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誤將查封房產(chǎn)辦理過(guò)戶，房管局行政侵權(quán)被判賠償 1995年10月，B公司與A公司簽訂某市場(chǎng)的《建筑工程施工合同》，由B公司承建土建、采暖工程。工程于1995年11月5日開(kāi)工，次年5月31日竣工。A公司拿到該市場(chǎng)的房產(chǎn)證后，于1997年3月開(kāi)張營(yíng)業(yè)。然而，A公司因經(jīng)營(yíng)不善，市場(chǎng)始終運(yùn)作不起來(lái)，拖欠B公司的工程款無(wú)力償還。1998年9月28日，A公司與C公司簽訂了《房地產(chǎn)買賣契約》，將該市場(chǎng)房屋轉(zhuǎn)讓給C公司。同年10月16日，法院在執(zhí)行銀行與A公司的民事判決時(shí)，向房管局送達(dá)了“停止辦理A公司的房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)”的協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)。11月3日，C公司向房管局申請(qǐng)辦理房產(chǎn)證，房管局審核后，于1998年12月23日給C公司頒發(fā)了房產(chǎn)證。后C公司將市場(chǎng)房屋作抵押，先后從銀行貸款380萬(wàn)元。B公司見(jiàn)索款無(wú)望，遂將A公司告上法庭。法院審理此案后，于1999年3月22日判決A公司支付給B公司所拖欠工程款。法院鑒于房管局在發(fā)放房屋所有權(quán)證時(shí)，將被法院依法查封的房產(chǎn)辦理了房屋過(guò)戶手續(xù)，于2001年4月13日，給房管局送達(dá)了司法建議書(shū)，建議“注銷A公司與C公司的交易過(guò)戶手續(xù)，注銷發(fā)給C公司的房產(chǎn)證，使該房屋恢復(fù)到法院查封時(shí)的狀態(tài)”。房管局于2001年4月15日作出行政決定，注銷了C公司房屋所有權(quán)證。 c公司認(rèn)為房管局沒(méi)有盡到注意義務(wù)，登記產(chǎn)權(quán)后又以A公司在辦理過(guò)戶手續(xù)時(shí)“隱瞞事實(shí)真相，侵犯他人權(quán)利”為由，認(rèn)定C公司與A公司的民事交易行為無(wú)效，注銷了雙方所簽產(chǎn)權(quán)變更合同，并注銷了C公司的產(chǎn)權(quán)，屬越權(quán)行政行為。故于2001年4月，提起了行政訴訟，將房管局告上了法庭。 2002年7月，法院作出了維持房產(chǎn)局注銷C公司房產(chǎn)證的判決。C公司不服，提出了上訴。 2002年12月，經(jīng)法院審理，判定房管局作出的行政行為屬于越權(quán)行政行為。但對(duì)原判中關(guān)于房管局注銷產(chǎn)權(quán)證的行為予以確認(rèn)。2004年2月16日，C公司又提起了行政賠償訴訟。 c公司稱，其在辦理房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)時(shí)，在盡了自己應(yīng)有的注意義務(wù)后，有權(quán)利相信經(jīng)房管局公示的房屋是無(wú)瑕疵的，作為善意的有償取得該宗房產(chǎn)的第三人，C公司在此次交易中無(wú)任何過(guò)錯(cuò)。而正是由于房管局的過(guò)錯(cuò)，才造成了C公司纏入訴訟，停產(chǎn)停業(yè)，房管局應(yīng)對(duì)其違法行為做出賠償。 房管局認(rèn)為，A公司在辦理房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)時(shí)隱瞞了A公司法定代表人已經(jīng)變更、該房屋已被法院查封的事實(shí)，致使房管局將已經(jīng)被查封的房產(chǎn)辦理了轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，給C公司發(fā)放了產(chǎn)權(quán)證。此后房管局依據(jù)法院發(fā)來(lái)的《司法建議書(shū)》等法律文書(shū)，注銷了C公司的產(chǎn)權(quán)證，并認(rèn)為該行政行為沒(méi)有給C公司造成直接經(jīng)濟(jì)損失，C公司的損失是因其與A公司的買賣合同無(wú)效而造成的；C公司的行政賠償請(qǐng)求與房管局的具體行政行為無(wú)關(guān)，不應(yīng)賠償。 法院認(rèn)為，A公司在與C公司進(jìn)行房地產(chǎn)交易時(shí)，向C公司隱瞞了其房地產(chǎn)被人民法院查封、扣押的事實(shí)，加之房管局審查不嚴(yán)，導(dǎo)致了房管局錯(cuò)誤登記行為的發(fā)生。但是，房管局的錯(cuò)誤登記行為并不是導(dǎo)致C公司權(quán)益受到損害的唯一原因，房管局的違法登記行政行為和A公司的民事侵權(quán)行為的共同加害才導(dǎo)致了最后的損害后果。因此，法院判決房管局賠償C公司財(cái)產(chǎn)直接損失160.43萬(wàn)元的40％即64.17萬(wàn)元。一審宣判后，C公司不服，提起上訴。省高院認(rèn)定一審判決認(rèn)定事實(shí)不清，證據(jù)不足，將此案發(fā)回重審。 根據(jù)國(guó)家賠償實(shí)行法定賠償?shù)脑瓌t，對(duì)財(cái)產(chǎn)權(quán)造成直接損害的，應(yīng)根據(jù)責(zé)任大小給予賠償。據(jù)此，法院認(rèn)為：C公司提出的各項(xiàng)訴訟請(qǐng)求中，只有購(gòu)房款屬于房管局錯(cuò)誤頒發(fā)房屋所有權(quán)證對(duì)其財(cái)產(chǎn)造成的直接損失，而其他各項(xiàng)支出均屬其購(gòu)房后的正常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，不是直接損失，不予支持。另依據(jù)《合同法》的規(guī)定，C公司在簽訂《房地產(chǎn)買賣契約》時(shí)，未審查A公司的主體資格和法人代表，由此造成房管局錯(cuò)誤登記行為的發(fā)生。因此，C公司對(duì)購(gòu)買房屋所造成的經(jīng)濟(jì)損失，也應(yīng)承擔(dān)一定的過(guò)錯(cuò)責(zé)任。據(jù)此，法院以原告的損失并非全部由被告造成、A公司在此案中負(fù)有一定責(zé)任為由，作出認(rèn)定：原告應(yīng)當(dāng)向A公司追償部分損失；房管局僅對(duì)因自身的失職行為給當(dāng)事人造成的經(jīng)濟(jì)損失承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。2004年11月1日，法院作出終審判決，判決房管局賠償C公司財(cái)產(chǎn)直接損失160.43萬(wàn)元的60％即96.26萬(wàn)元。 評(píng)析 一、房管局收到協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)后應(yīng)停止辦理房屋轉(zhuǎn)移登記 《城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條第二款規(guī)定：“司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的”房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。本案中爭(zhēng)議的房屋屬于查封狀態(tài)，依法不能轉(zhuǎn)讓。《最高人民法院關(guān)于人民法院執(zhí)行工作若干問(wèn)題的規(guī)定》第三十八條規(guī)定：“被執(zhí)行人無(wú)金錢給付能力的，人民法院有權(quán)裁定對(duì)被執(zhí)行人的其他財(cái)產(chǎn)采取查封、扣押措施。裁定書(shū)應(yīng)送達(dá)被執(zhí)行人。采取前款措施需有關(guān)單位協(xié)助的，應(yīng)當(dāng)向有關(guān)單位發(fā)出協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)，連同裁定書(shū)副本一并送達(dá)有關(guān)單位。”第四十一條規(guī)定：“對(duì)有產(chǎn)權(quán)證照的動(dòng)產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)的查封，應(yīng)當(dāng)向有關(guān)管理機(jī)關(guān)發(fā)出協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)，要求其不得辦理查封財(cái)產(chǎn)的轉(zhuǎn)移過(guò)戶手續(xù)，同時(shí)可以責(zé)令被執(zhí)行人將有關(guān)財(cái)產(chǎn)權(quán)證照交人民法院保管。”本案中，在房管局為C公司申請(qǐng)辦理房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶前，法院就向房管局送達(dá)了“停止辦理A公司的房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)”的協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)，因此房管局應(yīng)停止給A公司辦理房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)。 詳細(xì)請(qǐng)咨詢房產(chǎn)糾紛律師