本文介紹贈與房產(chǎn)未過戶如何處理?根據(jù)合同法的規(guī)定,贈與合同是諾成合同。房屋贈與合同所涉及的房屋所有權(quán)也是自產(chǎn)權(quán)變更登記之日轉(zhuǎn)移,不是自合同簽訂之日轉(zhuǎn)移。合同雙方簽訂的合同雖然自簽訂之日生效,但僅是債權(quán)與債務(wù)關(guān)系生效,并不是物權(quán)轉(zhuǎn)移生效。
小李的爺爺奶奶生前將她名下房屋贈與小李,辦理了房產(chǎn)贈與合同公證,但是一直沒有過戶。小李與爺爺奶奶家一直在使用這個房子。
爺爺奶奶去世后小李到房產(chǎn)局辦理過戶手續(xù)。房管局不予辦理,理由是:贈與人死亡該房屋只能作為遺產(chǎn)處理,需要重新辦理各種申請和其他手續(xù)。
那么,未過戶的贈與房產(chǎn)到底該如何辦理呢?
關(guān)于房屋贈與一種意見認(rèn)為,根據(jù)第7條規(guī)定,辦理不動產(chǎn)贈與公證的,經(jīng)公證后,應(yīng)及時到有關(guān)部門辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù),否則贈與行為無效。根據(jù)上述法律法規(guī)的規(guī)定,房屋贈與當(dāng)事人須提交房屋所有權(quán)證、贈與合同等書面證件,到房地產(chǎn)交易管理部門辦理正式的房屋所有權(quán)變更登記手續(xù)后,房產(chǎn)贈與行為才具有法律效力。
關(guān)于房屋贈與另外一種意見認(rèn)為,根據(jù)合同法的規(guī)定,贈與合同是諾成合同。房屋贈與合同所涉及的房屋所有權(quán)也是自產(chǎn)權(quán)變更登記之日轉(zhuǎn)移,不是自合同簽訂之日轉(zhuǎn)移。合同雙方簽訂的合同雖然自簽訂之日生效,但僅是債權(quán)與債務(wù)關(guān)系生效,并不是物權(quán)轉(zhuǎn)移生效。
贈與人死亡后,既然贈與合同產(chǎn)生的是贈與人贈與財(cái)產(chǎn)之債務(wù),那么根據(jù)《繼承法》第三十三條的規(guī)定,贈與人(被繼承人)的繼承人如果繼承其遺產(chǎn),則需償還其債務(wù)。
另外,合同法第一百八十六條規(guī)定“贈與人在贈與財(cái)產(chǎn)的權(quán)利轉(zhuǎn)移之前可以撤銷贈與。具有救災(zāi)、扶貧等社會公益、道德義務(wù)性質(zhì)的贈與合同或者經(jīng)過公證的贈與合同,不適用前款規(guī)定。”第一百八十條規(guī)定“具有救災(zāi)、扶貧等社會公益、道德義務(wù)性質(zhì)的贈與合同或者經(jīng)過公證的贈與合同,贈與人不交付贈與的財(cái)產(chǎn)的,受贈人可以要求交付”。
依據(jù)上述法條的規(guī)定,一般的贈與合同,贈與人在贈與財(cái)產(chǎn)的權(quán)利轉(zhuǎn)移之前可以撤銷贈與,但經(jīng)過公證的贈與合同,贈與人贈與財(cái)產(chǎn)的權(quán)利轉(zhuǎn)移之前不可以撤銷贈與。
北京房產(chǎn)繼承糾紛認(rèn)為,司法部《贈與公證細(xì)則》上面說的贈與行為無效。是指沒有發(fā)生房產(chǎn)轉(zhuǎn)移的物權(quán)效果。并沒有否則贈與合同的效力。因此,本律師同意第二種觀點(diǎn)。