一、購房不過戶存在什么法律風險？
我國《物權法》明確規定：不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記發生效力，未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。由于房屋屬于不動產，因此，在房屋買賣中，如果沒有及時辦理房屋過戶手續，仍然會承擔一定的法律風險。
（1）房屋遭惡意出售在目前房地產市場交易活動中，房屋價格上漲較快，房屋所有權人感覺自己以前賣虧了，往往利用買主沒有辦理過戶登記手續的漏洞，將已出售但仍在自己名下的房屋再次出售給第三人。如果房屋所有權人與第三人存在惡意串通情形，那么，根據《合同法》的規定，房屋買受人可以請求法院確認房屋所有權人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效，然后要求房屋所有權人繼續履行合同。
（2）房屋遇法院查封在二手房買賣中，有房屋所有人因為有其他債務糾紛擔心房屋被國家機關查封而急于將名下房屋轉讓的情形。如果在簽訂房屋買賣合同時，房屋所有權人明知出售的房屋已被國家機關采取了查封等強制措施，合同一般認定為無效。因此給買受人造成損失的，應當承擔損害賠償責任。
（3）房屋處分權房屋買賣實際操作中，房屋所有權人基于節約時間成本和便于交易的考慮，往往會委托代理人辦理相關手續。買受人在簽訂房屋買賣合同時，一定要審查代理人的權限是否包括房屋的處分權。如果代理人未取得房屋的處分權而與他人簽訂了買賣合同，事后也未取得權利人追認或者獲得房屋的處分權，買受人與代理人簽訂的房屋買賣合同應為無效。
二、房屋未過戶，買賣協議有效嗎，對方反悔怎么辦？
【基本案情】
父親賣房為母親治病，兩個女兒卻稱不知情。
為給妻子治病，丈夫蔡先生將一家四口所有的動遷房出售給周先生夫婦。為了符合政策的規定，雙方約定五年后再將房產過戶給周先生夫婦。可是，五年期滿后，蔡先生的兩個女兒卻拒絕將房屋過戶周先生夫婦的名下，聲稱父親瞞著她們將房子賣掉，房屋買賣合同是無效的。為此，周先生夫婦將父女三人告上了法庭，要求三被告將房屋過戶至他們的名下。
結果：房屋買賣協議被判有效判決對方協助過戶
法院經審理后認為，蔡先生的妻子已去世，其在《房屋轉讓協議》中的權利義務由三被告繼承;協議為蔡先生一人所簽，該案的爭議焦點在于蔡先生代其他權利人與原告簽訂的協議是否有效;房屋買賣系家庭重大財產交易，且蔡先生出售房屋系為家人籌集醫療費用，其女兒對于其母親治療費用的來源應當知曉;蔡先生稱妻子不同意出售房屋，但其妻子在協議簽訂及履行過程中從未向兩原告提出異議，應視為對該協議的認可，其女兒在隨后這幾年的時間內也未提出異議，應視為對協議的認可;協議約定的房屋價款在簽訂時并無明顯不合理，價格方面亦未侵害房屋權利人的合法權益。據此，法院認為系爭《房屋轉讓協議》應為有效，被告父女三人應協助將系爭房屋產權登記過戶至原告名下。
【案例分析】
一般情況下，簽訂完買賣合同未辦理房產過戶登記的，購房人不擁有房屋的產權。但是，根據本案的案情分析，法院之所以判決房屋買賣協議有效且要求蔡先生一家協助周先生夫婦將房產過戶，是因為雙方的房屋買賣協議是有效的，且房屋產權還是在賣方蔡先生及其女兒名下。所以，蔡先生及其女兒必須履行合同的約定。故，法院的判決是合法合情合理的。
根據我國《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》規定：“審理房地產案件，應尊重合同雙方當事人的意思表示。只要雙方當事人的約定不違反法律政策，不損害國家利益、公共利益和他人利益，就應維護合同的效力。”“當事人以商品房預售合同未按照法律、行政法規規定辦理登記備案手續為由，請求確認合同無效的，不予支持。”綜上，蔡先生及其家屬與周先生夫婦的房屋買賣協議依然有效，必須辦理房屋產權過戶。
最后，需要提醒的是，簽訂房屋買賣協議后應及時過戶避免出現一房二賣或對方反悔的情況。打官司可能會贏，但是總會付出人力物力，得不償失。
三、購房未過戶，遭法院查封該怎么辦？
【基本案情】
李先生接房裝修，并一直使用至今。他多次向相關部門反映，要求辦理產權轉移登記，但一直沒有達成。
房產證的問題沒有解決，麻煩事又來了。2013年10月15日，法院查封了這套房屋。原來，2010年開發商欠某資產管理公司300萬元，債權人申請強制執行，法院查封了開發商的財產。2013年，50萬債權轉讓到了某公司名下，經該公司申請，法院查封了該開發商名下的6套房屋，其中包含李先生購置的門面房。
李先生認為，門面房是自己出錢購置，由自己占有并實際使用，因而向法院提出執行異議，要求法院撤銷對其該套房屋的查封。執行異議被法院裁定予以駁回，后李先生將接受債權的公司起訴至有管轄權的某法院，要求法院確認其與開發商購房合同有效，并停止對該標的房屋的強制執行。
被告人某公司應答辯稱，開發商不配合李先生辦理房屋過戶手續，李先生本應積極行使自身權利，向法院或者仲裁機構提出訴求，依據雙方的約定維護自身的權利。然而，在李先生得知房產證上的名字是開發商后，卻怠于主張自身權利，主觀上存在一定過錯，因此，法院應繼續對該房屋進行強制執行。
法院經審理認為，確認合同效力與不動產物權變動是兩種不同的法律關系，買賣合同的效力并不受房屋登記及過戶的影響，李先生與開發商簽訂的房屋買賣合同是雙方的真實意思表示，合同內容與形式均符合法律規定，是有效的買賣合同。李先生在得知房屋登記辦理給開發商后也多次向有關部門反映，并不構成怠于行使自身權利，雖然房屋未能辦理產權轉移手續，但李先生對此并不存在過錯。
法院認為，依據《最高人民法院關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》第16條“被執行人將其所有的需要辦理過戶登記的財產出賣給第三人，第三人已經支付全部價款并實際占有，但未辦理過戶登記手續的，如果第三人對此沒有過錯，人民法院不得查封、扣押、凍結”的規定，日前，法院一審判決停止對李先生房屋的強制執行。
【案例分析】
法院起訴，要求辦理過戶和賠償損失。
針對李先生的案件，律師認為，針對建筑公司的違約情況，李先生可在得知房屋被登記到其名下后直接根據合同約定尋求司法救濟，要求建筑公司協助其辦理房產轉移手續，并按照合同約定或實際損失主張違約責任。
李先生購房后12年未取得房產證，建筑公司已經明顯違約。李先生可直接到法院起訴，要求建筑公司立即辦理房產證過戶登記手續，并賠償逾期辦證違約金;此外，房屋交易相對方有義務向買房人告知房屋抵押或權屬情況，如果由于交易相對方沒有告知，導致合同目的無法實現的，買房人可以要求返還購房款。利息及其他損失。
四、小編提醒：購房前到房管部門查詢了解房產情況
房子是否被抵押或被查封，以及權屬情況，可以在房管部門查到。因此，在簽訂房屋買賣合同前，市民應先到房管部門官網查明所要購買房產的情況，或直接到房管部門查詢。這樣，以免后續產生糾紛。
