案情]
王某與被告李某某于1982年登記結婚，1995年生有小孩李某。2006年王某與被告李某某自愿離婚。婚生小孩李某由王某撫養。在2001年，王某與被告李某某購買了一間門面房，并以李某的名字辦理了土地使用證和房屋所有證。2006年王某與被告李某某離婚后，被告李某某將該店面出租給第三人張某。現李某起訴被告李某某，要求被告李某某將已收取的租金返還給原告，今后租金由原告李某向張某收取。
[分歧]
第一種觀點認為，房屋租金歸誰所有，應看該房屋的所有權人是誰。因為該門面房的土地使用證和房屋所有證上登記的名字均為原告李某，所以應認定該門面房的所有權人是原告李某。因此，房屋租金應歸原告李某。
第二種觀點認為，雖然該門面房的土地使用證和房屋所有證上登記的名字均為原告李某，但是原告李某并非該房屋的真正權利人。該門面房的真正權利人仍然應為王某與被告李某某，該門面房的租金也應歸王某與被告李某某。
[評析]
筆者同意第二種觀點，理由如下：
一、不動產登記的效力
不動產登記是指國家登記機構將不動產物權的設立和變動的事項記載于不動產登記簿并供公眾查閱。不動產登記的主要目的在于公示，也就是說，通過登記將不動產物權的設立、移轉、變更的情況向公眾予以公開，使公眾了解某項不動產上所形成的物權狀態。公示的主要目的又在于產生公信力，即對于通過法定的公示方法所公示出來的權利狀態，相對人有合理的理由相信其為真實的權利狀態，并與登記權利人進行了交易，對這種信賴法律就應當予以保護。可見，不動產登記的主要功能在于保護第三人的信賴利益，維護交易安全。雖然我國物權法第十六條規定“不動產登記簿是物權歸屬和內容的根據”，但是，登記記載的權利人只是應當推定為法律上的權利人，并不是物權的最終認定，如果其他利害關系人具有足夠的證據可以證明自己是真正的權利人，可以申請登記機構更正登記，也可以通過訴訟程序請求人民法院重新確權。因此，本案中，雖然該門面房的土地使用證和房屋所有證上登記的名字均為原告李某，但并不因此就最終認定該門面房的權利人為原告李某，只是可以推定原告李某為法律上的權利人，如果王某和被告李某某有足夠的證據可以證明自己是真正的權利人，那么法院就應該確認王某和被告李某某為真正權利人。
二、父母將不動產登記在未成年子女名下是否成立贈與
雖然《最高人民法院關于貫徹執行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見（試行）》第一百二十九條規定“贈與人明確表示將贈與物贈與未成年人個人的，應當認定該贈與物為未成年人的個人財產”，但是這一規定應理解為僅適用于未成年人是接受其他人而不是自己父母的贈與。合同法上的贈與是一種交易行為，交易必須有雙方當事人，且雙方當事人具有行為能力和意思表示能力。完全民事行為能力人可以獨立進行民事活動，限制民事行為能力人只能實施與其年齡、智力相適應的民事活動，其他活動須由其法定代理人行使或征得其法定代理人同意。無民事行為能力人的民事活動由其法定代理人進行。如果受贈子女是未成年人，按一般常規應由這個未成年人的法定代理人代理接受贈與，并與贈與人訂立贈與合同。但如果受贈人不是接受其他人而是自己父母的贈與，那么贈與人與接受贈與人皆為未成年人的父母，從而產生自己與自己發生民事法律行為，這樣的行為是不可能發生合同法上的效力而成立贈與。本案中，王某與被告李某某購買門面房，并以原告李某的名字辦理土地使用證和房屋所有證時，原告李某仍為未成年人，其民事行為仍由其父母代理，因此原告李某與被告李某某之間不成立贈與，該房屋真正權利人仍為王某與被告李某某。因此，該門面房租金應由王某與被告李某某所有。
（作者單位：江西省贛州市中級人民法院）
