一、開發商的價格欺詐情形與識別 這里專指由開發商自行組織隊伍進行項目銷售的情況. 1、成品房交付標準下的菜單式示范銷售:一般而言,成品房交付,裝修成本直接含在房價里.通過菜單式,也只是營銷示范而已,通常情況下,成品房裝修成本節約了項目管理費用、效果與方案設計費
一、開發商的價格欺詐情形與識別
這里專指由開發商自行組織隊伍進行項目銷售的情況.
1、成品房交付標準下的菜單式示范銷售:一般而言,成品房交付,裝修成本直接含在房價里.通過菜單式,也只是營銷示范而已,通常情況下,成品房裝修成本節約了項目管理費用、效果與方案設計費用、整裝家具直銷節省、工廠化模式下的板材節省,與同質同格局房子市場性裝修,應該節省20-45%的費用,買房時應減去這部分成本再來核算毛坯房買房,據此落實性價比.
2、包價銷售:有開發商為了明晰產權與方便服務,采用了包價銷售,實際上包價內容中,產權代辦、驗收、綜合費用、手續費用都是就高不就低地進入了房價,再加計不可預見費用約2%,這類銷售方式下,按開發商的報價可以減除約8%的內包部分,為毛坯房價評估藍本.
3、一口價銷售:一口價銷售的制訂依據往往是據中間層偏上甚至最高層單元的基價,這樣銷售的目的在于銷售高價盤或高開項目,此中真由在于買房者通過由開發商制訂的價格籠子,自動進入就高不就低的選擇順序,從而完成高層數戶型銷售.買房時應至少以中間層或更低層房價作為參照來衡量房屋單價水平.
4、附贈銷售:分送修與送其他可移動商品或服務費用兩種,后者通常用于競爭比較激烈但大市比較紅火的狀態.目前送修最為普遍,但如同上述的成品房,送修成本都按照正常裝修項目打進了房價,所以,此種情形下除剔除20%-40%的開發商裝修節約,還應圍繞扣減內容適當參考裝修品質是否到位.
5、限量優惠:總在限量,分期銷售,這是營銷的套路問題,建議不要買限量房.
二、中介營銷代理機構的價格欺詐情形與識別
由于營銷進入的深度不同,中介營銷代理機構有可能取代開發商掌握完全的價格制訂權.
中介營銷機構制訂價格政策的渠道與途徑通常有兩條,一是運籌模式,賣VIP卡,選房等,再通過折抵來實施銷售促進;二是直接通過銷售控制策略制訂價格表,讓你通過其提供的價格表自動進入其預期的可售房源范圍,當預期可售范圍縮小到一定程度,就會調整價格與銷售控制方針.
所以,碰到這類情形,首先是通過了解誰在賣樓,有沒有合法性,當確認為中介代理后,應仔細閱讀銷售控制房源表,其中明顯戶型等主品因素非常強,但標價非常高的,可以加大殺價力度.反而對于可選擇范圍的房源,其折扣力度其實并不大,基本就是廣告宣傳中的優惠幅度.
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三、中介房產經紀代理機構的價格欺詐情形與識別
這是指二手房買賣中的價格欺詐情形.
大家知道,二手房市場取利方式可以是差價,手續費,代辦費.對于手續費與代辦費用,政府有嚴格的控制政策,基本沒有什么貓膩.倒是差價,中介吃差價往往通過文本約定或口頭約定,對原房東,承諾一個最低價,超出部分分成,對買家而言,一般標示的是允許談價的數字.
判斷標準最佳者就是同類地段同期新房價格加計50%,并且稅費由出賣人負責,這是心理價格,買家心中的標桿價,而出賣人或中介的出價則會是現售新房價下浮一定額度,一般在20%左右浮動,如果幅度在此范圍,至少砍價幅度會是10-20%,但中介可能要求買受人承擔相關稅費.
四、房東的價格欺詐情形與識別
房東出貨,一般都會找出很多合理情形的借口,原由在于謀取較快銷售與合理價格.大約包括出國定居、外遷到別的城市定居、因生意出現資金問題急售、家人原因急需用錢等等,我們不用計較出賣人的動機,我們依然比照市場,比照殺價空間來進行討價還價.
一般條件,如果你能確保出賣人急于脫手,殺價幅度可以在40%以內浮動.作為先手,房東由自己來通過宣傳或網絡出售自己的房子,往往所持心理就是按市場新房價略微下浮后標識價格,再看你的談判水平.這個時候,一方面我們從對方的房齡、質量、裝修無用及原裝修成本、淘汰率、戶型缺陷,找些對方的原因殺些基本套路的價格,再通過市場判斷方面,一般二手房價應該低于新房價至少20%,其他可能途徑則要借助于自己的心理把握能力.
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