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　　【案情】 　　2012年8月，李某向王某借款人民幣100000元用于買(mǎi)房。當(dāng)年9月李某在某房地產(chǎn)公司預(yù)購(gòu)了一套三居室商品房，支付了180000元房屋首付款，約定房屋交付時(shí)間為2015年12月31日前。李某將該預(yù)售房向縣房地產(chǎn)管理局申請(qǐng)辦理了房屋預(yù)告登記。李某向王某的借款到期后，經(jīng)多次協(xié)商，李某仍未及時(shí)向借款人王某歸還借款。2013年12月，王某將李某訴至法院，案件經(jīng)法院調(diào)解后進(jìn)入法院執(zhí)行程序。在執(zhí)行過(guò)程中，申請(qǐng)人王某向法院反映，被執(zhí)行人李某在某房地產(chǎn)公司預(yù)購(gòu)了一套商品房。經(jīng)執(zhí)行法官到縣房地產(chǎn)管理局調(diào)查核實(shí)，申請(qǐng)人反映的情況屬實(shí)。 　　【分歧】 　　對(duì)該套預(yù)售商品房能否進(jìn)行查封存在爭(zhēng)議? 　　第一種意見(jiàn)認(rèn)為，預(yù)售商品房是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)依據(jù)國(guó)家相關(guān)法律法規(guī)向社會(huì)銷售的尚未建成的商品房，因現(xiàn)階段商品房尚未建成，且根據(jù)雙方簽訂合同，只有當(dāng)購(gòu)房人付清了房款，預(yù)售房屋的所有權(quán)才歸購(gòu)房人所有，目前商品房的權(quán)屬處于不確定狀態(tài)，所以不能對(duì)該房屋進(jìn)行查封。 　　第二種意見(jiàn)認(rèn)為，被執(zhí)行人就預(yù)售的商品房辦理了房屋預(yù)告登記，且對(duì)預(yù)售商品房有可期待利益，當(dāng)李某向房地產(chǎn)公司支付完合同的對(duì)價(jià)后，被執(zhí)行人可以依據(jù)合同及預(yù)告登記，獲得預(yù)售商品房的所有權(quán)，所以能夠?qū)υ撎最A(yù)售商品房可進(jìn)行預(yù)查封，待李某正式獲取所有權(quán)后，依法轉(zhuǎn)為正式的查封。 　　【評(píng)析】 　　筆者贊成第二種意見(jiàn)。分析理由如下： 　　本案中，因?yàn)槔钅硨?duì)該預(yù)購(gòu)的商品房并不具有真正的所有權(quán)證書(shū)，而只是一種預(yù)告登記，法院能否根據(jù)王某的申請(qǐng)對(duì)李某購(gòu)買(mǎi)的期房進(jìn)行查封、拍賣等強(qiáng)制措施。如果不能對(duì)李某購(gòu)買(mǎi)的期房進(jìn)行查封拍賣，則申請(qǐng)人王某的債權(quán)無(wú)法得到保障，若一定要都等到李某對(duì)該房屋享有所有權(quán)后才可以查封，亦對(duì)申請(qǐng)人保障不公平。 　　根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第二十條：“當(dāng)事人簽訂買(mǎi)賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記”。房屋預(yù)告登記是指為保全關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的請(qǐng)求權(quán)而將此權(quán)利進(jìn)行的登記。他將債權(quán)請(qǐng)求權(quán)予以登記，使其具有對(duì)抗第三人的效力，使妨害其不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記請(qǐng)求權(quán)所為的處分無(wú)效，以保障將來(lái)本登記的實(shí)現(xiàn)。預(yù)告登記使已登記的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)請(qǐng)求權(quán)經(jīng)過(guò)公示后，具備了對(duì)抗第三人的效力，即具備了一定的物權(quán)效力。依據(jù)雙方簽訂的《商品房買(mǎi)賣合同(預(yù)售)》的約定，預(yù)售商品房的原始所有人為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，房屋買(mǎi)受人應(yīng)根據(jù)合同約定向房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司支付價(jià)款，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)于房屋建成后按約定期間向房屋買(mǎi)受人交付房屋，轉(zhuǎn)移所有權(quán)。關(guān)于預(yù)告登記的效力，學(xué)界研究一般將其表述為權(quán)利保全效力、順位保全效力及破產(chǎn)保護(hù)效力(或完全效力)。預(yù)告登記均旨在限制不動(dòng)產(chǎn)處分，并賦予預(yù)告登記權(quán)利人對(duì)物權(quán)變動(dòng)的請(qǐng)求權(quán)具備對(duì)抗第三人的效力。預(yù)告登記成為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的公示制度，促成了一種即安全又公正的不動(dòng)產(chǎn)交易內(nèi)部秩序，極大地滿足了經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)不動(dòng)產(chǎn)交易的需求。由于預(yù)告登記權(quán)人并不是房產(chǎn)的所有者，所以人民法院不能直接查封預(yù)告轉(zhuǎn)讓登記的房產(chǎn)。但是，預(yù)告登記權(quán)人對(duì)預(yù)告轉(zhuǎn)讓登記的房產(chǎn)享有被物權(quán)化的請(qǐng)求權(quán)，無(wú)特殊情況，預(yù)告登記權(quán)人即為預(yù)告登記房產(chǎn)將來(lái)的所有人。根據(jù)我國(guó)民訴法的規(guī)定，“權(quán)利”也可以作為被查封的對(duì)象，實(shí)物中，如被申請(qǐng)人享有的債權(quán)可以作為被查封的對(duì)象。依理轉(zhuǎn)讓預(yù)告登記房產(chǎn)在預(yù)告登記權(quán)人為被執(zhí)行人時(shí)，也可以進(jìn)行預(yù)查封。因此，預(yù)告登記的不動(dòng)產(chǎn)具有成為被查封對(duì)象的理論基礎(chǔ)。 　　根據(jù)最高人民法院、國(guó)土資源部、建設(shè)部《關(guān)于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國(guó)土資源房地產(chǎn)管理部門(mén)協(xié)助執(zhí)行若干問(wèn)題的通知》的第十五條第(三)項(xiàng)規(guī)定，對(duì)于“被執(zhí)行人購(gòu)買(mǎi)的……商品房預(yù)告登記的房屋”，人民法院可以預(yù)查封的規(guī)定，即便買(mǎi)受人對(duì)房屋不具有所有權(quán)，只要辦理了預(yù)告登記，人民法院仍可以對(duì)該房屋進(jìn)行預(yù)查封。當(dāng)房屋權(quán)屬在預(yù)查封期間登記到預(yù)告登記權(quán)人名下時(shí)，預(yù)查封登記自動(dòng)轉(zhuǎn)為查封登記。預(yù)查封轉(zhuǎn)為正式查封后，查封期限仍從預(yù)查封之日起開(kāi)始計(jì)算。預(yù)告登記的房產(chǎn)在查封期間失效，則房屋所有權(quán)歸房地產(chǎn)公司，執(zhí)行法院應(yīng)解除預(yù)查封。但是，可以根據(jù)商品房買(mǎi)賣合同的約定，可實(shí)際執(zhí)行開(kāi)發(fā)商應(yīng)返還買(mǎi)受人的價(jià)款。通過(guò)對(duì)買(mǎi)受人的房屋進(jìn)行預(yù)查封，可以督促被執(zhí)行人盡快履行法律義務(wù)，若不履行，可能會(huì)導(dǎo)致多重的負(fù)面效果，購(gòu)買(mǎi)的商品房被法院依法拍賣、銀行不提供房屋貸款、交付的購(gòu)房款被法院依法扣劃等。綜上，法院可以對(duì)李某購(gòu)買(mǎi)的商品房進(jìn)行預(yù)查封。 　　(作者單位：江西省石城縣人民法院)