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房屋預查封與業主權益保護 最高人民法院、國土資源部、建設部聯合下發了《關于依法規范人民法院執行和國土資源房地產管理部門協助執行若干問題的通知》（即法發[2004]5號文），該通知了規范人民法院的執行和國土資源、房地產管理部門的協助執行，還首次提出了預查封的概念，隨后，最高院接連又下發了《關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》（即法釋［2004］15號）、《關于人民法院民事執行中拍賣、變賣財產的規定》（即法釋［2004］16號）。這些規定的實施，使不動產的查封、拍賣、執行和協助執行這個一直困擾著人民法院和房地產管理部門而又與廣大人民群眾利益息息相關的問題得到了較好的規范。 在務實中，房產部門在協助人民法院對房屋進行預查封時，房屋期權登記與預查封的仍存在沖突。這些沖突又直接影響了預購商品房即業主的合法權益。房屋期權登記與預查封的沖突主要表現在： 一、期權登記與預查封開發企業房屋的沖突。 根據規定，筆者認為，預查封房地產開發企業的房屋，應當符合三個條件：一是屬于開發企業建設的房屋，二是取得了商品房預售許可證的房屋，三是沒有以任何形式銷售給他人的房屋。而那些已辦理了預售合同備案登記、正在申請辦理備案登記，或者簽訂了商品房銷售合同但沒有進行備案登記的房屋不在預查封之列。但有些法院要求房產部門協助預查封登記時，對不屬于開發公司的房屋，如拆遷償還給拆遷戶的房屋、已經銷售出去的房屋或沒有發放預售許可證的期房，也要求房地產管理部門協助進行預查封登記，甚至留置送達在房地產管理部門，使協助執行者無所適從，產生沖突。 二、預購人商品房合同登記備案和 查封的沖突。 隨著人們法律意識的加強，預購了商品房的業主，要求合同備案的人數越來越多，同時，涉案房地產官司也在逐年增加。以長沙市為例：2005年第二季度，長沙市房屋產權管理局為51家房地產開發企業開發的236幢商品房核發了商品房預售許可證，為10776套房屋的業主辦理了商品房預售合同登記備案；同時，各地法院預查封了近30家開發企業的部分預售商品房，預查封了68位業主的房屋。在預查封業主的房屋時，雙方的沖突主要是：預查封的房屋沒有申請辦理合同備案，或不屬于被執行人的房屋。法院認為，凡是預查封，房地產管理部門都應當無條件地執行，對法院的文書不必進行審查，如果執行有誤，當事人會滬律網院；房產管理部門認為，雖不對法律文書進行實質審查，但可以進行形式審查，如果協助執行主體與登記主體明顯不符合，如何協助？且當事人常常不滬律網院，他們認為是房地產管理部門沒有依法行政，使矛盾集中到房地產部門。 三、進行期房登記的房屋與法院執行的沖突。 一些房地產開發企業一房兩賣或多賣，引起購房者的矛盾，其一個購房人辦理了合同登記備案手續，另一購房人因購房權益得不到有效的保障，向人民法院提起訴訟。人民法院在進行實體處理前，沒有到當地房地產管理部門查詢房屋權屬情況，直接將訴爭房屋判給受讓人，要求房地產管理部門協助辦理登記備案手續。但房地產管理部門協助時就會遇到法律障礙：一套房屋要同時備案到兩個買受人的名下。因為原已依法辦理的預購商品房合同登記備案已通過登記形式確認了房地產權利人，法院以判決的形式又確認了一個新的房地產權利人，房地產管理部門依法辦理的合同備案登記的買受人與法院確認的新買受人的權利發生沖突。但已辦理期權登記的房屋具有公信力，未經法定程序不得撤銷，而法院的判決具有法律效力，登記機關既不能撤銷備案登記，又不能不執行法院的判決，致使兩個買受人的權益都得不到有效保護。 另一方面，今年5月份，國務院辦公廳轉發了七部門《關于做好穩定住房價格工作的意見》的通知，在該意見中明確規定期房不得轉讓，而預購商品房買受人的糾紛可能導致期房被轉讓。常常是法院將預購人的房屋拍賣或變賣后，要求房地產管理部門根據法律文書辦理期房轉讓手續，如果協助辦理，又不符合國務院的規定；如果不協助，法律文書又變成一紙空文。 四、被撤銷預售許可證的房屋與法院執行的沖突。 隨著房地產市場的規范，一些實力不夠和信譽不好的房地產開發企業被市場淘汰，他們開發的樓盤不符合商品房預售的條件，預售許可證被撤銷，由此引起糾紛。有的法院在審理這類房屋案件時，將訴爭房地產拍賣或變賣給第三人，并要房地產管理部門協助辦過戶手續。由于該類商品房的預售許可證被注銷，被拍賣的房屋已不具備備案登記的條件，同時又沒有達到驗收標準，不能辦理商品房棟產權證，因此，也不符合辦理房屋分戶產權證的條件，登記機關只能收持法律文書，卻無法協助執行。 期房登記與法院預查封的沖突的形式還有其他情形，在沖突中真正的受害者可能要數購買預售商品房的業主了。因此，怎樣保障自己購房的合法權益不受侵害，成為業主們經常思考的問題。去年建設部修訂了《城市商品房預售管理辦法》，辦法中規定，未取得《商品房預售許可證》的，不得進行商品房預售；商品房預售，開發企業應當與承購人簽訂商品房預售合同；開發企業應當自簽約之日起30日內，向房地產管理部門辦理商品房預售合同登記備案手續；房地產管理部門應當積極應用網絡信息技術，逐步推行商品房預售合同網上登記備案。為此，長沙市房屋產權管理局專門下發了《長沙市商品房銷售合同網上簽約備案登記管理辦法》，商品房獲準銷售后，市房產局將在網上公布《商品房預售許可證》的主要內容，項目概況、配套設施、及公共配套情況，房地產抵押、查封等權利限制情況，樓盤表及銷售的具體情況和商品房銷售合同示范文本等信息。這些措施的出臺，進一步保護了購房者的合法權益。因此，為有效防止糾紛的產生，建議所有的購房者在購房前一定要登錄相關網站，進入“商品房網上簽約和備案登記管理系統”，仔細比較后慎重簽約；簽約后，及時進行登記備案。這樣，即使開發商的房屋被法院預查封也能在簽約前知曉，簽約后合同辦理了登記備案，法院也就不會查封業主所購買的房屋了，使許多糾紛得到有效的防范。最近，市房產局還推出了購房者在購房系統中設置購房密碼的新舉措，業主可以憑購房密碼隨時查詢預購商品房的情況，如果知曉購買的房屋被法院查封，業主應當及時向法院提出異議。 詳細請咨詢房產糾紛律師