日前，國土資源部副部長鹿心社就“貫徹土地利用總體規(guī)劃綱要，實行最嚴格土地管理制度”接受媒體專訪時表示：第一，小產(chǎn)權房不符合我國現(xiàn)行法律規(guī)定，不受法律保護；第二，要采取行之有效的措施，嚴禁小產(chǎn)權房進
日前，國土資源部副部長鹿心社就“貫徹土地利用總體規(guī)劃綱要，實行最嚴格土地管理制度”接受媒體專訪時表示：第一，小產(chǎn)權房不符合我國現(xiàn)行法律規(guī)定，不受法律保護；第二，要采取行之有效的措施，嚴禁小產(chǎn)權房進一步發(fā)展；第三，要深入研究，分類分析，采取針對性措施，化解歷史形成的小產(chǎn)權房問題。
鹿心社說，黨的十七屆三中全會提出了建立規(guī)范的農(nóng)村土地管理制度，其中土地流轉是很重要的內(nèi)容。國土資源部正和有關方面抓緊制定相應的辦法措施，最近會有一批相應文件陸續(xù)出臺。
小產(chǎn)權房已成大問題
小產(chǎn)權房，是指在農(nóng)村集體用地、宅基地或農(nóng)地上建設起來的房屋。由于中國農(nóng)地不能流轉，小產(chǎn)權房一直被視為非法。目前，中國城市居民擁有的小產(chǎn)權房已占到村鎮(zhèn)房屋建筑總面積330億平方米的20%以上。在經(jīng)濟不景氣之時，小產(chǎn)權房價格優(yōu)勢愈加明顯，比商品房便宜50%～70%，將給商品房帶來很大的沖擊。近期有網(wǎng)站調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，深圳人有七成考慮買農(nóng)民房。
事實上，涉及人數(shù)多達上百萬的小產(chǎn)權房早已成了管理層的一塊心病：一邊是18億畝耕地紅線碰不得，一邊是涉及民生的住房問題。
2008年8月，國土資源部執(zhí)法監(jiān)察局局長張新寶表示，相關部門已對全國部分城市小產(chǎn)權房問題進行了抽樣調(diào)查，并已起草相關報告上報國務院。
報告內(nèi)容顯示：對于在建、新建小產(chǎn)權房，一律嚴格查處、整頓；而對于已經(jīng)形成規(guī)模性入住的小產(chǎn)權房，則要妥善予以處理。
由于現(xiàn)行《土地管理法》明確規(guī)定：“集體土地使用權不得出讓、轉讓或出租用于非農(nóng)建設。但是符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權發(fā)生轉移的除外。”農(nóng)村集體土地只允許農(nóng)村集體經(jīng)濟組織自建自用，即集體經(jīng)濟組織成員可以使用本集體經(jīng)濟組織的土地辦企業(yè)或建住房，但不得出讓、轉讓或出租集體土地使用權，就是說集體建設用地向本村鎮(zhèn)以外的企業(yè)和個人的流轉行為是被法律禁止的。
因此，小產(chǎn)權房成為客觀并且成片存在的“灰色現(xiàn)實”。
政策或有松動可能
2008年10月9日十七屆三中全會的召開，全國上下都在密切關注決策層針對城鄉(xiāng)土地二元化制度的改革方案，是否會為解決小產(chǎn)權房這一歷史遺留問題提供參考依據(jù)。
據(jù)悉，早在今年3月召開的一次研討會上，不少學者就呼吁小產(chǎn)權房應當區(qū)別對待。可以列入歷史原因形成、規(guī)劃屬于建設用地、不涉及開發(fā)商介入成片商業(yè)開發(fā)這些范疇的小產(chǎn)權房，可以考慮將其合法化。
而所謂“歷史原因形成”，是指在現(xiàn)行《土地管理法》頒布實施以前建成的。因為在1998年8月修訂《土地管理法》和1999年5月國務院發(fā)布《嚴禁炒賣土地的通知》之前，相關法律并沒有明確禁止城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)民住宅。有學者提出，將歷史形成的小產(chǎn)權房列入非法范圍，違背了立法應具有的連續(xù)性。
此外，部分學者提及，應注意把鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地、鄉(xiāng)村公共利益設施用地上的小產(chǎn)權房與宅基地上的小產(chǎn)權房區(qū)分開；把符合規(guī)劃合法開發(fā)的小產(chǎn)權房與違法開發(fā)的區(qū)分開；把城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的小產(chǎn)權房與規(guī)劃區(qū)外的區(qū)分開。
但是，當土地改革的真正主角——農(nóng)村集體建設用地流轉試點尚未實質(zhì)推進的時候，倒是龍?zhí)住皳屃藨颉薄腔鹆窃男‘a(chǎn)權房，迫使決策層不得不率先出手，解決問題。小產(chǎn)權只是中國土地制度問題的冰山一角，與此同時推進的還有土地管理法的改革。中國土地制度的改革，從來不能給予過高的期望，在這個各方利益糾結難以理順的領域，我們似乎可以窺見中國體制改革的共性，而這恰是關注小產(chǎn)權房未來命運的價值所在。
在此，回顧小產(chǎn)權房政策的沿革是必要的：
2007年6月，原建設部發(fā)出購房風險提示，提醒購房者，以城鎮(zhèn)居民身份到農(nóng)村購買農(nóng)村住房，不符合現(xiàn)有土地管理制度的規(guī)定，也就是說，城鎮(zhèn)居民購買小產(chǎn)權房的行為沒有法律保護，也不具備法律效力。
2007年12月，國務院總理溫家寶召開國務院常務辦公會研究促進節(jié)約集約用地和依法嚴格管理農(nóng)村集體建設用地問題，會議明確要求城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買宅基地、農(nóng)民住宅或小產(chǎn)權房，單位和個人不得非法租用、占用農(nóng)民集體土地搞房地產(chǎn)開發(fā)。
2008年1月，國務院下發(fā)《關于嚴格執(zhí)行有關農(nóng)村集體建設用地法律和政策的通知》，明確指出，城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買宅基地、農(nóng)民住宅或小產(chǎn)權房。通知指出，任何涉及土地管理制度的試驗和探索，都不能違反國家的土地用途管制制度。
2008年1月，獲得“城鄉(xiāng)統(tǒng)籌綜合改革試驗區(qū)”身份的成都、重慶相繼下發(fā)文件，以不同方式試探小產(chǎn)權房合法化的工作。
2008年6月，北京市政府批轉北京市發(fā)改委相關文件，提出對于處在北京第一道綠化隔離帶區(qū)域內(nèi)的農(nóng)民就地上樓后，剩余的房屋，可以入市流轉。
2008年7月9日，國土資源部將有關小產(chǎn)權房的調(diào)查情況上報國務院，并提出相應解決與處置建議。
2008年7月15日，國土資源部下發(fā)通知，要求盡快落實農(nóng)村宅基地確權發(fā)證工作，但同時明確指出，不得為小產(chǎn)權房辦理任何形式的產(chǎn)權證明。
在一部分人看來，小產(chǎn)權房的存在是對法律尊嚴的挑戰(zhàn)，應本著“有法必依、執(zhí)法必嚴”的原則“圍剿”它，但問題也許不這么簡單。農(nóng)村土地產(chǎn)權的集體所有性質(zhì)是受《憲法》保護的，而《土地管理法》也并不禁止農(nóng)村土地轉為城市建設用地，它所禁止的僅僅是不通過國家征地程序而由土地產(chǎn)權人自主決定將自己的土地供應到建設用地市場。
所以，我們還不能那么斷然地說：小產(chǎn)權房就是違法了。至少在筆者看來，小產(chǎn)權房的合法與否是一個可以討論的話題，而不是已經(jīng)有了“標準”答案。
在北京、天津等城市的郊縣，一些內(nèi)容大同小異的宅基地產(chǎn)權流轉正在低調(diào)展開。這就是各地響應國土資源部節(jié)約集約用地號召而開展的“宅基地換房”工作。
宅基地換房，是指在鄉(xiāng)鎮(zhèn)村的規(guī)劃下，村莊整體拆遷，農(nóng)民搬進統(tǒng)一建設的新樓房。農(nóng)民住房進行統(tǒng)一規(guī)劃建設后，由于容積率提高、布局合理化，可以整理出部分空閑的宅基地。這部分通過節(jié)約集約用地節(jié)省出來的土地資源，可以根據(jù)實際情況，用于耕地保護、農(nóng)村集體產(chǎn)業(yè)，或者通過上級政府獎勵相應的城市建設用地指標，部分轉為城市建設用地。
