房地產(chǎn)估價(jià)最基本的三種方法分別為成本法、收益法、市場(chǎng)比較法，作為三大方法之一的市場(chǎng)比較法的理論基礎(chǔ)偽替代理論。市場(chǎng)比較法評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值的基礎(chǔ)是房地產(chǎn)的實(shí)際成交價(jià)格。但房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格并不是對(duì)實(shí)際成交價(jià)格的簡(jiǎn)單的歸納、整理、修工，兩者無(wú)論在理論上還是在實(shí)際表現(xiàn)上均有一定的差異。本文重點(diǎn)對(duì)兩者的差異進(jìn)行分析。
一、房地產(chǎn)成交價(jià)格的特點(diǎn)
1、從宏觀分析，房地產(chǎn)成交價(jià)格受市場(chǎng)狀況的影響。
房地產(chǎn)成交價(jià)格受市場(chǎng)狀況等因素影響，在不同時(shí)期相同的房地產(chǎn)價(jià)格差異較大。例如寧波市某高檔商住樓，1994年、1995年平均售價(jià)在5000元/平方米，而到1997年、1998年平均售價(jià)僅為4000元/平方米，這主要是由于同類房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)量猛增的原因。又如最近開(kāi)始的經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)，對(duì)于類似房地產(chǎn)價(jià)格就可能造成較大的影響。
2、從微觀分析，房地產(chǎn)成交價(jià)格具有離散性、隨機(jī)性、不確定性的特點(diǎn)。
依據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)原理，相同的商品具有相同的價(jià)格。但筆者在實(shí)際工作中發(fā)現(xiàn)。房地產(chǎn)實(shí)際成交價(jià)格并非如此，相間房地產(chǎn)的實(shí)際成交價(jià)格并非完全一致，這主要是由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商不斷調(diào)整房地產(chǎn)出售價(jià)格以適應(yīng)市場(chǎng)需求或達(dá)到一定的目的，只要能滿足開(kāi)發(fā)商的預(yù)期目的，開(kāi)發(fā)前就可以出售房地產(chǎn);從購(gòu)買者的角度出發(fā)，只要能滿足購(gòu)買人的要求，在其允許的經(jīng)濟(jì)條件下，購(gòu)房人就可以購(gòu)買。因此，由于開(kāi)發(fā)商的預(yù)期目的、預(yù)期的收益率、購(gòu)房人的經(jīng)濟(jì)條件、購(gòu)房人的偏好等情況的不同，就引起同樣房地產(chǎn)實(shí)際成交價(jià)格的差異。造成房地產(chǎn)實(shí)際成交價(jià)格差異的因素。具體表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：(1)房地產(chǎn)成交價(jià)格受成交量的影響和一般商品類似，一次性購(gòu)買的房地產(chǎn)數(shù)量越大，價(jià)格一般越低，零散出售一般價(jià)格較高。
(2)房地產(chǎn)成交價(jià)格受房地產(chǎn)現(xiàn)狀的影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商為了提前回收資金、降低銀行負(fù)債率、降低開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，在建設(shè)期就升始預(yù)售房地產(chǎn)，其預(yù)售房地產(chǎn)價(jià)格一般低于建成后同類房地產(chǎn)價(jià)格。
(3)房地產(chǎn)成交價(jià)格受付款方式的影響開(kāi)發(fā)商為了迅速回收資金，一般對(duì)一次性付款的情況給予適當(dāng)優(yōu)惠(從理論上講，優(yōu)惠價(jià)格應(yīng)該是分期付款價(jià)格的貼現(xiàn)值)。
(4)房地產(chǎn)成交價(jià)格與房地產(chǎn)銷售速度的關(guān)系房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商為了迅速出售房地產(chǎn)，也經(jīng)常采用降價(jià)銷售的方法。對(duì)于類似房地產(chǎn)若開(kāi)發(fā)商適當(dāng)降低其售價(jià)，銷售速度較快，反之則銷售速度較慢。
(5)房地產(chǎn)的申報(bào)價(jià)格存在瞞價(jià)或變相瞞價(jià)的情況為了逃避政府應(yīng)征收的稅費(fèi)，有的房地產(chǎn)申報(bào)價(jià)格低于其實(shí)際成交價(jià)格。有的則采用聯(lián)營(yíng)、聯(lián)建、聯(lián)合開(kāi)發(fā)的形式變相買賣房地產(chǎn)。
二、房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格的定義
綜合以上分析，房地產(chǎn)“成交價(jià)格受諸多因素的影響，由于不同因素的影響，同一宗房地產(chǎn)會(huì)有不同的成交價(jià)格，因而建立在房地產(chǎn)成交價(jià)格基礎(chǔ)上的市場(chǎng)比較法的評(píng)估價(jià)格具有個(gè)確定性。例如一家房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格是4000元/平方米，那么它是在大批量購(gòu)買時(shí)的價(jià)格還是銷售速度很慢時(shí)的價(jià)格?其期房?jī)r(jià)格是4000元/平方米還是現(xiàn)房?jī)r(jià)格是4000元/平方米?如果想使房地產(chǎn)銷售速度加快，其價(jià)格是否應(yīng)低于4000元/平方米?因此，在無(wú)任何約束情況下的房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格是一個(gè)較為模糊的概念。所以，采用市場(chǎng)比較法進(jìn)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估，對(duì)其評(píng)估價(jià)格應(yīng)有明確的定義，否則就失去了意義、房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格的定義，應(yīng)主要明確以下幾點(diǎn)：
1、不同的評(píng)估目的具有不同的價(jià)格定義例如房地產(chǎn)抵押價(jià)格評(píng)估。因考慮到房地產(chǎn)的變現(xiàn)能力及擔(dān)保債權(quán)期間房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)等風(fēng)險(xiǎn)回素，評(píng)估價(jià)格一般保守，其評(píng)估價(jià)格應(yīng)是在整體出售并且出售時(shí)的價(jià)格。而對(duì)于一般的資產(chǎn)評(píng)估如股份制改造、現(xiàn)值評(píng)估等，其價(jià)格定義與抵押價(jià)格評(píng)估就有所不同。同一宗房地產(chǎn)在不同評(píng)估日目的的評(píng)估價(jià)格不同。
2、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估應(yīng)是特定時(shí)點(diǎn)時(shí)的評(píng)估價(jià)格隨著時(shí)間的不同，房地產(chǎn)自身狀況、房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況等因素隨之變化，房地產(chǎn)價(jià)格也隨之變化，因而房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格必須有確定的時(shí)間點(diǎn)。
3、在具體的房地產(chǎn)價(jià)格計(jì)估中，評(píng)估人員對(duì)具體的價(jià)格定義應(yīng)有明確的認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)評(píng)估人員必須明確評(píng)估出的房地產(chǎn)價(jià)格是很容易成交時(shí)的價(jià)格、較易成交時(shí)的價(jià)格、較難成交時(shí)的價(jià)格，還是有行無(wú)市時(shí)的價(jià)格。
三、房地產(chǎn)成交價(jià)格與房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格關(guān)系的總結(jié)
綜合以上分析，房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格并不是簡(jiǎn)單的對(duì)房地產(chǎn)成交實(shí)例價(jià)格做交易日期、區(qū)域因素(包括繁華程度、交通狀況、基礎(chǔ)設(shè)施狀況、環(huán)境狀況)、個(gè)別因素(臨街狀況、容積率、建筑結(jié)構(gòu)、裝飾狀況、設(shè)備設(shè)施狀況)等因素修正，而要結(jié)合其房地產(chǎn)評(píng)估的價(jià)格定義、評(píng)估目的對(duì)比實(shí)例實(shí)際成交價(jià)格進(jìn)行調(diào)整，以使其達(dá)到要求的價(jià)格定義的價(jià)格。因此，房地房地產(chǎn)成交價(jià)格與房地產(chǎn)估價(jià)中的評(píng)估價(jià)格具有較大的區(qū)別，歸納起來(lái)主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面;
1、同一房地產(chǎn)在不同的價(jià)格定義、不同的評(píng)估目的下具有不同的評(píng)估價(jià)格。而房地產(chǎn)實(shí)際成交價(jià)格則受購(gòu)買數(shù)量、購(gòu)買方式、銷售速度等隨機(jī)因素的影響。也就是說(shuō)房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格具有明確的目的性，而其實(shí)際成交價(jià)格具有較大的隨機(jī)性。
2、市場(chǎng)比較法的房地產(chǎn)成交價(jià)格雖然建立在房地產(chǎn)實(shí)際成交價(jià)格的基礎(chǔ)上，但評(píng)估價(jià)格與其實(shí)際成交價(jià)格具有一定的差異。
3、房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格對(duì)房地產(chǎn)實(shí)際成交價(jià)格具有指導(dǎo)意義。對(duì)于一般資產(chǎn)評(píng)估中的房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格，若想使房地產(chǎn)迅速銷售，其實(shí)際銷售價(jià)格可能低于評(píng)估價(jià)格。若銷售價(jià)格較高、其銷售速度可能較慢。
4、房地產(chǎn)的具體價(jià)值體現(xiàn)，最終是通過(guò)實(shí)際成交價(jià)格，同此一般意義的房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格與實(shí)際成交價(jià)格應(yīng)較為接近，不應(yīng)大相徑庭。
四、采用市場(chǎng)比較法進(jìn)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估時(shí)應(yīng)注意的問(wèn)題
筆者在閱讀了較多的房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告后發(fā)現(xiàn)，在采用市場(chǎng)比較法評(píng)估時(shí)，眾多的評(píng)估報(bào)告把重點(diǎn)放在了對(duì)比準(zhǔn)實(shí)例進(jìn)行區(qū)域因素、個(gè)別因素等修正上，而忽略了對(duì)比準(zhǔn)實(shí)例及評(píng)估對(duì)象進(jìn)行價(jià)格定義的統(tǒng)一。從而造成了評(píng)估價(jià)格在理論上的模糊不清。因此，本文認(rèn)為，評(píng)估人員一定要對(duì)比準(zhǔn)實(shí)例的實(shí)際成交價(jià)格特點(diǎn)進(jìn)行分析，對(duì)實(shí)際成交價(jià)格進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整。使其達(dá)到評(píng)估要求的價(jià)格定義，然后用正常的市場(chǎng)比較法評(píng)估。
五、不同目的時(shí)房地產(chǎn)價(jià)格定義的探討
房地產(chǎn)估價(jià)的目的主要有房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格評(píng)估、房地產(chǎn)抵押價(jià)格評(píng)估、房地產(chǎn)分割析產(chǎn)評(píng)估、企業(yè)合資股份制改造等價(jià)格評(píng)估，本文對(duì)不同目的時(shí)房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估的定義做簡(jiǎn)要分析;房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格評(píng)估：因該價(jià)格評(píng)估為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓提供依據(jù)，大宗房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格應(yīng)是整宗出售、一次性付款時(shí)的價(jià)格，該價(jià)格應(yīng)適當(dāng)?shù)陀诹闵⒊鍪蹠r(shí)的價(jià)格。
