買方貸款不及時(shí)賣方能否要求違約賠償
案例介紹：2009年4月，甲乙雙方簽署了《房地產(chǎn)買賣合同》，約定乙向甲購(gòu)買位于閔行區(qū)的一套房屋，價(jià)格為200萬(wàn)元。《合同》第6條約定：雙方在2009年5月10日之前共同向房地產(chǎn)交易中心申請(qǐng)辦理過(guò)戶手續(xù)。第9條約定：乙方未按本合同付款協(xié)議約定的期限付款的，應(yīng)當(dāng)向甲方支付違約金；逾期超過(guò)10日的，甲方有權(quán)解除合同。此后，雙方還簽訂了《付款協(xié)議》，《付款協(xié)議》第2條約定：乙方應(yīng)于簽訂本合同后7日內(nèi)向銀行申請(qǐng)貸款，貸款金額為140萬(wàn)。第3條約定：待乙方貸款申請(qǐng)通過(guò)后3個(gè)工作日內(nèi)到交易中心辦理送件，于銀行取得他項(xiàng)權(quán)證后7日內(nèi)放款給甲方。
合同簽訂當(dāng)日，乙方支付了首付款60萬(wàn)，后由于乙方的信用卡有逾期還款記錄，中國(guó)銀行未批準(zhǔn)其貸款，乙方趕緊再向招商銀行申請(qǐng)，5月25日獲得批準(zhǔn)。
在此期間，房?jī)r(jià)上漲，甲方感到自己賣低了，遂以乙方付款超出約定期限為由，于2009年5月22日發(fā)函給乙方解除買賣合同。乙方收到解除函后找到本律師，本律師建議其立即回函給甲方不同意解除并要求繼續(xù)履行合同。由于新的《合同法解釋二》第24條規(guī)定：當(dāng)事人沒(méi)有約定異議期間，在解除合同通知到達(dá)之日起三個(gè)月以后才向人民法院起訴的，人民法院不予支持。故本律師于6月30日就代理乙方向法院提起訴訟，要求法院確認(rèn)解除無(wú)效并要求甲方繼續(xù)履行房地產(chǎn)買賣合同。
乙方到底有沒(méi)有違約？是否逾期付款？庭審中發(fā)生了激烈的辯論。
本律師發(fā)表了如下代理意見：
1、付款協(xié)議是對(duì)買賣合同的補(bǔ)充，若兩者有矛盾，以付款協(xié)議為準(zhǔn)。合同正文第6條約定的過(guò)戶時(shí)間，是雙方在打印買賣合同時(shí)必須填寫的時(shí)間，若該時(shí)間不填寫，買賣合同是無(wú)法打印的，故2009年5月10日是雙方預(yù)估的過(guò)戶時(shí)間。付款協(xié)議約定的過(guò)戶時(shí)間才是雙方真實(shí)意思的表示。
2、付款協(xié)議約定：乙方應(yīng)于簽訂本合同后7日內(nèi)向銀行申請(qǐng)辦理貸款手續(xù)，待乙方貸款申請(qǐng)通過(guò)后3個(gè)工作日內(nèi)到交易中心辦理送件。故本買賣合同沒(méi)有約定乙方辦完貸款的時(shí)間，只約定了乙方在7日內(nèi)要向銀行申請(qǐng)辦理貸款。而且本買賣合同約定的過(guò)戶時(shí)間是乙方貸款批準(zhǔn)后3個(gè)工作日內(nèi)，乙方貸款未批準(zhǔn)前，雙方約定的過(guò)戶時(shí)間還沒(méi)有到期。故乙方不存在逾期付款及逾期辦理過(guò)戶的違約行為。
3、乙方積極辦理貸款，簽訂合同當(dāng)日就向中國(guó)銀行申請(qǐng)貸款，預(yù)審?fù)ㄟ^(guò)后，發(fā)現(xiàn)信用卡逾期還款的記錄，中國(guó)銀行沒(méi)有批準(zhǔn)。乙方得知后立刻找到招商銀行，招商銀行已經(jīng)于5月25日批準(zhǔn)乙方的貸款。故乙方再?zèng)]有任何付款障礙，合同可繼續(xù)履行。
4、本案是因?yàn)榉績(jī)r(jià)上漲，甲方要求加價(jià)，乙方?jīng)]有同意，甲方才發(fā)函要求解除。故請(qǐng)求法院不要支持甲方的惡意解約訴請(qǐng)。
最終法院采納了本律師的意見，判決繼續(xù)履行房地產(chǎn)買賣合同。
由于這類型的案件在目前行情下發(fā)生地較多，本律師最近就經(jīng)手了5個(gè)類似案件，筆者望本案例能起到一定示范與警示作用。
本案糾紛的產(chǎn)生除了甲方因?yàn)榉績(jī)r(jià)上漲不肯按原價(jià)格出售外，還有一個(gè)重要原因是交易過(guò)戶的時(shí)間及付款條件約定的不是很明確。本案中約定了一個(gè)交易過(guò)戶的具體日期，但是在合同附件里的付款協(xié)議又約定了待乙方貸款申請(qǐng)通過(guò)后3個(gè)工作日內(nèi)到交易中心辦理送件。若貸款申請(qǐng)通過(guò)在約定的交易過(guò)戶日期之前，就不會(huì)發(fā)生問(wèn)題。若貸款申請(qǐng)通過(guò)在約定的交易過(guò)戶日期之后，就發(fā)生矛盾了，有矛盾應(yīng)該以之后的付款協(xié)議為準(zhǔn)。就以上述案例來(lái)舉例說(shuō)明，若正文條款約定2009年5月10日前申請(qǐng)過(guò)戶，付款協(xié)議約定貸款申請(qǐng)通過(guò)后3日內(nèi)辦理過(guò)戶，若貸款是4月20日就批準(zhǔn)了，那么交易過(guò)戶的日期應(yīng)該是4月23日前，而不是5月10日前。反過(guò)來(lái)，若貸款是5月25日批準(zhǔn)的，交易過(guò)戶時(shí)間應(yīng)該是5月28日前。很多人都會(huì)有個(gè)疑問(wèn)，乙方辦理貸款一直沒(méi)有辦出怎么辦，是不是甲方要一直等，不能追究乙方的違約責(zé)任嗎？若合同沒(méi)有約定乙方辦理貸款是時(shí)間，那么根據(jù)合同法第61條及62條的約定，根據(jù)交易習(xí)慣確定，或者甲方可以催告乙方履行，但是要給予乙方一個(gè)必要的準(zhǔn)備時(shí)間。若乙方認(rèn)為自己資信不是太好，或者銀行收緊貸款等原因，可能導(dǎo)致貸款辦理的時(shí)間較長(zhǎng)或不可控制，買賣雙方可以約定一個(gè)較長(zhǎng)的辦理貸款的期限或者干脆不約定乙方辦理貸款的期限，防止乙方違約。
若本案約定了乙方貸款辦理的日期及交易過(guò)戶的日期，那么案件將發(fā)生根本變化。雙方必須在約定的日期辦理交易過(guò)戶，乙方因?yàn)橘J款沒(méi)有批準(zhǔn)不去辦理交易過(guò)戶，那么甲方有權(quán)根據(jù)合同約定追究乙方的違約責(zé)任，甚至解除合同，要求乙方賠償總房?jī)r(jià)的20％（買賣合同通常約定的一個(gè)違約金數(shù)額）。
這也提示買賣雙方在簽署房地產(chǎn)買賣合同時(shí)要非常細(xì)心，文字的表達(dá)很重要。簽署二手房買賣合同并不復(fù)雜，但要簽好二手房買賣合同卻有一定難度。首先要熟悉二手房的交易流程，其次要熟悉交易的相關(guān)法律及政策，最后要有一定的文書寫作表達(dá)能力，不要造成誤解，更不要漏寫合同條款。若買賣雙方不太熟悉二手房交易的，建議聘請(qǐng)一位專門做房地產(chǎn)交易的律師來(lái)審閱買賣合同及控制整個(gè)交易的安全。目前境外客戶聘請(qǐng)律師做二手房交易的比較多，應(yīng)為有這個(gè)意識(shí)，國(guó)內(nèi)客戶找律師做二手房交易還甚少，等到出了糾紛才找律師，那時(shí)的費(fèi)用及損失就比較大了，關(guān)鍵由于客戶自己交易二手房，很多證據(jù)都沒(méi)有固定，律師接手后處理起來(lái)也比較棘手。律師在代理房地產(chǎn)交易時(shí)收費(fèi)一般在房?jī)r(jià)的0.3％－0.5％，建議客戶能夠找律師代理，防止糾紛的產(chǎn)生，維護(hù)自身的權(quán)利。
