作者:楊黎萌 陸平 南通市房屋產權監理登記中心
一、地下車位產權登記的現狀
按照《物權法》及其相關法律法規，地下車庫所有權的唯一合法憑證就是房屋權屬證書。《物權法》明確規定對不動產的權屬取得只有到登記機關辦理了房產登記才發生法律效力，所有權才發生轉移。目前，各地地下車位的產權登記做法各異。有些省市已經對地下車庫包括地下車位進行了權屬登記，如常州市、海口市、衢州市、武漢市。這些地區針對地下車庫產權登記所需要件都制定了相關政策。
武漢市房產局出臺的實施細則規定：商品房的商業攤(鋪)位、車庫(含單體車庫、架空層車位、地下車位)也可以辦理產權證，但必須同時具備3個條件。一是在已審批的規劃設計中有明確“商業”或“車庫”用途的認定；二是符合房屋建筑面積認定的基本條件；三是具備固定的權屬界址，且施工設計圖與實際現狀保持一致。
但也有些地方對地下車庫的產權登記并不認同，如《蘇州市城市房屋權屬登記條例》規定，停車位不符合房屋基本特征，登記機構不予辦理權屬登記。但登記僅僅是權屬公示方式的規定，不登記并不是對地下車位的權屬做出否定。
江陰房產管理局的做法是車庫在房產證中只作標記，不確權；而地下停車位不作標記；地下停車場作為防空設施能否賣，要向人防辦咨詢。
也有的地方對地下車庫的產權登記不明確，如《濟南市物業管理辦法》規定新建住宅小區配套建設的停車場(庫)應屬全體業主所有，并未說明其產權登記如何辦理。
二、地下車位產權登記需解決的幾個問題
(一)要確定地下車位的產權登記由誰申請
不論是地上空間還是地下空間，其使用性質是相同的，地下車庫分兩種：一種是非人防工程，另一種是人防工程。目前這兩種地下車庫產權都存在爭議。
1．非人防工程的地下車庫產權歸屬爭議發生在開發商與業主之間，一種觀點認為地下車庫的產權屬開發商。《物權法》規定“規劃區域內規劃用于停放汽車的車位、車庫歸開發商所有，由開發商與業主通過出售、附贈或者出租等方式約定”。另外，根據(城市地下空間開發利用管理規定》第二十五條規定，地下工程應本著“誰投資、誰所有、誰受益、誰維護”的原則，允許建設單位對其投資開發建設的地下工程自營或者依法進行轉讓、租賃。因此，開發公司應有權對其投資建設的地下車庫進行出售。但是，允許出售的前提是開發投資地下車庫的成本未納入小區房屋出售的價格中。另一種觀點認為地下車庫的產權應屬全體業主，在實際中，開發商多數在預售商品房時無法約定地下車位的權屬，建筑物銷售之后，歸業主所有(通常為全體業主共有)。南京等地的法院在處理相關案件時將地下車庫的所有權人判定為全體業主。這兩種觀點都有一定的法律依據。
筆者認為，開發商是按照規劃要求建設小區地下車庫，是地下車庫銷售之前的唯一出資人，本著“誰出資誰所有”的民法原則，開發商對其出資建設的地下車庫擁有所有權。《民法通則》第七十一條指出財產所有權是指所有人依法對自己的財產享有占有、使用、收益和處分的權利。(城市地下空間開發利用管理規定》也明確了開發商可對地下車庫享有自營或依法進行轉讓、租賃的權利，這與《民法通則》中的財產所有權概念是一致的，也就說明了開發商對地下車庫享有所有權。另外，若產權歸全體業主所有，存在兩點問題：一是房屋所有權登記由誰申請，二是部分無車的業主對地下車庫的所有權如何實現。更何況，規劃要求建設地下車庫是按照每戶0．2個車位來設計，而0．2個車位無法使用，只能由有車的業主購買一個整車位才能使用。因此，建筑物出售之前由開發商申請登記地下車庫的產權，通過合同的方式，開發商將地下車位銷售后，由購買到車位的業主申請登記新的產權信息。這個過程也符合不動產銷售登記的流程。
2．人防工程的所有權是屬于國家還是建設單位存在爭議。地下車位的產權歸屬最有爭議的是人防工程的所有權。在人防工程建設時，存在兩個出資主體，一是人防辦，二是開發商。1985年財政部、國家人防委員會頒布的《關于平時使用人防工程收費的暫行規定》指出，人防工程及其設備設施是國家的財產。在實踐中，若開發商出資建設了做車庫使用的結建人防工程，上述規定就與“出資者就是所有者”的民法原理產生了矛盾。(1)國家出資建設并且未出售的地下人防工程。這種情況下產權人很明確， 出資的國家理應擁有產權。開發商建成地下人防工程后，應將產權移交人防辦統一管理。產權登記也應由人防辦代表國家申請。(2)建成后出售的地下人防車庫。無論誰出資建設的地下人防車庫，最終都將出售給業主使用。我國《人民防空法》第二條規定“人民防空實行長期準備、重點建設、平戰結合的方針”。第五條規定“國家對人民防空設施建設按照有關規定給予優惠。國家鼓勵、支持企業事業組織、社會團體和個人，通過多種途徑，投資進行人民防空工程建設；人民防空工程平時由投資者使用管理，收益歸投資者所有”。但該法并未明確產權是否也屬于投資者。若產權登記在建設單位或出資者名下， 問題的沖突就轉為國家是否有法律規定，在戰時可無償征用組織與個人的財產。我國《國家安全法》第二章第九條規定“國家安全機關的工作人員在依法執行緊急任務的情況下，經出示相應證件，可以優先乘坐公共交通工具，遇交通阻礙時，優先通行。國家安全機關為維護國家安全的需要，必要時，按照國家有關規定，可以優先使用機關、團體、企業事業組織和個人的交通工具、通信工具、場地建筑物，用后應當及時歸還，并支付適當費用；造成損失的，應當賠償”。這說明在維護國家安全的時候，安全機關在保證不侵犯組織及個人的合法權益的時候可以征用組織與個人的財產。在房屋買賣合同中，結建人防工程屬于“附屬公共配套設施”，沒有進行公共面積分攤。建設部《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規則》第九條明確規定，“作為人防工程的地下室也不計入公用建筑面積”。因此，工程建造者的開發商在出售之前就應當享有所有權。業主購買車位后，所有權發生轉移，由購買業主申請登記。
