花了畢生積蓄購買了一套二手房，住進去后才發(fā)現(xiàn)房屋的承重結(jié)構(gòu)被原先的業(yè)主破壞過，屋頂開裂、墻面滲水不說，甚至還存在著嚴重的安全隱患。近年來，因承重墻被破壞而引發(fā)的房屋糾紛在各地時有發(fā)生，正成為消費者投訴的新熱點，但對破壞承重結(jié)構(gòu)行為的制裁力度卻一直難以奏效。
為保護承重墻“不受侵犯”，上海繼２００３年在《上海市住宅物業(yè)管理條例》修訂過程中首次明確“破壞承重結(jié)構(gòu)”為違法行為后，如今又計劃對《上海市房地產(chǎn)登記條例》進行修訂，其中新增“承重墻損壞的房屋暫緩或中止登記”的內(nèi)容，以此遏制破壞承重墻行為愈演愈烈之勢。
“承重墻”不可承受之重
上海市房屋土地資源管理局副局長龐元說：“近年來，上海損害房屋的違法行為層出不窮，屢禁不止，并呈逐年上升的趨勢。”物業(yè)管理服務(wù)的投訴統(tǒng)計資料顯示，損壞承重墻已成為新的和主要的投訴熱點。有的業(yè)主改變房屋的承重墻體、梁柱、樓蓋、屋頂?shù)确课菰荚O(shè)計承重結(jié)構(gòu)構(gòu)件；有的擴大承重墻上原有的門窗尺寸；有的拆除連接房屋與陽臺的墻體；有的拆除承重結(jié)構(gòu)、分割房屋用于群租；還有人干脆“破墻開店”……
２００３年修訂后的《上海市住宅物業(yè)管理條例》規(guī)定，損壞房屋承重結(jié)構(gòu)屬于違法行為；違者由房地產(chǎn)管理部門責令其立即改正，恢復(fù)原狀，并可以處以罰款。但由于此類違法行為多發(fā)生在房屋內(nèi)部，發(fā)現(xiàn)、勸阻、制止以及行政處罰均顯滯后，不能形成有效預(yù)防和快速處置的工作機制。即使做出行政處罰，也存在著周期長、執(zhí)法較難、在房屋內(nèi)部進行恢復(fù)性執(zhí)法缺乏實際操作性等棘手問題。因此，在管理實踐中對于損壞房屋承重結(jié)構(gòu)的處置往往流于程序和形式。
為了加大對承重墻的保護力度，近期由上海市房屋土地資源管理局和上海市政府法制辦起草、并提請上海市人大常委會審議的《上海市房地產(chǎn)登記條例（修訂草案）》中規(guī)定：“房地產(chǎn)登記機構(gòu)收到行政執(zhí)法機構(gòu)關(guān)于在房地產(chǎn)登記簿記載的房地產(chǎn)范圍內(nèi)發(fā)生損壞房屋承重結(jié)構(gòu)或者違法搭建建筑物、構(gòu)筑物的認定文件的，應(yīng)當暫緩受理轉(zhuǎn)讓、抵押該房地產(chǎn)的登記申請；已經(jīng)受理的，應(yīng)當中止審核，并書面告知申請人。”“行政執(zhí)法機構(gòu)對損壞房屋承重結(jié)構(gòu)或者違法搭建建筑物、構(gòu)筑物的行為處理完畢后，房地產(chǎn)登記機構(gòu)應(yīng)當恢復(fù)辦理房地產(chǎn)登記。”
“暫緩登記”是否可行成焦點
通過“暫緩登記”來保護承重墻，這在國內(nèi)還屬“創(chuàng)新之舉”，但是也引來各方激烈的爭論。在《上海市房地產(chǎn)登記條例（修訂草案）》提交上海市人大常委會審議后，部分立法者、法律界人士對“暫緩登記”是否具有合法性來源以及其現(xiàn)實可操作性等問題產(chǎn)生了不同意見，為此上海市人大法制委員會還專門舉行了立法聽證會。
爭論的焦點首先是合法性問題，上海君成律師事務(wù)所黃艾說，直轄市人大沒有權(quán)力通過立法來創(chuàng)設(shè)“暫緩登記”這種行政處罰種類，行政機關(guān)“暫緩登記”目前也無法可依，因此仍應(yīng)通過加強對現(xiàn)有法律法規(guī)的執(zhí)法力度來制止損壞承重結(jié)構(gòu)的不法行為。上海匯華律師事務(wù)所律師陳紀鳳認為，行政執(zhí)法機構(gòu)的認定文件只是一個行政行為，如果依據(jù)認定文件作出限制登記的規(guī)定，那就超越了法律規(guī)定；此外，“暫緩登記”隨意加重了違法人的責任。
還有人對由誰來認定“損壞房屋承重結(jié)構(gòu)”產(chǎn)生了疑問。是不是規(guī)劃、房地、城管、建委、消防等行政部門都有權(quán)認定？而深入一線、最掌握承重墻破壞情況的居委會、業(yè)委會和物業(yè)公司是否也可以認定？法院等司法機關(guān)是否需要介入認定？這么多的認定主體會否導(dǎo)致權(quán)力被濫用？
還有的代表如上海市高院法官薛文成提出，“暫緩登記”只能限制用于轉(zhuǎn)讓的房屋，而對于那些僅用于自住的房屋卻沒有任何約束力，承重墻的安全仍然無法得到完全保障。
民眾期盼更為有效的保護承重墻之策
對于在立法過程中的不同意見，上海市人大法制委員會負責人表示歡迎。此前，上海市人大已經(jīng)通過公開條例草案全文征求群眾意見，而在立法聽證會后，上海市人大將總結(jié)各方代表意見，作為審議和修改條例草案的重要參考。
上海市上房物業(yè)管理公司副總經(jīng)理趙磊說，盡管目前提交人大審議的“承重墻損壞的房屋暫緩或中止登記”規(guī)定還有不盡完善之處，但卻是物業(yè)公司、業(yè)委會、居委會都盼望已久的。現(xiàn)在圍繞承重墻受損的鄰里糾紛、房屋交易糾紛日益增多。因此，應(yīng)該通過加大對個別損壞承重墻行為的處罰力度來維護公共利益。
上海政法學(xué)院楊寅教授說，承重墻不得損壞，不僅有地方性法規(guī)的依據(jù)，也是受到國家法律支持的。《物權(quán)法》中規(guī)定，房屋的使用應(yīng)當不得損害其他人的權(quán)益；業(yè)主對其建筑物的專有部分行使權(quán)利的時候，不得危及建筑物的安全，不得損壞其他業(yè)主的權(quán)益。因此現(xiàn)在的關(guān)鍵是要有能切實落實國家法律和地方性法規(guī)的具體舉措。
曾經(jīng)多次考察香港住宅小區(qū)的趙磊說，同樣歷經(jīng)了２０年時間，香港的樓盤往往是歷久彌新，而上海的卻有許多已經(jīng)根本沒法看了；一個很重要的原因就是香港人嚴守規(guī)范，不破壞房屋結(jié)構(gòu)，也沒有違章搭建。他說：“希望此次立法，能讓更多的房屋在使用年限內(nèi)保持一貫的品質(zhì)。”
