房產(chǎn)過(guò)戶(hù)都有哪些類(lèi)型，具體程序如何，要怎么準(zhǔn)備?下面帶你學(xué)會(huì)房產(chǎn)過(guò)戶(hù)。
繼承房產(chǎn)過(guò)戶(hù)：要注銷(xiāo)被繼承人戶(hù)籍
繼承房產(chǎn)，顧名思義，是把被繼承人遺留房屋所有權(quán)及其土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移歸繼承人所有的法律行為。合法繼承房產(chǎn)需要滿足三大條件，首先房產(chǎn)繼承，是所有權(quán)及使用權(quán)繼受取得方式的一種。房產(chǎn)繼承有兩種形式，法定繼承和遺囑繼承。法定繼承即法律規(guī)定的遺產(chǎn)繼承，遺囑繼承必須是遺產(chǎn)人死前曾做過(guò)公證的遺囑才有法律效力。
由于房產(chǎn)繼承的遺產(chǎn)必須是被繼承人生前個(gè)人所有的財(cái)產(chǎn)，辦理房產(chǎn)證過(guò)戶(hù)手續(xù)要到被繼承人戶(hù)籍所在地的派出所注銷(xiāo)戶(hù)籍，辦理死亡證明。
房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓過(guò)戶(hù)：應(yīng)當(dāng)簽訂買(mǎi)賣(mài)合同
在國(guó)內(nèi)，房屋所有權(quán)的歸屬以房產(chǎn)登記中心所登記的房屋所有人信息為準(zhǔn)，如果未辦理房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓過(guò)戶(hù)，即使交付了購(gòu)房款，仍未能真正擁有該房產(chǎn)。所以，房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓除了要購(gòu)房款與房屋的交付外，還有最重要的一步，就是房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓過(guò)戶(hù)手續(xù)的辦理。
房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)雙方應(yīng)當(dāng)簽訂房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同，合同文本可以使用房屋土地管理局制定的示范文本，也可使用自制合同。使用自制合同的，當(dāng)事人在過(guò)戶(hù)申請(qǐng)前應(yīng)委托經(jīng)市房地局認(rèn)定的法律服務(wù)機(jī)構(gòu)進(jìn)行預(yù)審，法律服務(wù)機(jī)構(gòu)對(duì)符合規(guī)定的自制合同，提出預(yù)審合格意見(jiàn)。市、區(qū)、縣房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)受理過(guò)戶(hù)申請(qǐng)后，應(yīng)對(duì)買(mǎi)賣(mài)雙方提供的申請(qǐng)過(guò)戶(hù)資料進(jìn)行審核。
二手房過(guò)戶(hù)：必須確認(rèn)產(chǎn)權(quán)的可靠性
二手房買(mǎi)賣(mài)中最重要的便是房屋過(guò)戶(hù)，只有辦理完房屋過(guò)戶(hù)手續(xù)，購(gòu)房者才能最終成為房子的所有者。辦理二手房過(guò)戶(hù)需要提供房屋所有權(quán)證、買(mǎi)賣(mài)雙方身份證明、房屋出售方婚姻狀況證明、房屋核檔證明、買(mǎi)賣(mài)契約以及其他房屋登記機(jī)構(gòu)認(rèn)為有必要提供的資料等。
二手房房產(chǎn)證過(guò)戶(hù)不經(jīng)過(guò)房地產(chǎn)中介的話，須把合同的條款和違約條款寫(xiě)清楚，簽合同時(shí)須賣(mài)方房產(chǎn)證上面名字的當(dāng)事人在場(chǎng)，如果賣(mài)方已婚，需要夫妻雙方在場(chǎng)及簽字。
在辦理二手房之前，購(gòu)房者必須確認(rèn)產(chǎn)權(quán)的可靠性，注意產(chǎn)權(quán)證上的房主是否與賣(mài)房人是同一個(gè)人，產(chǎn)權(quán)證所確認(rèn)的面積與實(shí)際面積是否有不符之處，同時(shí)也要驗(yàn)看產(chǎn)權(quán)證的正本，而且到房管局查詢(xún)此產(chǎn)權(quán)證的真實(shí)性。
如果是公房改造后出售的二手房，則要考察原單位是否允許轉(zhuǎn)賣(mài)，因?yàn)榇蟛糠止窟M(jìn)行房改時(shí)原單位都保留優(yōu)先回購(gòu)權(quán)，因此要確認(rèn)原單位是否同意出讓。而且軍產(chǎn)、院(醫(yī)院)產(chǎn)、校(學(xué)校)產(chǎn)的公房必須要原單位蓋章后才能出讓。
過(guò)戶(hù)費(fèi)用：房產(chǎn)滿五年，免征營(yíng)業(yè)稅和個(gè)稅
繼承過(guò)戶(hù)與買(mǎi)賣(mài)和贈(zèng)與相比，稅費(fèi)支出是最低的，因?yàn)槔^承的房產(chǎn)沒(méi)有營(yíng)業(yè)稅、個(gè)稅和契稅，主要需要支付公證費(fèi)與繼承權(quán)公證費(fèi)，法律規(guī)定繼承權(quán)公證費(fèi)按照繼承人所繼承的房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)的2%來(lái)收取，最低不低于200元。
如果繼承的房產(chǎn)再次轉(zhuǎn)讓出售時(shí)，個(gè)人所得稅按照所得征收20%，不過(guò)只要是符合家庭唯一住房和購(gòu)買(mǎi)超過(guò)5年的話就可以免征個(gè)人所得稅，而且個(gè)人所得稅退稅的政策同樣適用。
如果以贈(zèng)與方式過(guò)戶(hù)，是沒(méi)有營(yíng)業(yè)稅的，但因?yàn)橘?zèng)與是被認(rèn)為無(wú)償受贈(zèng)的行為，所以需要受贈(zèng)人繳納個(gè)人所得稅，同時(shí)還需要契稅和贈(zèng)與公證費(fèi)，這些費(fèi)用要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于買(mǎi)賣(mài)過(guò)戶(hù)的稅費(fèi)。
不過(guò)，對(duì)于贈(zèng)與的房產(chǎn)，銀行一般會(huì)認(rèn)定受贈(zèng)方免費(fèi)接受贈(zèng)與的行為，沒(méi)有實(shí)際交易產(chǎn)生，因此受贈(zèng)房屋不能辦理按揭貸款。
而買(mǎi)賣(mài)房屋時(shí)辦理的房產(chǎn)過(guò)戶(hù)費(fèi)主要來(lái)自營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅以及契稅。如果房產(chǎn)滿五年，營(yíng)業(yè)稅是免征的，同時(shí)個(gè)稅也免征，需要繳納契稅和產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記費(fèi)。如果房產(chǎn)未滿五年，需要繳納營(yíng)業(yè)稅和個(gè)稅，同時(shí)繳納契稅和產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記費(fèi)。
個(gè)貸專(zhuān)家指出，在房產(chǎn)過(guò)戶(hù)中，買(mǎi)賣(mài)是最常見(jiàn)的，也是操作較為便捷和安全的方式。但是，如果買(mǎi)入價(jià)比較低的話，日后出售時(shí)賣(mài)出價(jià)與買(mǎi)入價(jià)的差額會(huì)增大，再出售時(shí)則需要繳納更多的稅費(fèi)。
