北京市民劉女士交了40萬元的定金向祁女士購買一套房屋。然而，交完定金半年多后，房主祁女士發現樓市價格飛漲，當初賣房時“虧了”，于是以各種理由拒絕交房。劉女士因此起訴至法院要求祁女士履行合同。今天上午，北京市朝陽區人民法院判決了此案。值得注意的是，法院不但判房主雙倍返還定金80萬元，就連房子升值的那部分差價也讓房主賠償。這樣的判決傳遞出了法院對類似案件處理的司法態度。
2007年7月7日，劉女士與被告祁女士簽訂了一份《北京市房屋買賣合同》，合同約定劉女士向祁女士購買一套位于朝陽區世貿國際公寓的商品房。劉女士按約定向祁女士支付了40萬元的定金后，劉女士要求祁女士交付該商品房，但祁女士以中介公司存在欺詐，以及她尚未取得房產證因而其簽訂的房屋買賣合同無效等理由，拒絕履行合同。
庭審中，原告劉女士的代理人認為，房屋買賣合同真實有效，合同無法履行完全是由于被告祁女士欺詐，現房屋面積是259平米，簽訂合同時價格是15600元每平方米，而現在已經漲到24000元每平方米，被告應該賠償原告購買同樣位置同等條件房屋的差價損失。
法院經審理認為，本案中，原告劉女士和被告祁女士就買賣房屋達成的協議是合法有效的。雙方簽訂房屋買賣合同后，原告劉女士依約交付了定金，而被告不履行合同義務導致合同目的不能實現，應該承擔違約責任。
法院認為，合同法第113條規定，“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應當相當于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益。”本案中，雙方簽訂房屋買賣合同后房屋價格明顯上漲，房屋現價值與原買賣合同價款之差額，應為劉女士享有的合同履行后可以獲得的利益。現因被告祁女士等的違約行為導致合同不能繼續履行，故該可得利益應予賠償。
依據北京市價格認證中心提供的涉案房屋市場價格，法官當庭判決解除雙方房屋買賣合同，被告返還原告劉女士雙倍定金80萬元，并賠償原告的居間服務費和損失共計五十四萬余元。
觀點碰撞
劉某超(北京市道可特律師事務所主任)
“關于如何確定因惡意悔約而造成的房屋差價，建議采納低限，這種做法較為穩妥。我建議法院應該經過嚴格的程序，要經得起推敲，應符合房地產行業的規律，最好是借助中立的專業機構的評估來確定差價。”此外，針對法院判賠高額差價一事，劉某超首先肯定了差價屬于損害賠償的范圍，并認為損失不應當以合同解除為前提條件。對當事人主張差價賠償應符合何種要件這一問題，他認為基于公平原則，主張損害賠償的一方必須完全履行自己的合同義務，如果履行有瑕疵，則應對損害賠償請求予以限制，所以要根據具體案件的不同情況加以具體分析。尤其要指出的是，完全差價的支持有幾個條件，首先守約方必須已經完全履行義務，完全無過錯，損失完全是因對方過錯造成。其次，確實有證據證明違約方因違約已足夠獲得相當于差價的利益。最簡單的一個標準，就是房產再次賣出時的價格。
康某(北京市律師協會房地產專業委員會秘書長)
“我個人認為賠償金額有些高了。”康某認為，近幾年房價快速攀升的主要原因是房產的流動性和投機性。國家為了防止房地產投機活動，出臺多項規定，明確房屋在交付使用后，無特殊情形，不予辦理預售合同的解除。而房屋差價可以作為判賠損害賠償的依據之一，但是不應該是唯一的依據。以北京為例，目前二手房市場已經出現“有價無市”的局面，這種情形下，仍完全以差價作為既得利益的標準，有些顯示公平。尤其還要指出的是，司法實踐必須要考慮二手房交易的復雜性。這就決定了不能因為買房人已經交付一定比例的房款，就判賣房人賠付差價，要區分不同的情況。如果房屋具有特殊性，買賣時的限制條件也會很多，要予以注意。
康某指出，二手房差價完全可以作為期待利益的依據，但絕不是唯一的依據。就連房地產業內的人士都無法對房地產走勢做出準確的判斷，何況是普通的購房人，合同法第113條支持完全賠償，但是有限制，既得利益的范圍并不支持無限高的賠償，要以對方可以或應當預見的損失為條件。而要求二手房買賣的雙方對房價有完整的預測顯然是不現實的。
