王某與李某原系夫妻關系，于2010年3月自愿達成離婚協議并辦理了離婚登記手續。兩人共同居住的房屋，最初所有權登記在男方王某名下，并由男方貸款購買。后依據離婚協議約定，此房屋歸女方李某所有，并由李某負責償還剩余貸款。離婚后，李某多次要求王某按照協議約定辦理過戶手續，但王某一直不予配合。同時甲銀行也以貸款未結清為由拒絕為其辦理過戶手續。李某無奈之下，將王某和甲銀行一同告上法院，請求法院依法確認該訴爭房產歸女方所有，要求王某和甲銀行協助自己辦理該房產的產權過戶登記手續。
法院審理及判決：
經過審查，法院認為，王某及李某的房產貸款尚未結清，僅憑離婚協議書而要求銀行辦理產權抵押過戶手續，不符合相關法律規定。最終，在法院的主持下，三方達成調解協議，由被告王某向甲銀行申請一次性償還銀行貸款的本金和利息，待銀行內部審批后由原告李某負責償還。同時，在原告清償銀行貸款本息后，由被告王某和甲銀行一同協助原告辦理注銷訴爭房產的抵押權登記手續，并在抵押登記注銷后由被告協助原告將訴爭房產確權在原告名下。
案例評析
本是一起婚姻關系糾紛案，卻在房屋所有權確認中牽扯到銀行。其問題癥結只有一個：貸款尚未結清，銀行可否僅憑法院一紙判決就協助其辦理房產過戶、撤銷抵押登記手續?
婚姻關系中，涉及不動產產權的，現行法律的處理原則是意思自治優先原則，即只有在雙方達不成合意的情況下，審判中法院才會采取判決房產歸產權登記一方所有，并對另一方進行補償的方式。本案中，雙方對房產的處理決定是房屋所有權歸非產權登記方所有，債務也作為非產權登記方的個人債務。這就涉及一個問題，即在銀行的借款合同關系中，承貸主體發生實質變更，銀行是否能夠僅憑司法文書撤銷抵押房產的他項權登記并協助辦理過戶手續?
根據《物權法》第191條規定：抵押期間，抵押人經抵押權人同意轉讓抵押財產的，應當將轉讓所得價款向抵押權人提前清償債務或者提存;抵押期間，抵押人未經抵押權人同意，不得轉讓抵押財產，但受讓人代為清償債務消滅抵押權的除外。本案最終在法院的協調下，達成和解協議就符合《物權法》的本意，即在原告代為清償被告名下的貸款使得抵押權消滅后，方能辦理撤銷抵押登記和房產過戶手續。這樣既維護了銀行的合法權益，又順應了當事人的本意。
此外，一般在銀行和借款人簽署的《個人住房抵押借款合同》中關于抵押的解除條款會明確約定：乙方(借款人)向甲方(銀行)還清本合同項下的借款本息及其他應付款項后，甲、乙雙方(或由乙方)向房地產管理部門辦理注銷抵押登記手續。那么，上述合同條款應在不違反相關法律規定的前提下，在合同雙方同意的情況下發生法律效力。因此，只有借款人還清借款合同項下本息及其他應付款項后，銀行方能依約配合當事人向房地產管理部門辦理注銷抵押登記手續。
案例啟示
在貸款發放中，未結清貸款就撤銷抵押登記會導致銀行的抵押權懸空，因此風險較大。出現類似情形時，最好是銀行出面與借款人協商，由借款人向銀行提出提前還貸申請，再由實際付款人還清剩余貸款。如果一次性還貸有困難，建議貸款人向銀行申請置換貸款等方式融資，在全額貸款本息受償前提下方可撤銷抵押登記，以保全銀行資產。同時，這類案件中銀行還應注意防范道德風險，即在房地產市場處于下行壓力，當業主向開發商主張退房解約不成時，反過來通過離婚、更換借款主體方式逃廢銀行債務可能性的發生。
