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案例
原告張某與被告李某經多次協(xié)商后于1997年9月達成一致意見，李某將其所有的一套房屋以65000元轉讓給張某。按約定，張某當即支付了首期40000元，李某將房屋鑰匙交給了張某。1998年2月2日，張某確認尚欠李某房款25000元，承諾于同年3月15日付清，逾期承擔相應違約金。因張某逾期未付，李某于1999年3月5日將張某訴至法院。訴訟期間，張某分別于1999年5月18日及8月12日付清了全部房屋轉讓款。當張某提出要求辦理該房屋的過戶手續(xù)時，李某一拖再拖，遲遲不肯辦理過戶手續(xù)。張某無奈，于2005年1月將李某訴至法院，訴求法院判決確認系爭房屋產權歸張某所有，李某履行該房屋的過戶手續(xù)義務。李某庭審中辯稱，雙方買賣合同因發(fā)生重大誤解而無效，理由是系爭房屋實際面積是71平方米，而出賣時誤測為51平方米，且李某妻子一直不同意出賣該房；如張某堅持要買，應補足20平方米差價，故請求駁回張某訴請。
析法
法院經審理認為，張某和李某之間的房屋買賣協(xié)議雖未簽訂書面合同，但系雙方真實意思表示，合法有效，應受法律保護。李某以自己對房屋面積有重大誤解及妻子不同意轉讓房屋為由主張買賣協(xié)議無效的理由不足。因產權登記僅為李某一人，張某無義務審查李某妻子是否同意；若李某對房屋面積確有重大誤解，亦應在法定期間內對協(xié)議行使撤銷或變更權，但李某沒有行使該權利，且雙方在房屋買賣時也無面積的約定，僅為整套出讓，李某對該房屋的大小、狀況等應有切身感知。至于李某提出張某尚有逾期付款違約金未付，雖李某曾為25000元本金及違約金起訴張某，但李某鑒于張某支付了本金而撤訴，應視為對違約金的放棄，法律上無權再就違約金單獨提出訴請。作為房屋受讓人的張某，已履行了支付房款的義務；作為房屋出讓人的李某，理應履行實際上的交房義務（交鑰匙）和法律上的交房義務（產權過戶）。現李某雖然已將房屋交付張某占有，但不肯辦理過戶手續(xù)，已構成違約。故張某要求李某履行過戶手續(xù)義務的訴請依法應予支持。但由于房屋產權應以登記為準，在產權尚未過戶之前，張某要求確認系爭房屋產權歸其所有的法律依據不足。為保護交易安全及合同當事人的合法權利，遂根據《中華人民共和國民事訴訟法》、《中華人民共和國合同法》的相關規(guī)定，判令李某應履行將房屋產權過戶給張某的義務。
答疑
合同法第一百三十五條規(guī)定：“出賣人應當履行向買受人交付標的物或者提取標的物的單證，并轉移標的物所有權的義務。”這是對出賣人基本義務的規(guī)定。買賣合同買受人的目的就是取得標的物的所有權，所以交付標的物并轉移標的物所有權是出賣人最基本的義務。交付是指標的物占有的轉移。在買賣合同中，交付可以是出賣人將標的物的占有直接轉移于買受人，使標的物處于買受人的實際控制之下，如將出賣的商品直接交給買受人，也可以是出賣人將對于第三人的請求提取標的物的權利轉讓給買受人，如將倉單、提單交給買受人。出賣人還應當按照約定或者交易習慣向買受人交付提取標的物單證以外的有關單證和資料，比如商業(yè)發(fā)票、產品合格證、質量保證書、使用說明書、產品檢疫書、產地證明、保修單、裝箱單、海關發(fā)票、領事發(fā)票等。將標的物的所有權轉移給買受人是買賣合同中買受人的目的，同樣是出賣人的基本義務。標的物所有權的轉移方法，依法律的規(guī)定而定。動產一般以占有為權利的公示方法，因此，除法律另有特別規(guī)定或者當事人另有約定以外，動產所有權依交付而轉移。不動產和法律有特別規(guī)定的動產，如車輛、船舶、航空器等，以登記為權利公示的方法，因此，其所有權的轉移須辦理登記。無論合同是否作出約定，出賣人都應當協(xié)助買受人辦理所有權的變更登記手續(xù)。本案中，原、被告在訂立了買賣商品房的合同并實際交付以后，并沒有到有關部門辦理登記備案手續(xù)，該合同是否應被宣告無效?事實上，被告在與原告訂立商品房買賣合同并將房屋交付給原告后，未及時到有關部門登記備案，辦理有關房屋過戶手續(xù)，不影響房屋買賣合同的效力，可以責令其補辦備案手續(xù)。如果經權利人張某的請求，作為義務人的李某仍拒絕協(xié)助登記，張某可訴請法院強制李某履行登記義務并要求其承擔違約責任。
提示
購房對于絕大多數中國人來說，是人生的一件大事。購房人用辛辛苦苦積蓄的錢購買房子，是為了改進居住環(huán)境，但一旦處理不當，會導致許多糾紛，消費者辛苦的積蓄就有可能付諸東流。如何將風險降到最小，如何來保護自己的合法權益，是每個購房者應該考慮的問題。由于出賣人的基本義務是將不動產物權轉移給買受人，而不動產物權轉移的標志是登記，買受人請求行使登記請求權，就是請求出賣人履行其合同義務。作為消費者，在購買房屋過程中，買受人應要求出賣人配合完成過戶登記，及時地辦理房屋過戶手續(xù)，由交易當事人共同到登記機構申請過戶手續(xù)登記，從而保護自己的合法權益。如果賣方收取價款后遲遲不予過戶，應予以提醒。如賣方在收取買方價款后，一直不為買方辦理過戶登記手續(xù)或經買方請求，賣方仍拒絕協(xié)助登記，買方可訴請法院強制賣方履行登記義務并要求其承擔違約責任，在獲得勝訴裁判文書后，登記權利人可憑此裁判文書單獨申請并完成登記。