房地產(chǎn)抵押登記程序
(一)登記申請
辦理房地產(chǎn)抵押登記，應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)關(guān)交驗(yàn)以下文件：
1、抵押當(dāng)事人的身份證明或法人資格證明材料;
2、抵押登記申請書;
3、抵押合同;
4、《國有土地使用證》、《房屋所有權(quán)證》或《房地產(chǎn)權(quán)證》，共有的房屋還必須提交《房屋共有權(quán)證》和其他共有人同意抵押的證明;
5、可以證明抵押人有權(quán)設(shè)定抵押權(quán)的文件和證明材料;
6、可以證明抵押房地產(chǎn)價值的資料;
7、登記機(jī)關(guān)認(rèn)為必要的其他文件。
(二) 登記審核與登記登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)對申請人的申請進(jìn)行審核。
凡權(quán)屬清楚、證明材料齊全的，應(yīng)當(dāng)在受理之日起15日內(nèi)做出是否準(zhǔn)予登記的書面答復(fù)。
以依法取得的房屋所有權(quán)證書的房地產(chǎn)抵押的，登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)在原《房屋所有權(quán)證》上作他項權(quán)利的記載后，由抵押人收執(zhí)。并向抵押權(quán)人頒發(fā)《房屋他項權(quán)證》。
以預(yù)售商品房或者在建工程抵押的，登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)在抵押合同上作記載。抵押的房地產(chǎn)在抵押期間竣工的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在抵押人領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證書后，重新辦理房地產(chǎn)抵押登記。
(三) 登記的變更與注銷
抵押合同發(fā)生變更或者抵押關(guān)系終止時，抵押當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在變更或者終止之日起15日內(nèi)，到原登記機(jī)關(guān)辦理變更或者注銷抵押登記。
因依法處分抵押房地產(chǎn)而取得土地使用權(quán)和土地建筑物、其他附著物所有權(quán)的，抵押當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)自處分行為生效之日起30日內(nèi)，到縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)管理部門申請房產(chǎn)變更登記，并憑變更后的房屋所權(quán)證書向同級人民政府土地管理部門申請土地使用權(quán)變更登記。
其實(shí)，就房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)來說，《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國城市規(guī)劃法》等諸多法律法規(guī)對其加以規(guī)范，但就實(shí)際應(yīng)用上看，《擔(dān)保法》與房地產(chǎn)信貸關(guān)系最為密切。《擔(dān)保法》不僅同其他法律法規(guī)一道對房地產(chǎn)估價以及金融機(jī)構(gòu)的信貸業(yè)務(wù)進(jìn)行規(guī)范，而且對抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)也相應(yīng)的加以規(guī)范。作為現(xiàn)代的房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)一方面要實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)估價的基本職能，另一方面也要以發(fā)展預(yù)測的眼光，積極的向委托方提供額外的專業(yè)咨詢意見，即實(shí)現(xiàn)服務(wù)和顧問的職能。當(dāng)然，各地都有其不同的具體情況，各地也根據(jù)國家相關(guān)法律制定了一些與本地情況相適應(yīng)的相關(guān)政策。實(shí)際上，在具體的房地產(chǎn)信貸的房地產(chǎn)價值評估中，其所涉及的各種情況都不盡相同，也會有與其向適應(yīng)的法律法規(guī)對其經(jīng)濟(jì)行為加以規(guī)范，而就我國房地產(chǎn)估價(含資產(chǎn)評估)的水平、我國的資產(chǎn)、資本市場及其信息交流的發(fā)展情況來看，要估算出其抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時的價值很困難的。因此從穩(wěn)妥的角度來考慮，目前許多的估價機(jī)構(gòu)在出具房地產(chǎn)估價(或資產(chǎn)評估)報告中，都聲明對于實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的相關(guān)的稅費(fèi)未加以考慮，相應(yīng)的將這些有關(guān)問題交由報告的使用者考慮，自然這也符合執(zhí)業(yè)規(guī)范和行業(yè)管理的要求，但考慮到一般估價報告的使用者法律及相關(guān)知識的局限性，具體估價項目的估價師在出具正式估價報告后，應(yīng)當(dāng)就委托方經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)可能涉及的方面，提出相關(guān)的意見與建議，最大限度的實(shí)現(xiàn)參謀的作用，以達(dá)到委托方所付的費(fèi)用對委托方的價值最大化。但這要求估價師具備相當(dāng)豐富的政策、法律法規(guī)、各種技術(shù)專業(yè)等知識，還要求其掌握相關(guān)資本和資產(chǎn)市場以及其變化發(fā)展趨勢，另外還有對于估價師溝通能力的要求，更不用提嫻熟的估價技巧、豐富的估價經(jīng)驗(yàn)了。以這個角度上分析，在一定的程度上可以解釋，目前房地產(chǎn)估價市場估價收費(fèi)水平與行業(yè)規(guī)定有相當(dāng)?shù)牟罹嗔恕９纼r專業(yè)與相關(guān)知識及專業(yè)的并舉，估價人員成為“全能型的復(fù)合性人才”，不僅目前已成為國際評估人員普遍具有的素質(zhì)，而且這應(yīng)為我國估價師發(fā)展的趨勢。
《擔(dān)保法》就與房地產(chǎn)抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的問題有其相關(guān)的規(guī)定，對其深化了解，不僅對估價人員正確的估價有相當(dāng)程度的影響，而且對金融機(jī)構(gòu)防范房地產(chǎn)信貸風(fēng)險也是非常重要的。
考慮抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的一個重要問題就是抵押的效力，《擔(dān)保法》第46條規(guī)定：
抵押擔(dān)保的范圍包括主債權(quán)及利息、違約金、損害賠償金和實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的費(fèi)用。抵押合同另有約定的，按照約定。
從上面的規(guī)定可以看出，抵押擔(dān)保的范圍是指抵押權(quán)在其所擔(dān)保的債權(quán)屆期未能清償實(shí)行后，抵押物拍賣或者變賣的價金可以用來清償?shù)南鄳?yīng)的債權(quán)，而這個范圍是抵押雙方當(dāng)事人可以在抵押合同中加以約定的。但在此應(yīng)加以注意的是，如果是第三人為借款人做抵押擔(dān)保人而以第三人的房地產(chǎn)進(jìn)行抵押的，在抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時，即便抵押物房地產(chǎn)由于受市場價格的影響已經(jīng)跌價，其價值不足以抵償原抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額，抵押人 (第三人)對不足部分也不再承擔(dān)清償責(zé)任。
因此，房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)的基本要求是正直、公正、客觀、中立、科學(xué)，房地產(chǎn)估價師不僅要為估價業(yè)務(wù)的委托方負(fù)責(zé)，而且也要為潛在的報告使用者負(fù)責(zé)，在債權(quán)擔(dān)保估價中尤其應(yīng)注意不應(yīng)剝奪潛在債權(quán)人的債權(quán)安全權(quán)
對于房地產(chǎn)租賃對房地產(chǎn)抵押影響的問題，《擔(dān)保法》第48條規(guī)定：抵押人已將出租的財產(chǎn)抵押的，應(yīng)當(dāng)書面告知承租人，原租賃合同繼續(xù)有效。租賃權(quán)對房地產(chǎn)權(quán)實(shí)現(xiàn)的影響，一般來說是負(fù)面的，例如，在拍賣抵押物房地產(chǎn)時，買受人顧慮標(biāo)的物房地產(chǎn)上有租賃權(quán)的存在不愿意出高價，致使其實(shí)現(xiàn)的價款不足以清償其所擔(dān)保的債權(quán)。因此，無論房地產(chǎn)估價人員或金融機(jī)構(gòu)決策人員在進(jìn)行未來變現(xiàn)風(fēng)險預(yù)測時，對此都應(yīng)加以重點(diǎn)考慮。
《擔(dān)保法》第53條對抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)規(guī)定如下：
債務(wù)履行期屆滿抵押權(quán)人未受清償?shù)模梢耘c抵押人協(xié)議以抵押物折價或者以拍賣、變賣該抵押物所得的價款受償;協(xié)議不成的，抵押權(quán)人可以向人民法院提起訴訟。
抵押物折價或者拍賣、變賣后，其價款超過債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人所有，不足的部分由債務(wù)人清償。
如前所述，除評估行業(yè)規(guī)范及相關(guān)法律對估價人員及估價機(jī)構(gòu)的較重的處罰外，對于抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時未獲清償?shù)那闆r，各個法律對估價人員及估價機(jī)構(gòu)未做出直接賠償?shù)囊?guī)定。在出現(xiàn)估價不實(shí)的情況時，往往由于估價技術(shù)規(guī)定的靈活性，即便是涉及到訴訟，由于難度大，一般也是以抵押權(quán)人的撤訴告終。未經(jīng)清償?shù)牟糠謧鶛?quán)，此時以普通債權(quán)的形式存在，金融機(jī)構(gòu)的這部分信貸風(fēng)險加大，因此，選擇信譽(yù)較高的估價機(jī)構(gòu)對于金融機(jī)構(gòu)來講是十分必要的，可以向當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)行業(yè)管理機(jī)構(gòu)或上網(wǎng)查詢。對在建工程抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)，我國也有相關(guān)法律予以規(guī)范。
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