長(zhǎng)期以來(lái)，在審判實(shí)踐中存在一種認(rèn)識(shí)，認(rèn)為只要沒(méi)有辦理房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記，即使簽定了房屋買(mǎi)賣合同，甚至付清了房款交付了房屋，該房屋買(mǎi)賣合同仍然無(wú)效或效力未定。這種認(rèn)識(shí)既不符合法律所倡導(dǎo)的誠(chéng)實(shí)信用精神，也違背了《合同法》的規(guī)定。
如前所述，房屋買(mǎi)賣合同只要符合法律規(guī)定的形式要件和實(shí)質(zhì)要件，合同就為有效合同，至于辦理房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記手續(xù)的問(wèn)題，是履行該房屋買(mǎi)賣合同的內(nèi)容。我國(guó)《合同法》第60條規(guī)定，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。第135條規(guī)定，出賣人應(yīng)當(dāng)履行向買(mǎi)受人交付標(biāo)的物或者提取標(biāo)的物的單證，并轉(zhuǎn)移標(biāo)的物所有權(quán)的義務(wù)。
我國(guó)法律規(guī)定，動(dòng)產(chǎn)以交付轉(zhuǎn)移所有權(quán)，不動(dòng)產(chǎn)以辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記轉(zhuǎn)移所有權(quán)，因此，在房屋買(mǎi)賣過(guò)程中，辦理房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記只是涉及履行合同(轉(zhuǎn)移所有權(quán))的問(wèn)題，并不涉及合同效力的問(wèn)題。
并且，如果因?yàn)闆](méi)有辦理房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記而否認(rèn)合同效力，在邏輯是也是矛盾的，因?yàn)橹挥性诤贤行У那疤嵯虏糯嬖诼男泻贤荒芤驗(yàn)闆](méi)有履行合同的部分義務(wù)就否定合同的效力。
房屋買(mǎi)賣合同依法成立并有效并非就等于房屋買(mǎi)賣合同履行完畢。所以，合同的有效成立只是當(dāng)事人履行的前提條件，只有認(rèn)真全面履行了合同，當(dāng)事人的權(quán)利才能實(shí)現(xiàn)。
作為房屋買(mǎi)賣合同的標(biāo)的物(房屋)，其履行的標(biāo)志目前是以國(guó)務(wù)院1988年發(fā)布的《城市私房管理?xiàng)l例》。也就是說(shuō)房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移應(yīng)以是否辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)為必要條件。關(guān)于辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)問(wèn)題。辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)，實(shí)際上是行政管理行為而非民事行為。房屋買(mǎi)賣過(guò)戶登記對(duì)國(guó)家來(lái)講體現(xiàn)著國(guó)家對(duì)房產(chǎn)這一既是重要生活資料又是重要生產(chǎn)資料不動(dòng)產(chǎn)的管理，對(duì)當(dāng)事人來(lái)講則又是擁有房屋所有權(quán)的唯一合法根據(jù)。
一般來(lái)說(shuō)，既然有房屋買(mǎi)賣書(shū)面協(xié)議，就必然辦理房屋過(guò)戶手續(xù)。但實(shí)踐表明，由于種種原因當(dāng)事人雖達(dá)成了房屋買(mǎi)賣書(shū)面協(xié)議卻并未辦理過(guò)戶登記。為此最高人民法院曾頒布過(guò)至少三個(gè)司法解釋，以處理由此而產(chǎn)生的糾紛。
第一、1984年8月30 日《關(guān)于貫徹執(zhí)行民事政策法律若干問(wèn)題的意見(jiàn)》(第56條)。第二、1988 年4月2 日最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行《中華人民共和國(guó)民法通則》若干問(wèn)題的意見(jiàn)(第85條)。第三、1990年2月17 日《關(guān)于公產(chǎn)房屋的買(mǎi)賣及買(mǎi)賣協(xié)議簽訂后一方可否翻悔問(wèn)題的復(fù)函》。
前兩個(gè)規(guī)定對(duì)當(dāng)事人之間依法成立的房屋買(mǎi)賣協(xié)議是采取有條件承認(rèn)其效力的辦法，對(duì)買(mǎi)賣房屋能否成立的限制性條件過(guò)多。第三個(gè)規(guī)定卻又完全否認(rèn)在當(dāng)事人之間雖達(dá)成房屋買(mǎi)賣協(xié)議，但只要在未辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)之前均可翻悔。
這些規(guī)定不僅在審判實(shí)踐中不易掌握，而且更重要的是不符合民法理論，違背了民事交易中的誠(chéng)信和自愿原則，為當(dāng)事人翻悔提供了合法根據(jù)。所以，問(wèn)題的實(shí)質(zhì)是房屋買(mǎi)賣協(xié)議的有效成立與實(shí)際履行是兩個(gè)階段的問(wèn)題，不能混為一談，履行過(guò)程中出現(xiàn)的問(wèn)題應(yīng)按履行法則處理，而不能以此否認(rèn)合同成立的法律效力。
