一、房屋行政登記案件審理的基本情況及主要特點
(一)案件審理的基本情況。2010年，廣饒法院受理房屋行政登記案件2件，占當年收案總數的1.47%，均以撤訴結案;2011年，共受理房屋行政登記案件3件，占當年收案總數的2.38%，均以撤訴結案;2012年，共受理房屋行政登記案件8件，占當年收案總數的5.94%，其中撤訴6件，判決撤銷2件。2013年，共受理房屋行政登記案件4件，占當年收案總數的3.83%，均以撤訴結案。2014年，共受理房屋行政登記案件3件，占當年收案總數的6.67%，其中撤訴2件，判決確認違法1件。
(二)案件呈現的主要特點。一是城市化進程加快，舊城改造涉及到的農村房屋拆遷安置補償等情況增多，各類房屋行政登記案件受案數量總體呈不斷增多的趨勢，所占行政訴訟案件的受案比例逐漸加大。二是該類案件大都與民事案件相關聯，房屋行政登記案件起訴的原因是因為民事權益之爭，當事人提起房屋行政登記行政訴訟，實質是對民事權益被登記機關登記確認不服。三是大多以撤訴結案。因為此類案件涉及到的關系比較復雜，通過判決維持或撤銷等方式不能實質性的解決此類案件，實踐中法官通過協調，平衡各方利益關系，實質性解決民事和行政糾紛雙重糾紛，做到案結事了。
二、房屋行政登記案件中出現民行交叉問題的主要原因
《中華人民共和國物權法》第六條規定：“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，應當依照法律規定登記”，第八條規定：“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力;未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。”登記保證的是民事主體不動產交易的法律效力，不動產登記行為作為公權力已經介入到平等民事主體之間所設立的民事法律關系之中，并對民事法律關系產生深刻的影響，不動產的物權變動要依賴于不動產管理部門的登記行為來實現。因此，不動產物權登記既是一種公法行為，又是一種具有私法意義的行為，不動產物權登記的性質具有復合性。物權登記本身的復合性決定了其必然產生民、行交叉問題。在訴訟中體系為民事爭議與行政爭議交織共存或民事爭議與具體行政行為相關聯。同時，我國現行的訴訟模式和法律規定也導致了不動產登記案件容易出現民行交叉問題。
(一)我國現行的訴訟模式和法律規定容易導致交叉
民事訴訟法和行政訴訟法都是訴訟程序方面的法律，都是為了解決和化解糾紛。當事人為了維護自己的權益，通過民事訴訟與行政訴訟，以尋求司法上的救濟是最終救濟。民事訴訟法與行政訴訟法有許多相同之處，而且在事實過程中，某些方面干脆直接規定適用某一訴訟法。例如，人民法院審理行政案件，除依照行政訴訟法和本解釋外，可以參照民事訴訟的有關規定。這種程序法上的混同適用，容易產生民事與行政案件的交叉。另外，我國法院內部設置刑事、民事、行政審判庭等審理不同性質的案件。法院內部審判機構設置的不同要求將相互關聯的民事、行政案件分置于兩個不同的審判庭，由不同的審判人員進行審理，這與法律糾紛一體化解決要求之間的矛盾也是導致民事、行政交叉案件產生的原因之一。另外，我國對于解決房屋行政登記中民行交叉案件的訴訟程序沒有明確的法律規定，解決這類案件的具體程序性規定相對缺乏。
(二)房屋行政登記案件本身的性質決定了容易出現民行交叉問題
房屋行政登記屬于不動產登記的一種，不動產登記作為一種行政行為產生了廣泛的民事法律效果，即不動產登記表象與產生的實際結果的差異。實際上，在這類案件中，從形成表面看是因登記問題產生的，而實際上是物權變動的原因行為即基礎的民事法律關系存在瑕疵，從而呈現一個案件涉及多重法律關系的民行交叉問題。
大部分房屋行政登記案件中，當事人實際上主要對登記所涉及的民事法律關系(如買賣合同、不動產權屬等)有爭議，但由于房屋所有權登記機關所確認并基于登記而生效，故當事人大多傾向于直接提起行政訴訟以期解決不動產的權屬糾紛問題。另一個原因是與民事訴訟相比，行政訴訟案件的收費低廉，也促使一部分當事人首選行政訴訟。由于一些房屋行政登記案件當事人對行政訴訟期望過高，認為通過行政訴訟可以解決房屋權屬上的一切糾紛，導致在一些案件的實際審理中行政審判庭難以解決涉及的民事法律關系，當事人還需另行提起民事訴訟以解決房屋變動的原因法律行為，由此產生行政審判與民事審判交叉的現象。
三、完善房屋行政登記案件中民行交叉問題的對策和建議
(一)加快立法，建立和完善科學的房屋登記制度
盡快制定和完善有關房產登記的法律、法規和規章，是解決當前的房產登記行政案件審理工作諸多問題的根本辦法。雖然已頒布的《物權法》對不動產登記制度作出了基本的規定，如登記管轄、登記機構職責、異議登記與預告登記制度、登記過錯的賠償責任等，但是這些規定仍有許多不明確的地方，遠不能解決實踐中遇到的問題，亟待法律和規章的進一步細化。如登記機關審查申請材料的范圍和程度、登記公告程序的完善等等。
(二)正確把握審理房屋行政登記訴訟案件的規律
應當明確房產登記是對民事行為的認可行為，而不是對民事糾紛的處理行為。認清房屋行政登記行為的性質，才能進一步把握好審理房屋行政登記訴訟案件的規律。在立案時，應當引導當事人提出有效的訴訟，使糾紛通過最快的訴訟路徑得以解決;在案件審理時，尤其應當針對各當事人之間有親屬關系或房屋已被他人善意取得的案件，加強訴訟調解，在保障各方合法權益的同時，減少當事人的訟累，真正使行政審判體現公正、公平。
(三)加強與行政機關的良性互動，及時提出司法建議
加強與政府有關部門及復議機構的溝通聯系，交流行政審判和行政執法的情況和信息，增加相互之間的了解和共識;協助行政機關加強對行政執法人員的教育和培訓，提高其法治意識和執法水平;邀請行政復議和行政執法人員旁聽典型案件的開庭審理，增強依法行政觀念和依法應訴能力。
建立聯席會議制度，定期、不定期與行政機關召開聯席會議，結合審判實踐中發現的突出問題，分析問題存在的原因，及時提出司法建議，協助行政機關總結經驗教訓，完善行政程序制度。
(四)明確房屋登記行政機關承擔賠償責任的標準和范圍
《物權法》第二十一條規定“當事人提供材料申請登記，給他人造成損害的，應當承擔賠償責任。因登記錯誤，給他人造成損害的，登記機構應當承擔賠償責任。登記機構賠償后，可以向造成登記錯誤的人追償”。國家賠償制度是一種最終的救濟制度，只有當受害人無法通過其他方式獲得對自己權利的救濟時，才能通過國家賠償的方式取得賠償。由于當事人受侵害的權利只有一個，當他通過其他方式和途徑得到賠償時，就不能再通過國家賠償途徑向登記機關要求賠償，否則，就會出現對同一權利多次賠償的情況。所以，建議在法院的審判實踐中，多引導當事人先通過其他途徑尋求賠償，當窮盡其他求償手段仍無法得到賠償時，方可提起行政賠償之訴，由登記機關承擔賠償責任。
(作者單位：山東省廣饒縣人民法院)
