房產繼承發生之后，合法繼承人持繼承權公證書可否直接申辦房產交易登記，并合并申請繼承轉移登記手續，這是房產交易與權屬登記日常工作的業務口徑問題，也是對照現行法律法規是否符合規范的重要問題，必須引起房產交易和權屬登記部門的重視，對照法律法規進行認真分析研究，以便依法辦理。
一、房產繼承登記是法律規定的制度
在房產交易與權屬登記的日常工作中，辦理房屋所有權轉移登記種類繁多。主要有兩類法律事實：一是民事法律行為。即因當事人的民事法律行為而產生的物權變動，例如房產買賣、交換、贈與等。這是房產所有權轉移最普遍的情形。二是法律直接規定。即因法律直接規定引起的物權變動，例如房產繼承、受遺贈等，這也是房產所有權轉移常見的情形之一。房產繼承是根據《中華人民共和國繼承法》(下稱《繼承法》)的規定，把被繼承人(業主死亡或宣告死亡并遺留財產者)所遺的房產轉歸繼承人(按法律規定有權接受遺產的人)所有的行為。司法部和建設部于1991年8月31日聯合發出《司法部、建設部關于房產登記管理中加強公證的聯合通知》(司公通字[1991]117號)其中第一、二條規定：“繼承房產，應當持公證機關出具的‘繼承權公證書’和房產所有權證、契證到房地產管理機關辦理房產所有權轉移登記手續”;“遺囑為處分房產而設立的遺囑，應當辦理公證。遺囑人死亡后，遺囑受益人須持公證機關出具的‘遺囑公證書’和‘遺囑繼承權公證書’或‘接受遺囑公證書’，以及房產所有權證、契證到房地產管理機關辦理房產所有權轉移登記手續。”房產繼承或受遺贈開始的一般情況下，當事人應該遵照法律制度的規定，及時申請辦理房產所有權轉移登記。
二、現行法律法規的規定應當辦理登記
對于繼承或者受遺贈的房地產應當辦理登記，國土資源部、建設部都有明確規定。2008年2月1日起施行的《土地登記辦法》(國土資源部令第40號)其中第四十五條規定“因人民法院、仲裁機構生效的法律文書或者因繼承、受遺贈取得土地使用權，當事人申報登記的，應當持生效的法律文書或者死亡證明、遺囑等相關證明材料，申請土地使用權變更登記。權利人在辦理登記之前先行轉讓該土地使用權或者設定土地抵押權的，應當依照本辦法先將土地權利申請登記到其名下后，再申請辦理土地權利變更登記。”2008年7月1日起施行的《房屋登記辦法》(建設部令第168號)其中第三十五條規定“因人民法院或者仲裁委員會生效的法律文書、合法建造房屋、繼承或者受遺贈取得房屋所有權，權利人轉讓該房屋所有權或者以該房屋設定抵押權時，應當將房屋登記到權利人名下后，再辦理房屋所有權轉移登記或者房屋抵押權設立登記。”由此可見，因為法定原因享有的物權，繼承人或者受遺贈人要將房產轉讓他人，必須辦理所有權繼承或受遺贈房產登記后，才能辦理轉讓登記。
三、繼承或受遺贈房產在轉讓前應當辦理登記
國家法律保護公民合法遺產的所有權和繼承權。《繼承法》是調整繼承關系的民事基本法律。《繼承法》第二條規定“繼承從被繼承人死亡時開始。”除此之外，《中華人民共和國物權法》(下稱《物權法》)也是一部民事基本法律，自2007年10月1日起施行以來，對不動產登記包括房產登記，作了許多相應的法律規定。《物權法》第二十九條“因繼承或者受遺贈取得物權的，自繼承或者受遺贈開始時發生效力。”第三十一條“依照本法第二十八條至第三十條規定享有不動產物權的，處分該物權時，依照法律規定需要辦理登記的，未經登記，不發生物權效力。”但是，由于從繼承或受遺贈開始，到繼承人或受遺贈人對房產進行分割、申請登記需要一段時間，為了避免這段時間被繼承房產成為無主房產，對被繼承人留下的合法債務，或遺產的孳息，或房屋缺乏修繕造成對他人的傷害等問題，繼承人和受遺贈人能夠承擔權利和義務，所以法律規定了這類物權即使因為各種原因暫時未能登記，也不會影響到繼承人或受遺贈人自法律事實開始就享有該物權。
然而，對于物權，按照法律規定辦理登記是絕對物權的生效要件。法律規定繼承人或受遺贈人尚未將房產登記到其名下之前，要將房產轉讓應當先行辦理登記。究其原因有下面幾點：
1、繼承人或受遺贈人尚未辦理房產登記，房屋登記簿的記載仍為上一手的權利人所有，房地產權證也是上一手的權利人姓名，繼承人或受遺贈人不可以持繼承權公證書將該遺產出賣;
2、繼承人或受遺贈人尚未將其合法繼承或受遺贈房產，經過公示程序登記到其名下并申領房地產權證，房產登記部門也尚未將其相關情況登記到房屋登記簿(房屋登記簿是房屋權利歸屬和內容記載的依據，可以公開查閱)公眾無從在房屋登記簿上查閱到真實的物權情況;
3、繼承人或受遺贈人尚未辦理房屋登記，而依照法律規定需要辦理登記，如果未經登記便轉讓房屋的話，轉讓雙方簽訂房產交易合同之后，其轉讓行為不發生物權效力，產生的是債權債務的效力，買方擁有房屋使用權而沒有房屋所有權，無法對抗第三人;
4、繼承人或受遺贈人如若自身存在債務等問題，不敢將該房產登記到其名下，或是被繼承人有未清債務，繼承人或受遺贈人故意利用登記部門的漏洞和時間差，將該房產直接出賣，可以輕易規避司法部門的查詢、查封。
綜上所述，我們日常房產交易與權屬登記工作中，涉及房屋所有權繼承或受遺贈尚未辦理登記，合法繼承人持繼承公證書前來辦理房產交易的這類，有悖于現行法律法規以及《土地登記辦法》、《房屋登記辦法》的規定。我們應當按照法律規定的必經程序，要求當事人先行辦理該繼承或受遺贈房產登記，將房產權屬登記到其名下并領取房地產權證之后，方可辦理該房產交易登記。這樣，才真正符合依法辦理的原則。
