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　　已預(yù)售的商品房可否查封 　　張某與開發(fā)商簽訂了預(yù)售合同，一次性付款購買了一套期房并到房管局辦理了預(yù)售商品房的登記備案手續(xù)，工程竣工驗收合格后，開發(fā)商按期將房屋交付給了張某，張某裝修后搬進(jìn)了該房，后開發(fā)商辦理了房屋產(chǎn)權(quán)證，在張某辦理分戶產(chǎn)權(quán)的過程中，開發(fā)商因借款糾紛被某工廠訴至法院，根據(jù)工廠申請，法院查封了張某的房屋，并向房管局送達(dá)了不予辦理被查封房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)的協(xié)助執(zhí)行通知書，張某得知后即以案外人的身份向法院提出了執(zhí)行異議，認(rèn)為不應(yīng)查封其正在辦理過戶手續(xù)的房屋，要求法院解除查封。 　　對張某的請求是否合理，有三種意見。 　　第一種意見認(rèn)為張某就該房并未取得產(chǎn)權(quán)，大產(chǎn)證上開發(fā)商仍為所有權(quán)人，張某的損失可向開發(fā)商追償，法院的查封正確。 　　第二種意見認(rèn)為如張某與開發(fā)商合同合法有效，張某履行了付款義務(wù)且實際占有了該房屋，即取得了對該房的物權(quán)，而工廠與開發(fā)商之間僅僅存在債權(quán)債務(wù)關(guān)系，物權(quán)應(yīng)優(yōu)先于債權(quán)，應(yīng)裁定解除查封。 　　第三種意見認(rèn)為合同備案屬于預(yù)告登記，張某對預(yù)售房進(jìn)行了備案即取得了對抗第三人的效力，法院的查封應(yīng)該解除。 　　評析 　　一、預(yù)售合同備案是否等同于預(yù)告登記 　　商品房預(yù)售合同登記備案制度僅僅是一種行政管理的手段，并非物權(quán)登記，購房者享有的權(quán)利仍然是一種合同債權(quán)，是否辦理商品房預(yù)售合同的登記備案并不能決定該預(yù)售合同是否具有法律效力。預(yù)告登記，是指為保全一項請求權(quán)而進(jìn)行的不動產(chǎn)登記，該項請求權(quán)所要達(dá)到的目的是在將來發(fā)生不動產(chǎn)物權(quán)變動。其通過登記的方法予以公示，從而將物權(quán)的公示手段用于對債權(quán)的保護(hù)，使買受人的優(yōu)先權(quán)具有了對抗第三人的效力。只有通過預(yù)告登記，買受人才能享有對該房屋物權(quán)的請求權(quán)。預(yù)售的房屋才能被賦予準(zhǔn)物權(quán)的性質(zhì)從而受到保護(hù)，產(chǎn)生對抗第三人的效力。因此，預(yù)售合同登記備案并不等同于預(yù)告登記。 　　二、法院的查封是否正確 　　根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》第十七條的規(guī)定：“被執(zhí)行人將其所有的需要辦理過戶登記的財產(chǎn)出賣給第三人，第三人已經(jīng)支付部分或者全部價款并實際占有該財產(chǎn)，但尚未辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)的，人民法院可以查封、扣押、凍結(jié);第三人已經(jīng)支付全部價款并實際占有，但未辦理過戶登記手續(xù)的，如果第三人對此沒有過錯，人民法院不得查封、扣押、凍結(jié)。”本案中張某已經(jīng)交付了全部購房款并已實際的占有該房屋且正在辦理分戶產(chǎn)權(quán)，過戶手續(xù)未完成張某沒有過錯，因此，對張某的房屋，法院不得查封。 　　綜上所述，張某雖然不能基于合同備案使房屋具有對抗第三人的效力，但是由于其已支付了全部的房款并已實際占有，且對過戶未完成沒有過錯，法院對其房屋進(jìn)行查封值得商榷。 　　提示：預(yù)售合同登記備案是一種行政管理手段。不具有法律效力。也不能對抗第三人。 如需了解更多房產(chǎn)查封的相關(guān)內(nèi)容，小編推薦： 關(guān)于查封的法律規(guī)定 法院查封房產(chǎn)的法律依據(jù) 已預(yù)售的商品房可否查封