。②經(jīng)房屋質(zhì)監(jiān)部門確認房屋質(zhì)量不合格的，購房人可以要求解除合同和賠償損失。這樣約定能夠避免出現(xiàn)質(zhì)量問題，購房人要求解除合同無依據(jù)的情況。如果屬于一般質(zhì)量問題，修復后購房人可繼續(xù)辦理入住；如果是嚴重的質(zhì)量問題，購房人要求解除合同也是符合法律規(guī)定的。
二、辦理入住時，先仔細驗收，后辦理入住
購房人在辦理入住時，要注意三點：第一，應(yīng)要求開發(fā)商提供該房產(chǎn)項目的竣工驗收備案表，并且看所購的房屋是否在該表的范圍內(nèi)；同時開發(fā)商還應(yīng)提供《住宅質(zhì)量保證書》，該書規(guī)定了保修的范圍和時間，在出現(xiàn)質(zhì)量問題時它是要求開發(fā)商履行義務(wù)的書面憑證。第二，購房人要先仔細驗收房屋，確信沒有質(zhì)量問題再去辦理入住手續(xù)。第三，如果發(fā)現(xiàn)房屋有一般質(zhì)量問題，應(yīng)立即找開發(fā)商或建筑商，要求對有質(zhì)量問題的地方予以書面確認并加蓋公章，在對方解決好該問題后才辦理入住手續(xù)。如果在短時間內(nèi)解決不了，應(yīng)要求開發(fā)商承擔延期交房的責任，并索要書面憑證。如果發(fā)現(xiàn)是嚴重的質(zhì)量問題，購房者認為就是修復了也無法正常居住，就可直接找開發(fā)商提出解除合同并賠償損失。如果協(xié)商不成，可向法院起訴解決，依據(jù)新的司法解釋，法院應(yīng)當支持購房人的請求。
三、入住以后，出現(xiàn)質(zhì)量問題注意分清責任，保留證據(jù)
購房人在裝修完實際入住后，如果出現(xiàn)質(zhì)量問題，要注意兩點：第一，要確定該質(zhì)量問題是房屋本身的質(zhì)量問題還是裝修部分的問題。如果是裝修的問題，只能找裝修公司維修并要求賠償損失，在保修期內(nèi)裝修公司要是拒絕維修，購房人可起訴解決。提醒購房人一定要保管好當初的合同、材料清單、付款發(fā)票等書面憑證，否則其請求無法得到法律的支持。第二，如果是房屋本身的質(zhì)量問題，按照規(guī)定，在保修期內(nèi)，購房人首先向開發(fā)商提出要求維修，最好是書面提出，并讓開發(fā)商予以確認，可作為以后訴訟的證據(jù)。經(jīng)合理期限后，如果開發(fā)商拒絕或拖延維修，購房人可委托第三方進行維修，需要注意的是購房人要保管好全部的票據(jù)和其他的書面依據(jù)，在維修完后，可以要求開發(fā)商承擔全部的修復費用和因為修復而給自身造成的合理損失，例如因花時間修復而造成的誤工費，因修復工作給他人或自己造成意外傷害的醫(yī)療費或賠償費等。如果開發(fā)商拒絕支付的話，購房人可依法向法院起訴。如果該質(zhì)量問題經(jīng)開發(fā)商多次維修仍不能有效解決，并且影響到購房人的正常居住，那么可認定為是嚴重質(zhì)量問題，依法可以解除合同并要求開發(fā)商賠償損失，這里的損失包括裝修的費用、房款的利息、損害的賠償?shù)取?/p>
此外，關(guān)于精裝修房屋如果出現(xiàn)質(zhì)量問題，基本可按上述的辦法解決，需要注意的是，在簽訂合同時，要和開發(fā)商約定好裝修的標準、樣式和具體材料的規(guī)格和品牌，在辦理入住時，要更仔細地查看房屋的每個部分，最好是找一些專業(yè)人員查看，因為房屋的許多地方都被裝修掩蓋了，不易發(fā)現(xiàn)問題，尤其是裝修部分材料的使用和當初合同約定的是否一致，其質(zhì)量是否合格；在入住以后，如果出現(xiàn)質(zhì)量問題，不管是房屋本身還是裝修部分，只要在保修期內(nèi)，都可以找開發(fā)商解決。
