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淺議房地產(chǎn)預(yù)查封的執(zhí)行實施 2004年2月10日，最高人民法院、國土資源部、建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于人民法院執(zhí)行和國土資源房地產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行若干問題的通知》（以下簡稱《通知》），對于保證人民法院生效裁判文書及其他生效法律文書的順暢執(zhí)行，規(guī)范執(zhí)行和協(xié)助執(zhí)行房地產(chǎn)案件的工作秩序，保護(hù)執(zhí)行當(dāng)事人、案外人的合法權(quán)益，起到了積極的作用。該《通知》中新創(chuàng)立了一項強(qiáng)制執(zhí)行措施預(yù)查封，它是指對尚未在登記機(jī)關(guān)進(jìn)行物權(quán)登記但又履行了一定的審批或者備案等預(yù)登記手續(xù)、被執(zhí)行人享有未公示或者物權(quán)期待權(quán)的房地產(chǎn)所采取的控制性措施，即由人民法院制發(fā)預(yù)查封裁定書和協(xié)助執(zhí)行通知書，由國土資源、房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)查封登記手續(xù)；待該房地產(chǎn)權(quán)屬登記完結(jié)時轉(zhuǎn)為正式查封。之所以創(chuàng)立預(yù)查封這樣一項制度，是因為被執(zhí)行人對未經(jīng)登記的物權(quán)或者預(yù)期物權(quán)享有的僅僅是一種受限或者期待利益，是否能夠成為完全的或者真正的權(quán)利主體，尚處于不確定的狀態(tài)。另外，登記主管部門也往往以被執(zhí)行人沒有辦理權(quán)屬登記為由不予辦理查封登記。在此情況下，申請人明知該財產(chǎn)屬于被執(zhí)行人，卻苦于沒有明確的產(chǎn)權(quán)證明，沒有相應(yīng)的法律依據(jù)而無法執(zhí)行。所以，參照房地產(chǎn)買售過程中的預(yù)告登記制度，創(chuàng)立了該項制度。該項措施的出臺，對解決執(zhí)行難，切實保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益有積極的作用，使申請執(zhí)行人對自己的合法權(quán)益的實現(xiàn)充滿了信心，切實解決了相當(dāng)一部分的執(zhí)行信訪。但預(yù)查封畢竟不同于查封，它有很多不確定因素。筆者結(jié)合執(zhí)行實踐，對房地產(chǎn)預(yù)查封案件的執(zhí)行分別從房產(chǎn)權(quán)和土地使用權(quán)兩方面來作點簡述。 一、房產(chǎn)權(quán)預(yù)查封案件的執(zhí)行 房產(chǎn)權(quán)預(yù)查封案件的執(zhí)行，在實踐中大約分以下幾類： （一）依據(jù)商品房預(yù)售合同而取得的房產(chǎn)權(quán)，就是人們俗稱的賣“樓花”，稱賣“樓花”的為預(yù)售房屋，買“樓花”的為預(yù)購房屋。此類房產(chǎn)權(quán)被預(yù)查封的處理又可分以下幾種情形： 1.被執(zhí)行人已付清全部房款，只是房屋尚未交付的，此類情況的處理比較簡單，只要等到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房產(chǎn)竣工交付后，責(zé)令被執(zhí)行人辦理房屋產(chǎn)權(quán)手續(xù)后，進(jìn)行拍賣或變賣即可，依據(jù)最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財產(chǎn)的規(guī)定，對此類房產(chǎn)如果當(dāng)?shù)胤績r沒有大的變化，可以不進(jìn)行評估。如果被執(zhí)行人不配合，法院可以直接從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中調(diào)取辦理產(chǎn)權(quán)的相關(guān)手續(xù)和材料，出具民事裁定書和協(xié)助執(zhí)行通知書到房產(chǎn)管理部門，將該房產(chǎn)權(quán)辦理到被執(zhí)行人名下后進(jìn)行拍賣或變賣，辦理權(quán)證的相關(guān)費用由被執(zhí)行人承擔(dān)。 2.被執(zhí)行人支付了部分價款，該房產(chǎn)被法院預(yù)查封，此類房產(chǎn)的處理較為復(fù)雜，有以下幾種現(xiàn)象：第一種情況被執(zhí)行人知道房產(chǎn)被法院預(yù)查封，拒絕支付其余房款，而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因房價等原因要求被執(zhí)行人履行房屋買賣合同，且其要求符合法律規(guī)定的，法院可以要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出具承諾后，將該房屋拍賣，拍賣款優(yōu)先支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)后，余款償還債務(wù)。第二種情況被執(zhí)行人知道房產(chǎn)被法院預(yù)查封，但仍愿支付其余房款以取得房產(chǎn)證的，該情況可按第一種情況處理。第三種情況被執(zhí)行人知道房產(chǎn)被法院預(yù)查封，仍愿支付其余房款以取得房產(chǎn)證，但房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要求解除合同，且其要求符合法律規(guī)定，被執(zhí)行人認(rèn)可的則可要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將被執(zhí)行人已支付的房款轉(zhuǎn)交給法院以償還債務(wù)，被執(zhí)行人不認(rèn)可的可通知被執(zhí)行人另行訴訟解決。第四種情況被執(zhí)行人知道房產(chǎn)被法院預(yù)查封，但仍愿支付其余房款以取得房產(chǎn)證，但房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)僅因房價原因要求解除合同，且其要求不符合法律規(guī)定的，則可要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)限期辦理該房屋產(chǎn)權(quán)證手續(xù)，若其在限期內(nèi)不能辦理又不說明理由的，則可責(zé)令被執(zhí)行人行使訴訟權(quán)利，被執(zhí)行人怠于行使的，可告知申請人可代為行使權(quán)利。第五種情況被執(zhí)行人知道房產(chǎn)被法院預(yù)查封，拒絕支付其余房款，而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)同意被執(zhí)行人解除房屋買賣合同的，則可要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將被執(zhí)行人支付的房款來償還債務(wù)。 3.被執(zhí)行人通過預(yù)售商品房按揭所取的房屋產(chǎn)權(quán)的預(yù)查封的執(zhí)行。按揭是指在樓宇建筑期內(nèi)，商品房預(yù)購人將其與開發(fā)商(簽訂的《商品房預(yù)售合同》中預(yù)購人所應(yīng)擁有的全部權(quán)益作為貸款的抵押物抵押給銀行，同時商品房預(yù)售方作為貸款擔(dān)保人，并保證銀行為第一受益人，如預(yù)購人或擔(dān)保人未能依約履行還款責(zé)任或擔(dān)保義務(wù)時，銀行即可取得預(yù)購人在《商品房預(yù)售合同》內(nèi)的全部權(quán)益，以清償其對銀行的所有欠款。在我國，預(yù)售商品房按揭合同中并不事先轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)，實質(zhì)上仍為抵押貸款合同。 預(yù)售商品房按揭是一種特殊的擔(dān)保方式，其一般存在著四個合同，即商品房買賣合同、按揭貸款合同，通過購房人與按揭銀行簽訂的抵押貸款合同中的抵押、回購的具體條款加以確定的抵押擔(dān)保合同和保證擔(dān)保合同。銀行為按揭權(quán)人，預(yù)購人為按揭人，擔(dān)保人一般是銷售商品房的開發(fā)商。預(yù)售商品房按揭的按揭權(quán)人都是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)指定的，購房人、開發(fā)商、銀行三者緊密聯(lián)系在一起。我國在建房屋的所有權(quán)是系開發(fā)商所有，工程完工交付使用后，產(chǎn)權(quán)歸購房人所有，未完工前購房人僅擁有所有權(quán)的期待權(quán)，開發(fā)商和購房人完工前共同擁有的權(quán)利所指向的標(biāo)的物，在按揭合同中開發(fā)商和購房人共同作出了共同抵押的意思表示，同意銀行對該標(biāo)的物享有優(yōu)先受償權(quán)，應(yīng)為按揭合同的實質(zhì)上的共同抵押人。在執(zhí)行中處理該類房屋的現(xiàn)實問題是，房產(chǎn)尚未完工，無法進(jìn)行強(qiáng)制拍賣，即使已完工因合同牽涉到多方利益，就像被執(zhí)行人支付部分房款的房產(chǎn)預(yù)查封執(zhí)行一樣，必須考慮銀行的抵押，往往此類案件中被執(zhí)行人支付的款項較少，通過拍賣、變賣等程序處理因涉及多方面權(quán)利，時間較長，費用相對要高，可能使權(quán)利人的權(quán)益受損，最好的辦法是通過轉(zhuǎn)讓合同權(quán)利的方式來變現(xiàn)，即房屋抵押的性質(zhì)不變、開發(fā)商擔(dān)保不變，僅通過變更購房人來變更產(chǎn)權(quán)，這樣即可節(jié)省時間和費用，又能使預(yù)查封財產(chǎn)變現(xiàn)最大化。筆者了解過其他法院對此類案件的執(zhí)行，均表示基本上采取通過做開發(fā)商的協(xié)調(diào)工作由開發(fā)商回購，開發(fā)商回購后還清銀行按揭后多余款項支付法院以償還債務(wù)，碰到開發(fā)商不愿回購的案件基本上都擱置在那里。因此，今后隨著此類情形的增多，除司法實踐的探索外，還應(yīng)考慮從立法層面予以解決。 詳細(xì)請咨詢房產(chǎn)糾紛律師