《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第十七條規(guī)定,房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工,經(jīng)驗(yàn)收合格后,方可交付使用;未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的,不得交付使用。 案情介紹: 張某系某房地產(chǎn)開發(fā)公司員工,2008年4月,張某與該房地產(chǎn)公司簽訂了商品房買賣合同,購買編號(hào)為D40號(hào)別墅一幢,合同簽訂之
《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第十七條規(guī)定, 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工,經(jīng)驗(yàn)收合格后,方可交付使用;未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的,不得交付使用 。
案情介紹:
張某系某房地產(chǎn)開發(fā)公司員工,2008年4月,張某與該房地產(chǎn)公司簽訂了商品房買賣合同,購買編號(hào)為D40號(hào)別墅一幢,合同簽訂之日付款2萬元,并約定辦理不低于20萬元的按揭貸款,在房屋交付使用時(shí)付清余款。房屋交付使用前,張某利用職務(wù)之便對(duì)房屋進(jìn)行裝飾并入住。后張某離開該公司,又因個(gè)人信用問題被銀行拒絕提供貸款,房地產(chǎn)開發(fā)公司要求張某付清房款遭到拒絕后,向法院起訴,要求張某付清余款。
那么在本案中,張某擅自入住房屋,是否視為對(duì)房屋交付條件的放棄呢?
案件評(píng)析:
《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第十七條規(guī)定, 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工,經(jīng)驗(yàn)收合格后,方可交付使用;未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的,不得交付使用 。第三十一條規(guī)定: 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用時(shí),向購買人提供住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書 。以上規(guī)定說明開發(fā)商對(duì)商品房應(yīng)先驗(yàn)收合格,并向購房戶提供住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書后才能交付。
關(guān)于交付轉(zhuǎn)移時(shí)間,《民法通則》第七十二條規(guī)定: 按照合同或者其他合法方式取得財(cái)產(chǎn)的,財(cái)產(chǎn)所有權(quán)從財(cái)產(chǎn)交付時(shí)起轉(zhuǎn)移,法律另有規(guī)定或當(dāng)事人另有約定的除外 。一般認(rèn)為,這里所指的當(dāng)事人另有約定,只能是對(duì)于特定物買賣的約定;法律另有規(guī)定一般是指對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)買賣的規(guī)定。
依據(jù)《合同法》的有關(guān)規(guī)定,商品房買賣合同的出賣人負(fù)有向買受人交付房屋并轉(zhuǎn)移所有權(quán)的義務(wù),買賣合同的標(biāo)的物自交付時(shí)起轉(zhuǎn)移。對(duì)商品房買賣中的交付,最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適應(yīng)法律若干問題的解釋》第十一條規(guī)定: 對(duì)房屋的轉(zhuǎn)移占有,視為房屋的交付使用,但當(dāng)事人另有約定的除外 。一般情況下,商品房竣工驗(yàn)收合格后,開發(fā)商提供住宅質(zhì)量保證書、住宅使用說明書和房屋鑰匙并經(jīng)購房人確認(rèn)簽收后即視為房屋的交付。
本案中,張某利用工作便利,在未付清購房款,雙方未簽收住宅質(zhì)量保證書、住宅使用說明書前便擅自裝飾入住,在實(shí)際上已占有使用了該房屋,符合法律規(guī)定的轉(zhuǎn)移交付條件。張某的先行違反合同行為,應(yīng)視為對(duì)合同約定房屋交付條件的放棄,房地產(chǎn)開發(fā)公司要求付清購房款的請(qǐng)求是基于雙方合同的約定,其理由成立。
