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文剛
海口的王先生買房2年了，至今仍沒拿到房產證。他認為開發商違約，并告到?？谥俨梦?，要求賠償未按合同交付房子違約金7920元及逾期辦理房產證違約金8881元。但開發商認為，房子鑰匙你都拿到手了，難道房子還不算交付？所以不存在違約問題。
?？谥俨梦詹枚ǎ窗匆蠼环慨斎贿`約。但由于沒有合同約定，也沒有法律依據。王先生的違約交付必須賠償要求，最終未獲支持。
今年3月，王先生向?？谥俨梦峤坏纳暾垥Q：2002年，他和?？谝患曳康禺a公司簽合同，決定購買由其開發的一套住宅。雙方約定：開發商應于2003年5月30日前，將驗收合格的房屋交付其使用，隨后90天內，辦理好房產證。合同簽訂后，王先生拿出自己的所有積蓄，交完了房款。但時至今年3月31日，開發商仍未取得驗收合格證，亦未辦好房產證。
王先生認為，作為房屋開發商，在明知自己違約的情況下，沒有積極向他作出合理解釋，說明違約的原因及應采取的補救措施，故要求其賠償違約金。
開發商在答辯書中強調，合同明確約定，出賣人不出示證明文件或出示證明文件不齊全，買受人有權拒絕交接，由此產生的延期交房責任由出賣人承擔。實際上，他們已于2003年6月17日將房屋交付王先生使用，就表明他已放棄了約定的拒絕交房的權利。在已經交房2年后，王先生仍要求交付違約金，無事實與法律依據。
同樣，合同也并沒有約定辦理房產證的具體時間，也沒有約定出賣人違反此款的責任。如因出賣人的責任，導致買受人不能在規定期限內取得房產證，也只有在退房的前提下，才給予1%的賠償。如不退房，什么也不可能得到。
?？谥俨梦涍^審理后認為，依合同約定，房地產公司應于2003年5月31日前將王先生所購房屋交其使用，但房地產公司實際交付時間為2003年6月15日，逾期15天，屬違約行為。而且房地產公司未按時辦理房產證，亦違反了合同的約定。依據有關規定，應向王先生支付逾期辦理房產證的違約金8881元。
仲裁庭同時認為，房地產公司未按合同約定的房屋交付條件交付房屋，也未將辦理權屬登記的相關資料報產權登記機關備案，同樣違約。但因沒有合同的約定，也沒有法律依據，王先生關于違約金的請求，仲裁庭不予認可。
海南法律界人士認為，商品房買賣合同通常對出賣人逾期交房的違約責任作了明確約定，但對商品房怎樣才算交付使用則沒有具體約定，日常生活中，買賣雙方往往對此存在不同理解而引發爭議。
本案中，出賣人認為“房屋的交付使用”就是交鑰匙，作為購房人則認為“房屋交付使用”不僅包括領鑰匙，接受經驗收合格的房屋，還包括取得房屋所有權證書。
律師在此提醒消費者，為了避免此類糾紛產生，購房者最好在合同條款中對交付使用的條件明確約定，指出只有完全符合交付條件后才算是正式交付，否則出賣人應承擔逾期交房的違約責任。同時也可以約定出賣人交付未經驗收合格的房屋應承擔的違約責任。購房者在簽訂合同的過程中如能這樣約定，無論出賣人逾期交房或交付未經驗收的房屋均應承擔違約責任。
