一、對交付使用的一般理解 對于商品房的交付般會有幾種不同的理解。一種認(rèn)為，商品房的交付就應(yīng)該是實(shí)物的交付，只要買受人占有了房屋，能夠?qū)嶋H使用，就應(yīng)該認(rèn)為開放商已經(jīng)履行了交付義務(wù)，般的表現(xiàn)為交鑰匙;另種觀點(diǎn)認(rèn)為，商品房的交付應(yīng)該為房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，就應(yīng)
一、對交付使用的一般理解
對于商品房的交付 般會有幾種不同的理解。一種認(rèn)為，商品房的交付就應(yīng)該是實(shí)物的交付，只要買受人占有了房屋，能夠?qū)嶋H使用，就應(yīng)該認(rèn)為開放商已經(jīng)履行了交付義務(wù)， 般的表現(xiàn)為交鑰匙;另 種觀點(diǎn)認(rèn)為，商品房的交付應(yīng)該為房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，就應(yīng)該辦理產(chǎn)權(quán)證書。
根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第11條的規(guī)定，只要開發(fā)商將房屋轉(zhuǎn)移給購買者占有使用，也就是 般生活中說的 交鑰匙 ，就認(rèn)為開發(fā)商履行廠房屋交付使用的義務(wù)。當(dāng)然這是在當(dāng)事人沒有約定的情況下適用該條規(guī)定。如果當(dāng)事人之間有特別的約定，應(yīng)該優(yōu)先適用。
1．交付的方式，根捉一般的民法原理和有關(guān)規(guī)定，包括現(xiàn)實(shí)交付、占有改定、簡易交付、指示交付。現(xiàn)實(shí)交付，是指出賣人將商品房實(shí)際轉(zhuǎn)移給買受人占有使用，由買受人實(shí)際控制房屋，實(shí)現(xiàn)實(shí)物交付。商品房的占有改定是指買賣雙方就轉(zhuǎn)移商品房所有權(quán)的合意達(dá)成一致意見，但是由出賣人繼續(xù)占有房屋，但是出賣人已經(jīng)由所有權(quán)人轉(zhuǎn)變?yōu)槭褂脵?quán)人，買受人為間接占有房屋，譬如開放商出賣后又回租的房屋。商品房的簡易交付是指在當(dāng)事人雙方達(dá)成買賣協(xié)議之前，買受人已經(jīng)占有了商品房，那么在買賣雙方達(dá)成買賣的合意時，就發(fā)生交付的法律效力，譬如發(fā)生在先租后買的情況。房屋的指示交付，是指房屋本來為買賣雙方當(dāng)事人之外的第三人占有，出賣人將針對第三人的房屋返還請求權(quán)讓與買受人，以代替交付的情況。對于以上四種交付方式都是當(dāng)事人可以在合同明確約定的。
2．當(dāng)事人之間可以約定以轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)為交付的最后完成。根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第11條的規(guī)定，商品房的交付使用一般意味著房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，但是當(dāng)事人也可以在合同中明確約定交付的具體含義。譬如在合同明確寫明，房屋的交付使用是指轉(zhuǎn)移房屋的所有權(quán)，也就是要求出賣人將房屋產(chǎn)權(quán)證書交付給買受人；也可以在合同中寫明，房屋的交付使用是指，轉(zhuǎn)移房屋的占有同時轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)，這時就應(yīng)該不僅僅是交鑰匙，還應(yīng)該將產(chǎn)權(quán)證書交付給買受人。
二、交付使用應(yīng)該滿足的條件
交付義務(wù)是商品房買賣合同中出賣人應(yīng)該履行的一項(xiàng)主要義務(wù)。所以出賣人該項(xiàng)義務(wù)的履行對于買受人利益的保護(hù)是非常重要的，而買受人在商品房買賣合同中的根本利益就是取得房屋所有權(quán)?！睹穹ㄍ▌t》第72條規(guī)定，按照合同或其他合法方式取得財(cái)產(chǎn)的，財(cái)產(chǎn)所有權(quán)從財(cái)產(chǎn)交付時起轉(zhuǎn)移，法律另有規(guī)定或當(dāng)事人另有約定的除外?！吨腥A人民共和國合同法》133條中也規(guī)定，標(biāo)的物的所有權(quán)自標(biāo)的物交付時起轉(zhuǎn)移，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。135條規(guī)定，出賣人應(yīng)當(dāng)履行向買受人交付標(biāo)的物或者交付提取標(biāo)的物的單證，并轉(zhuǎn)移標(biāo)的物所有權(quán)的義務(wù)。所以，應(yīng)該根據(jù)出賣人實(shí)際交付實(shí)物的時間和法律特別規(guī)定的時間來確定所有權(quán)的轉(zhuǎn)移時間。
按照有關(guān)法律規(guī)定，動產(chǎn)以交付為轉(zhuǎn)移所有權(quán)的時間，而不動產(chǎn)和一些特殊的動產(chǎn)需要履行一定的手續(xù)和滿足形式要件，才能發(fā)生所有權(quán)的轉(zhuǎn)移。房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移就是以登記為要件的。所以將商品房交付給買受人并不一定能使所有權(quán)轉(zhuǎn)移。在商品房買賣的實(shí)踐中，房屋交付和登記之間往往有一個時間間隔，在沒有辦理登記取得房屋產(chǎn)之間，房屋買受人對房屋只是事實(shí)上的占有，而不是法律上的所有,因此這樣的狀態(tài)對于保護(hù)買受人是不確實(shí)的?！冻鞘猩唐贩夸N售管理辦法》第30條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照合同約定，將符合使用條件的商品房按期交付給買受人。未能按期交付的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。所以一般認(rèn)為，開發(fā)商交付房屋，并不是一般的直接的交付，而必須滿足一定的條件。這是對開發(fā)商行為的 種限制，更是對買受人權(quán)益的保護(hù)措施。開發(fā)商交付使用出售的房屋的條件就是，交付使用的商品房必須已經(jīng)取得合法產(chǎn)權(quán)證明。根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第11條的規(guī)定，雖然并不要求開發(fā)商交付房屋時就轉(zhuǎn)移所有權(quán)于買受人，但是條件限制是其所轉(zhuǎn)移交付的房屋必須是有合法產(chǎn)權(quán)證明的?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》38條規(guī)定，以出讓方式取得土地?fù)?dān)保使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：(1)按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書；(2)按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書。《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》第10條中有同樣的規(guī)定，《城市房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理辦法》第16條規(guī)定，新建的房屋，申請人應(yīng)當(dāng)在房屋竣工后的3個月內(nèi)向登記機(jī)關(guān)申請房屋所有權(quán)初始登記，并應(yīng)當(dāng)提交用地證明文件或者土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證、房屋竣工驗(yàn)收資料以及其他有關(guān)的證明文件。第27條規(guī)定，登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)對權(quán)利人(申請人)的申請進(jìn)行審查。凡權(quán)屬清楚、產(chǎn)權(quán)來源資料齊全的，初始登記、轉(zhuǎn)移登記、變更登記、他項(xiàng)權(quán)利登計(jì)應(yīng)當(dāng)在受理登記后的30日內(nèi)核準(zhǔn)登計(jì)，并頒發(fā)房屋權(quán)屬證書房地產(chǎn)開發(fā)公司向購房者交付房屋的行為是一種處分行為，而處分行為的前提就是必須是有權(quán)處分，應(yīng)該是合法權(quán)利人的處分行為。開發(fā)商只有經(jīng)過初始登記取得房屋權(quán)屬證書之后，才能以房屋所有權(quán)人的身份對房屋實(shí)施處分行為，否則就有可能是無權(quán)處分行為，而無權(quán)處分行為的效力是不確定的。實(shí)踐中經(jīng)常發(fā)生開發(fā)商雖然按時交付了房屋但是由于沒有辦理初始登記而最后導(dǎo)致買受人無法順利取得房屋所有權(quán)的情況，所以，只有嚴(yán)格要求開發(fā)商的交付使用必須是滿足一定條件的交付，才能保護(hù)買受人的合法利益。
