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購買法院已查封房屋 買賣房屋合同被判無效 [ 案例 ]　　明知房屋被查封，買家還是與房主簽訂了買房協(xié)議?？傻搅私环繒r間，房屋仍未解封。面對不能過戶的房屋，買家訴訟至法院要求解除買房協(xié)議。近日，湖北省襄樊市樊城區(qū)人民法院認定該協(xié)議無效，判處房主如數(shù)返還買家 6 萬元定金。 2007 年 4 月，因借貸糾紛，張偉的一套房屋被樊城區(qū)人民法院依法查封。當年 10 月，經(jīng)房屋中介介紹，李文（化名）在明知該套房屋被查封的情況下，與房主張偉簽訂了房屋買賣協(xié)議，以 20 多萬元價格買下了張偉的房屋。 簽訂協(xié)議當天，李文付款 6 萬元。等到了協(xié)議交房時間，張偉的房屋仍未解封，李文則拒付余款。同年 12 月初，李文訴至法院，要求法院解除房屋買賣協(xié)議，并要求張偉雙倍返還定金 12 萬元。 （本案例轉(zhuǎn)自《中國法院網(wǎng)》） [ 律師評析 ] 　　根據(jù)我國《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，司法機關(guān)依法裁定，決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的，房地產(chǎn)不能轉(zhuǎn)讓。購房者李文在明知房產(chǎn)被法院查封的情況下，買賣雙方簽訂的房屋買賣協(xié)議違反了法律規(guī)定，是無效協(xié)議，不受法律保護。而定金合同屬于從合同，房產(chǎn)買賣的主合同無效的前提下，作為從合同的定金合同也屬于無效合同。另根據(jù)，《合同法》第 58 條規(guī)定，合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產(chǎn)，應(yīng)當予以返還。因此，法院對買家要求房主雙倍返還定金的要求不予支持，判決房東如數(shù)返還買家 6 萬元購房款。 律師建議在二手房交易過程中，購房者一定要到房屋管理部門查清房產(chǎn)是否存在抵押、查封等權(quán)利受限的事實，如果明知房產(chǎn)不能上市交易而購買的，需要承擔合同無效的后果。 [ 法律鏈接 ] 1 、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條規(guī)定，下列房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓： （一）以出讓方式取得土地使用權(quán)的，不符合本法第三十九條規(guī)定的條件的； （二）司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的； （三）依法收回土地使用權(quán)的； （四）共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的； （五）權(quán)屬有爭議的； （六）未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的； （七）法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。2 、《中華人民共和國擔保法》 第五條規(guī)定，擔保合同是主合同的從合同，主合同無效，擔保合同無效。擔保合同另有約定的，按照約定。 擔保合同被確認無效后，債務(wù)人、擔保人、債權(quán)人有過錯的，應(yīng)當根據(jù)其過錯各自承擔相應(yīng)的民事責任。 第八十九條規(guī)定， 當事人可以約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔保。債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當?shù)肿鲀r款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無權(quán)要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當雙倍返還定金。3 、《中華人民共和國合同法》 第五十八條規(guī)定， 合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產(chǎn)，應(yīng)當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當折價補償。有過錯的一方應(yīng)當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應(yīng)當各自承擔相應(yīng)的責任。 詳細請咨詢房產(chǎn)糾紛律師