房屋登記審查
一、房屋登記的審查標(biāo)準(zhǔn)
房屋的登記審查，純粹的形式審查標(biāo)準(zhǔn)已很難為人們接受,比較常見(jiàn)的兩種代表性觀點(diǎn)，一是實(shí)質(zhì)審查說(shuō);二是“形主實(shí)輔說(shuō)”，即形式審查為主，實(shí)質(zhì)審查為輔。一般認(rèn)為，形式審查是指登記機(jī)構(gòu)僅對(duì)申請(qǐng)人提交的材料是否齊備、合法等進(jìn)行審查，而不及于實(shí)體法律關(guān)系或物權(quán)變動(dòng)原因，而實(shí)質(zhì)審查須兼顧二者。鑒于實(shí)質(zhì)審查說(shuō)缺少明確的立法依據(jù)與配套登記制度支撐，超越了現(xiàn)行登記機(jī)構(gòu)的能力和職責(zé)范圍，于是有觀點(diǎn)主張，基于物權(quán)法和《房屋登記辦法》擱置了登記審查標(biāo)準(zhǔn)分歧,僅規(guī)定了不同情形下登記機(jī)構(gòu)的具體職責(zé),故應(yīng)拋開(kāi)爭(zhēng)議,從登記的程序與要件上以合理理性人的角度來(lái)界定,即所謂的要件審查或混合審查標(biāo)準(zhǔn)。
房屋登記審查中的問(wèn)題,多肇始于登記公示的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利狀態(tài)與利害關(guān)系人之間真實(shí)的民事法律關(guān)系可能存有沖突，甚至導(dǎo)致針對(duì)登記行為的行政訴訟，并在很大程度上取決于司法權(quán)對(duì)登記審查義務(wù)的合法性判定。由于法院在行政訴訟中以全面審查為原則，不動(dòng)產(chǎn)登記審查的合法性不僅涉及申請(qǐng)材料形式上的問(wèn)題，還涉及實(shí)體法律關(guān)系或物權(quán)變動(dòng)原因。而要件審查在主要關(guān)注要件和程序的同時(shí)，并不否認(rèn)對(duì)特定要件真?zhèn)蔚纳疃葘彶?，其與“形主實(shí)輔”審查標(biāo)準(zhǔn)沒(méi)有本質(zhì)區(qū)別。筆者認(rèn)為，房屋登記機(jī)構(gòu)總體上應(yīng)以“形主實(shí)輔”為標(biāo)準(zhǔn)，履行合理審慎義務(wù)，主要對(duì)登記申請(qǐng)進(jìn)行形式審查，如有《房屋登記辦法》第二十條規(guī)定登記條件中的”一致性”與”權(quán)利沖突”的合理懷疑，應(yīng)針對(duì)該疑問(wèn)作實(shí)質(zhì)審查。
二、登記審查的具體內(nèi)容和要求
實(shí)踐中，申請(qǐng)人提交的登記申請(qǐng)材料主要包括登記申請(qǐng)書(shū)、申請(qǐng)人身份證明、權(quán)屬證書(shū)或登記證明、權(quán)利來(lái)源證明文件以及其他必要材料。結(jié)合審查權(quán)限和能力，登記機(jī)構(gòu)主要應(yīng)圍繞《房屋登記辦法》第二十條登記條件中的“一致性”與“權(quán)利沖突” 規(guī)定,作如下審查：
1、審查權(quán)利來(lái)源證明文件，主要包括合同、繼承關(guān)系證明等。
由于登記機(jī)構(gòu)既無(wú)權(quán)也無(wú)能力審查房屋權(quán)利變動(dòng)原因或?qū)嶓w民事法律關(guān)系，而登記本身也只具有權(quán)利推定而非賦權(quán)或權(quán)利終極確認(rèn)效力，故只需作形式上的審核，主要判斷其主體與登記申請(qǐng)人、客體和內(nèi)容與登記申請(qǐng)書(shū)是否一致、與房屋登記簿的記載有無(wú)權(quán)利沖突。
2、審查申請(qǐng)人的身份證明。
現(xiàn)階段國(guó)內(nèi)絕大多數(shù)的登記機(jī)構(gòu)還沒(méi)有實(shí)現(xiàn)與公安戶(hù)籍身份查詢(xún)系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)對(duì)接，無(wú)法核實(shí)身份證的真實(shí)性。因此，登記機(jī)構(gòu)僅對(duì)申請(qǐng)人的身份是否屬實(shí)負(fù)有合理的審核義務(wù)，原則上只需要審核身份證明是否有效、有無(wú)明顯偽造痕跡、號(hào)碼與登記檔案記載是否一致、申請(qǐng)人形象與身份證照片是否吻合。如果條件具備，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)對(duì)身份證的真實(shí)性負(fù)實(shí)質(zhì)審查義務(wù)。
3、權(quán)屬證書(shū)或登記證明。
二者由登記機(jī)構(gòu)頒發(fā)，故應(yīng)對(duì)其真實(shí)性及有無(wú)權(quán)利沖突承擔(dān)實(shí)質(zhì)審查義務(wù)。
4、國(guó)家機(jī)關(guān)依法制作的其他文書(shū)、證明文件。
主要包括合法建造房屋的證明、法院或仲裁機(jī)構(gòu)的法律文書(shū)、有關(guān)機(jī)關(guān)出具的其他證明文件。登記機(jī)構(gòu)對(duì)此無(wú)權(quán)作實(shí)質(zhì)審查，只負(fù)形式審查義務(wù)，判斷其與申請(qǐng)登記的房屋、其主客體和內(nèi)容與其他申請(qǐng)材料是否一致，有無(wú)權(quán)利沖突。
5、有關(guān)機(jī)構(gòu)出具的證明，如竣工證明、測(cè)繪報(bào)告、公證文書(shū)等。它們主要來(lái)自中介機(jī)構(gòu)，對(duì)相關(guān)事項(xiàng)具有較高的證明力，而且登記機(jī)構(gòu)也沒(méi)有能力進(jìn)行實(shí)質(zhì)審查，只作形式審查即可。
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