為辦理二手房過戶手續(xù) 又做了一次房產(chǎn)評(píng)估
過戶手續(xù)幾經(jīng)周折
“父親90歲了，吃了一輩子苦，從未住過樓房。以前一直住平房，冬季全靠燒煤取暖，所以打算買樓讓老人享享福。”黃女士說，讓她沒想到，房屋過戶的評(píng)估手續(xù)辦理極其周折，房屋產(chǎn)權(quán)管理中心和房地產(chǎn)評(píng)估公司跑了四五趟，更名結(jié)束后，因房屋評(píng)估引出的一系列問題讓黃女士犯了愁。
黃女士好不容易才理清了辦理房產(chǎn)更名所需的手續(xù)，可沒想到在二道江區(qū)房屋產(chǎn)權(quán)管理中心辦理過戶時(shí)，反被以手續(xù)不齊全所拒絕。
黃女士說：“拒絕的理由是我所購(gòu)買的房子無產(chǎn)權(quán)評(píng)估證明。”對(duì)于工作人員提出的要求，黃女士聯(lián)系原房主賈女士，賈女士稱，自己也不是原房主，但之前購(gòu)房時(shí)做過房屋評(píng)估，并且有評(píng)估手續(xù)。黃女士再次來到二道江區(qū)房屋產(chǎn)權(quán)管理中心，工作人員表示沒查詢到該房做過房產(chǎn)評(píng)估，如果辦理過網(wǎng)上應(yīng)該能查詢到。
為了盡快過戶，黃女士按照二道江區(qū)房屋產(chǎn)權(quán)管理中心提出的要求，在吉林中天金諾房地產(chǎn)估價(jià)事務(wù)有限公司辦理了房產(chǎn)評(píng)估。7月16日，房子終于順利過戶。
同一套房?jī)赡陜纱卧u(píng)估
今年8月，黃女士在整理原戶主留給她的票據(jù)袋時(shí)，發(fā)現(xiàn)了該房屋的另一張房產(chǎn)評(píng)估收據(jù)，黃女士發(fā)現(xiàn)兩次評(píng)估竟然都是在一家公司做的，但評(píng)估的價(jià)格卻差出老遠(yuǎn)。
黃女士說，她發(fā)現(xiàn)票據(jù)后，馬上找到二道江區(qū)房屋產(chǎn)權(quán)管理中心，窗口工作人員跟她說，這跟房屋產(chǎn)權(quán)管理中心無關(guān)，當(dāng)時(shí)查詢網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)上的確沒有該房屋的評(píng)估資料備案，具體情況還要問評(píng)估公司。黃女士又找到了為該房做了兩次評(píng)估的金諾房地產(chǎn)估價(jià)事務(wù)有限公司。工作人員的答復(fù)是，第一次評(píng)估是在兩年前，房?jī)r(jià)每年都有變化，再次交易肯定要重新評(píng)估。
“我也問過其他買二手房的朋友，都沒有像我這樣兩次評(píng)估的。我辛辛苦苦攢了一輩子的錢買房子，卻比別人多花一次評(píng)估的錢，還沒有給我一個(gè)合理的說法，心里太不平衡了。”黃女士說。
黃女士出具的兩張?jiān)u估收據(jù)上顯示，該房屋的第一次評(píng)估時(shí)間是在2012年5月31日，繳費(fèi)人是前房主賈女士，評(píng)估費(fèi)是153元。而第二張收據(jù)上沒有開具具體時(shí)間，繳費(fèi)人為黃女士，評(píng)估費(fèi)用為400元，兩張收據(jù)都是由吉林中天金諾房地產(chǎn)估價(jià)事務(wù)有限公司出具。
黃女士說：“雖然沒寫日期，但我清楚記得時(shí)間，因?yàn)槲沂寝k理評(píng)估后到房產(chǎn)處;辦理的更名手續(xù)，時(shí)間為2014年7月16日。”那么購(gòu)買二手房到底需不需要評(píng)估，怎么評(píng)估?對(duì)此，記者采訪了相關(guān)部門。
二手房交易流程
買方咨詢
買賣雙方建立信息溝通渠道，買方了解房屋整體現(xiàn)狀及產(chǎn)權(quán)狀況，要求賣方提供合法的證件，包括房屋所有權(quán)證書、身份證件及其他證件。
簽合同
賣方提供了房屋的合法證件，買方可以交納購(gòu)房定金(不是商品房買賣的必經(jīng)程序)，買賣雙方簽訂房屋買賣合同。買賣雙方通過協(xié)商，達(dá)成一致意見后，簽訂至少一式三份的房屋買賣合同。
辦理過戶
買賣雙方共同向房地產(chǎn)交易管理部門提出申請(qǐng)，接受審查。買賣雙方向房地產(chǎn)管理部門提出申請(qǐng)手續(xù)后，管理部門要查驗(yàn)有關(guān)證件，審查產(chǎn)權(quán)，對(duì)符合上市條件的房屋準(zhǔn)予辦理過戶手續(xù)，對(duì)無產(chǎn)權(quán)或部分產(chǎn)權(quán)又未得到其他產(chǎn)權(quán)共有人書面同意的情況拒絕申請(qǐng)，禁止上市交易。立契房地產(chǎn)交易管理部門根據(jù)交易房屋的產(chǎn)權(quán)狀況和購(gòu)買對(duì)象，按交易部門事先設(shè)定的審批權(quán)限逐級(jí)申報(bào)審核批準(zhǔn)后，交易雙方才能辦理立契手續(xù)。
繳納稅費(fèi)
稅費(fèi)的構(gòu)成比較復(fù)雜，要根據(jù)交易房屋的性質(zhì)而定。比如房改房、危改回遷房、經(jīng)濟(jì)適用房與其他商品房的稅費(fèi)構(gòu)成是不一樣的。
辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過戶手續(xù)
交易雙方在房地產(chǎn)交易管理部門辦理完產(chǎn)權(quán)變更登記后，交易材料移送到發(fā)證部門，買方憑領(lǐng)取房屋所有權(quán)證通知單到發(fā)證部門申領(lǐng)新的產(chǎn)權(quán)證。
銀行貸款
對(duì)貸款的買受人來說在與賣方簽訂完房屋買賣合同后由買賣雙方共同到貸款銀行辦理貸款手續(xù)，銀行審核買方的資信，對(duì)雙方欲交易的房屋進(jìn)行評(píng)估，以確定買方的貸款額度，然后批準(zhǔn)買方的貸款，待雙方完成產(chǎn)權(quán)登記變更，買方領(lǐng)取房屋所有權(quán)證后，銀行將貸款一次性發(fā)放。
打余款完成交易
買方領(lǐng)取房屋所有權(quán)證、付清所有房款，賣方交付房屋并結(jié)清所有物業(yè)費(fèi)后雙方的二手房屋買賣合同全部履行完畢。
區(qū)房屋產(chǎn)權(quán)管理中心：
沒有查詢到該房屋的評(píng)估記錄
二道江區(qū)房屋產(chǎn)權(quán)管理中心的工作人員介紹，二手房在辦理過戶手續(xù)時(shí)，需要提供房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記申請(qǐng)書(原件)和申請(qǐng)人身份證明。在辦理過戶時(shí)應(yīng)分別提交證明文件，例如已購(gòu)公有住房買賣的原房屋所有權(quán)證(原件)、房屋買賣合同、原公房購(gòu)房合同、原房屋所有權(quán)證所附房屋登記表、房產(chǎn)(分戶)平面圖二份、契稅完稅或減免稅憑證、補(bǔ)交土地出讓金的證明和物業(yè)費(fèi)、供暖費(fèi)繳清證明等。
對(duì)于二手房的產(chǎn)權(quán)評(píng)估鑒定書，工作人員表示，只要系統(tǒng)中有評(píng)估鑒定的資料，無需再次評(píng)估即可正常辦理過戶。而針對(duì)黃女士的兩次評(píng)估遭遇，該工作人員表示，因系統(tǒng)中并沒有查詢到該房屋的上次評(píng)估記錄，按照要求，黃女士需要對(duì)房屋做評(píng)估。
評(píng)估公司：
信息沒能及時(shí)錄入只是個(gè)案
既然黃女士的房子在兩年前做過評(píng)估，那么評(píng)估信息哪去了?為此，記者找到吉林中天金諾房地產(chǎn)估價(jià)事務(wù)有限公司。據(jù)公司財(cái)務(wù)部的姜女士介紹，兩張收據(jù)確實(shí)是金諾房地產(chǎn)估價(jià)事務(wù)有限公司開具的。對(duì)于兩次評(píng)估費(fèi)用的差距，姜女士表示，根據(jù)第一張收據(jù)開具的日期顯示，當(dāng)時(shí)原房主賈女士評(píng)估時(shí)應(yīng)恰趕上房交會(huì)期間，評(píng)估費(fèi)用優(yōu)惠，所以價(jià)格偏低，而第二次黃女士是正常評(píng)估，且兩年間房?jī)r(jià)波動(dòng)，評(píng)估費(fèi)根據(jù)房?jī)r(jià)按比例收取，所以產(chǎn)生了現(xiàn)在的金額。
而對(duì)該房屋第一次評(píng)估價(jià)格信息的丟失，姜女士說，2012年10月，國(guó)家才出臺(tái)相關(guān)政策，由稅務(wù)、評(píng)估公司和房產(chǎn)管理中心三家聯(lián)合對(duì)通化市內(nèi)的房產(chǎn)評(píng)估信息錄入電腦系統(tǒng)，評(píng)估公司不再對(duì)二手房進(jìn)行二次評(píng)估收費(fèi)。
姜女士表示，從黃女士提供的評(píng)估收據(jù)上顯示，該房屋上次交易的時(shí)間是在2012年5月份，是在政策出臺(tái)之前發(fā)生的行為，加之二道江區(qū)地處偏遠(yuǎn)，導(dǎo)致信息沒能及時(shí)錄入。“這只是個(gè)案。”姜女士說，目前通化市的房屋評(píng)估信息已基本錄入系統(tǒng)，只有偏遠(yuǎn)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)因系統(tǒng)沒有整體聯(lián)網(wǎng)，導(dǎo)致漏入現(xiàn)象也屬正常。而關(guān)于該政策的細(xì)則，姜女士則表示需要到稅務(wù)部門咨詢。同時(shí)姜女士表示，希望房產(chǎn)、地稅等相關(guān)部門能夠盡快建立更完善的機(jī)制，減少百姓在辦理相關(guān)業(yè)務(wù)時(shí)產(chǎn)生的誤解和麻煩，更好為百姓服務(wù)。
通化市地稅局：
數(shù)據(jù)缺失的房屋需要做產(chǎn)權(quán)評(píng)估
隨后，記者又與通化市地方稅務(wù)局流轉(zhuǎn)稅科科長(zhǎng)牛紅霞取得聯(lián)系。據(jù)牛紅霞介紹，在二手房交易中，“陰陽(yáng)合同”是一個(gè)“公開的秘密”。近年來，不少人在二手房交易時(shí)會(huì)在真實(shí)價(jià)格簽訂交易合同之外，再簽一個(gè)低于實(shí)際交易價(jià)格的假合同，將假合同作為申報(bào)納稅的依據(jù)，從而達(dá)到少交稅款的目的。針對(duì)這類情況，才有了存量房交易稅收評(píng)估系統(tǒng)，而并非金諾房地產(chǎn)估價(jià)事務(wù)有限公司所說的國(guó)家政策。
牛紅霞說：“當(dāng)時(shí)通化市只有6萬戶房屋的數(shù)據(jù)，其中缺失一部分無法更新至新系統(tǒng)中，二道江區(qū)的住戶信息是2012年7月中旬才更新的，所以之前的信息必然缺失。”為了鞏固數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，所以部分?jǐn)?shù)據(jù)缺失的房屋需要做產(chǎn)權(quán)評(píng)估，只要數(shù)據(jù)入系統(tǒng)后，無論今后是否出現(xiàn)買賣，都不需要補(bǔ)產(chǎn)權(quán)評(píng)估手續(xù)。
