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  • 姓名:尤辰榮(19年資深律師)      
  • 職務(wù):高級合伙人律師      
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    房產(chǎn)過戶是不是一定要公正?
    發(fā)布時(shí)間:2017-07-03 09:03:00作者: 上海律師網(wǎng)瀏覽量:968 ℃

      導(dǎo)讀:王小姐有一套房子,一直以來沒有辦理房產(chǎn)過戶公證,她想了解是否可以不用辦理房產(chǎn)公證直接過戶。

      辦理房產(chǎn)過戶公證不是所有房產(chǎn)過戶必經(jīng)程序,但是有些房屋過戶必須辦理公證手續(xù)。

      目前需要辦理公證的共有四類房產(chǎn)。第一類是個(gè)人繼承房產(chǎn),應(yīng)當(dāng)?shù)焦C部門辦理《繼承權(quán)公證書》。繼承人在辦理房產(chǎn)過戶時(shí),除了提供相應(yīng)的材料外,繼承權(quán)公證書不能缺少。第二類是作為遺產(chǎn)分割的房產(chǎn)。首先遺囑要經(jīng)過公證,并且在遺囑生效后,其法定繼承人或遺囑受益人,在根據(jù)遺囑內(nèi)容分割遺產(chǎn)時(shí),對于協(xié)商簽訂遺產(chǎn)分割協(xié)議也需要經(jīng)過公證,然后才能辦理遺產(chǎn)過戶手續(xù)。第三類是贈(zèng)與的房產(chǎn)。贈(zèng)與人要辦理《贈(zèng)與公證書》,而受贈(zèng)人也要辦理《接受贈(zèng)與公證書》或者是雙方共同辦理《贈(zèng)與合同公證書》,如此才能辦理過戶。另外,最后一類是涉外和港澳臺的過戶房產(chǎn),該房產(chǎn)買賣協(xié)議也必須經(jīng)公證部門公證后,才能到房地產(chǎn)交易中心辦理過戶手續(xù)。

      相關(guān)法律知識:

      房屋轉(zhuǎn)讓過戶的規(guī)定

      投入使用的房地產(chǎn)買賣雙方,應(yīng)當(dāng)簽訂房地產(chǎn)買賣合同,合同文本可以使用房屋土地管理局制定的示范文本,也可使用自制合同。使用自制合同的,當(dāng)事人在過戶申請前應(yīng)委托經(jīng)市房地局認(rèn)定的法律服務(wù)機(jī)構(gòu)進(jìn)行預(yù)審,法律服務(wù)機(jī)構(gòu)對符合規(guī)定的自制合同,提出預(yù)審合格意見。市、區(qū)、縣房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)受理過戶申請后,應(yīng)對買賣雙方提供的申請過戶資料進(jìn)行審核,審核內(nèi)容如下:

      一、當(dāng)事人提供的材料是否合法、有效;

      二、申請書填寫的內(nèi)容與提供的材料是否一致、無誤;

      三、房地產(chǎn)的權(quán)屬是否清楚,有無權(quán)屬糾紛或他項(xiàng)權(quán)利不清的現(xiàn)象,是否屬于《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法》規(guī)定不得轉(zhuǎn)讓的范圍;

      四、受讓人按規(guī)定是否可以受讓該房地產(chǎn);

      五、買賣的房地產(chǎn)是否已設(shè)定抵押權(quán);

      六、買賣已出租的房地產(chǎn),承租人是否放棄優(yōu)先購買權(quán);

      七、買賣共有的房地產(chǎn),共有人是否放棄優(yōu)先購買權(quán);

      八、房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)認(rèn)為應(yīng)該審核的其他內(nèi)容。

      買賣雙方當(dāng)事人對于市、區(qū)、縣房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)作出的不予過戶決定有異議,可向市房地局申請行政復(fù)議,也可直接向人民法院起訴。

      辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶的手續(xù)和費(fèi)用:

      1、5年內(nèi)的房屋過戶,需要由賣方交納個(gè)人所得稅。5年以前的不需交。

      2、第一次過戶要交納1.75%的訖稅(財(cái)政部門收取)

      3、6元/平方米的手續(xù)費(fèi)(房管局收)

      4、房屋評估費(fèi)按評估后總價(jià)的5‰收(評估事務(wù)所收)

      5、公證費(fèi)最高300元

      根據(jù)以上各項(xiàng)費(fèi)用您自己一算便知。

      經(jīng)濟(jì)適用住房上市交易應(yīng)繳稅費(fèi)

      一、買賣:

      除所得收益繳納外,以成交價(jià)(或評估價(jià))為計(jì)(費(fèi))基數(shù)按下列規(guī)定繳納稅費(fèi):

      (一)土地出讓金:按國家、省已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售土地出讓金和收益分配管理的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行;

      (二)所得收益繳納(已購經(jīng)濟(jì)適用住房出售免繳):由賣方繳納。按成交價(jià)扣除當(dāng)?shù)卣嫉耐诮?jīng)濟(jì)適用住房平均單價(jià)、原支付超過住 房面積標(biāo)準(zhǔn)的房價(jià)款和賣方按本規(guī)定繳納的土地出讓金、印花稅、監(jiān)證費(fèi) 后的凈收益,按超額累進(jìn)比例繳納。成交價(jià)高于當(dāng)?shù)赝诮?jīng)濟(jì)適用住房平 均單價(jià)50%以下的部分,按20%繳納所得收益,80%歸賣方;成交 價(jià)高于當(dāng)?shù)赝诮?jīng)濟(jì)適用住房平均單價(jià)50%以上的部分,30%繳納所 得收益,70%歸賣方。超過住房面積標(biāo)準(zhǔn)的凈收益全額繳納。

      (三)印花稅:0.1%,買賣雙方各承擔(dān)一半;

      (四)契稅:1.5%,由買方繳納;

      二、出租:

      (一)土地收益:按出租建筑面積每平方米0.5元征收,由出租方繳納;

      (二)營業(yè)稅、房產(chǎn)稅、教育費(fèi)附加、社會(huì)事業(yè)發(fā)展費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)附加費(fèi)、城市維護(hù)建設(shè)稅、個(gè)人所得稅:按租金收入10%的綜合征收 率征收,由出租方繳納;

      (三)土地使用稅、印花稅:按現(xiàn)行規(guī)定征收;

      三、已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市交易的其他行政事業(yè)性收費(fèi)按國家和省有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

      房產(chǎn)過戶的費(fèi)用有下列幾項(xiàng),但各地可能有出入:

      一、政策性收費(fèi):

      1、契稅:普通住宅:評估價(jià)*1.5%;非普通住宅:評估價(jià)*3%

      2、個(gè)人收入調(diào)節(jié)稅:(評估價(jià)-原購入價(jià))*20%

      3、營業(yè)稅:住宅購入不滿兩年的:評估價(jià)*5.55%;非普通住宅購入兩年以上的:(評估價(jià)-原購入價(jià))*5.55%;普通住宅購入兩年以上的免交。

      4、房產(chǎn)交易費(fèi):房屋建筑面積*6元/平方米

      5、印花稅:評估價(jià)*0.1%

      6、房產(chǎn)證工本費(fèi):85元

      7、土地證工本費(fèi):105元

      8、交易評估費(fèi):評估價(jià)*0.3%

      二、如果通過中介交易,應(yīng)支付的中介費(fèi):

      1、交易中介費(fèi):成交價(jià)*1%

      2、房產(chǎn)權(quán)證代辦費(fèi):每證100元

      房屋轉(zhuǎn)讓過戶的規(guī)定

      投入使用的房地產(chǎn)買賣雙方,應(yīng)當(dāng)簽訂房地產(chǎn)買賣合同,合同文本可以使用房屋土地管理局制定的示范文本,也可使用自制合同。使用自制合同的,當(dāng)事人在過戶申請前應(yīng)委托經(jīng)市房地局認(rèn)定的法律服務(wù)機(jī)構(gòu)進(jìn)行預(yù)審,法律服務(wù)機(jī)構(gòu)對符合規(guī)定的自制合同,提出預(yù)審合格意見。市、區(qū)、縣房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)受理過戶申請后,應(yīng)對買賣雙方提供的申請過戶資料進(jìn)行審核,審核內(nèi)容如下:

      一、當(dāng)事人提供的材料是否合法、有效;

      二、申請書填寫的內(nèi)容與提供的材料是否一致、無誤;

      三、房地產(chǎn)的權(quán)屬是否清楚,有無權(quán)屬糾紛或他項(xiàng)權(quán)利不清的現(xiàn)象,是否屬于《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法》規(guī)定不得轉(zhuǎn)讓的范圍;

      四、受讓人按規(guī)定是否可以受讓該房地產(chǎn);

      五、買賣的房地產(chǎn)是否已設(shè)定抵押權(quán);

      六、買賣已出租的房地產(chǎn),承租人是否放棄優(yōu)先購買權(quán);

      七、買賣共有的房地產(chǎn),共有人是否放棄優(yōu)先購買權(quán);

      八、房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)認(rèn)為應(yīng)該審核的其他內(nèi)容。

      買賣雙方當(dāng)事人對于市、區(qū)、縣房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)作出的不予過戶決定有異議,可向市房地局申請行政復(fù)議,也可直接向人民法院起訴。

      辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶的手續(xù)和費(fèi)用:

      1、5年內(nèi)的房屋過戶,需要由賣方交納個(gè)人所得稅。5年以前的不需交。

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