2002 年1月19日，梁先生一家三口與華昊公司簽訂了《上海市商品房預售合同》，約定梁先生一家以49.3萬元的價格，購買該大廈內一套118.99 平方米的房屋，交房期限為同年的12月31日。在該合同的補充條款中約定：華昊公司承諾在2002年12月31日前辦出房地產大產證，向梁先生
2002 年1月19日，梁先生一家三口與華昊公司簽訂了《上海市商品房預售合同》，約定梁先生一家以49.3萬元的價格，購買該大廈內一套118.99 平方米的房屋，交房期限為同年的12月31日。在該合同的補充條款中約定： 華昊公司承諾在2002年12月31日前辦出房地產大產證，向梁先生出示大產證并正式交房。如未按期辦出大產證，華昊公司承諾按梁先生一家已付全部房款賠償損失(利率按同期按揭貸款利率計算)。 之后，梁先生一家支付了全部房款。2002年4月22日，華昊公司將房屋交付梁先生一家使用。但因華昊公司一直沒有辦出大產證，梁先生便于今年6月18日向法院起訴，要求賠償違約金4萬余元。
可華昊公司辯稱，梁先生一家的房屋屬拍賣所得，因該大廈系在建工程，天怡開發(fā)商在解決大廈遺留問題上，合作不很默契。大產證一直未辦出的責任在天怡公司。再說梁先生一家已于2002年4月22日入住所購房屋，雙方在合同履行過程中改變了交房的條件，這說明非但沒有造成梁先生的損失，反而使梁先生一家獲得提早入住的利益。
法院認為，商品房的交付包括權利的交付及實物的交付，并與購房者辦理房屋交接手續(xù)(俗稱交鑰匙)，通知購房者辦理產權過戶手續(xù)。在雙方的補充條款中約定，出示大產證和交鑰匙必須同時具備，作為華昊公司提前交鑰匙的義務，不能免除應出示大產證的義務。遂一審判決支持了梁先生一家的訴訟請求。
法官點評
現(xiàn)有的《上海市商品房預售合同》對于房產銷售商如何交付房屋都有了明確的規(guī)定，即獲得大產證的同時交付房屋，再協(xié)助購房者辦理小產證。
因為違約的種類有很多，違約條款有概括性和具體性之分，前者對違約行為不做具體區(qū)分;后者是針對不同的違約行為約定不同的違約金。本案雙方規(guī)定的是具體違約條款，那么梁先生一家提前入住的事實，不能減輕華昊公司的違約責任。因為華昊公司通過拍賣取得該大廈部分房屋產權，對于該大廈屬在建工程是明知的，應當預見與開發(fā)商處理遺留問題上的難度。無法按期辦證的風險理應由華昊公司承擔。
