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北京部分二手房售價評估價相差7000元
09年11月23日0923365地產家居網進入討論
商報記者齊琳文焦劍漫畫王飛制表暴帆攝
部分區域二手房售價評估價相差7000元
近來，隨著市場傳出利好政策即將到期，北京的二手房成交水平持續高位，連續4個月成交量超過2萬套，這種超乎尋常的市場熱度，導致二手房價格直線攀升，月度房價的平均漲幅已超過8%，而部分熱點地區的活躍樓盤，一個月內的交易價格漲幅最高時可達4000元平方米甚至更多。然而，購房者在貸款時從銀行及評估機構得出的評估價卻遠遠追不上房價的漲速，二手房估價與市場價極度背離，其中的差價相當于購房者在“首付”之外直接交給了售房者。
是什么造成了市場價與評估價的“剪刀差”，為什么一個快得像兔子，另一個卻慢得像烏龜。在專業評估機構眼中，北京部分區域的二手房到底價值幾何？本報記者對此展開了調查。
售價天天漲估價數月未變
“我這兒的房價一平方米都漲了四五千了，為什么銀行給我的評估價一平方米卻只漲了400元啊？”最近家住亞運村亞運豪庭的老趙挺郁悶。
年初在樓市剛剛回暖的時候，他用閑置的資金以每平方米1.4萬元的價格在某小區投資了一套113平方米的三居室二手房。一年后，眼看著二手房價一天賽著一天的上漲，老趙有些想“出貨”了。
“我看這房價漲得有點過了，還不如趁現在高價的時候把房子賣掉，雖然要交點稅，但落袋為安。”然而，就在老趙通過房產中介找到合適的買家，雙方走到了銀行評估貸款這一關時，銀行給出的評估價格卻讓雙方“傻了眼”。
“評估的人說我這房子最多一平方米估價1萬元，但這小區的房子最少也賣到1.8萬元了。”老趙告訴記者，年初買房的時候他也曾讓評估機構做過估價，當時給出的評估價格是每平方米9600元，與他實際購房的價格每平方米相差了4000多元，近一年過后，當房價每平方米漲了4000多元的時候，評估價格卻只漲了400元，這讓老趙有些不明白。
“其實像老趙遇到的情況挺普遍的，從去年年底起，評估公司對二手房評估價格調整的幅度就開始有些反常。”馮雪青，北京最大個貸機構之一凱盛經略的市場總監，作為替買房人向銀行申請貸款的機構，為了達到幫助買房人申請更多貸款的目的，他們和大多數資金擔保機構一樣，在替二手房的買房人辦理貸款時會比較不同評估公司給出的評估價，選擇其中給出的評估價最高的機構。
然而一年來，隨著二手樓市的起伏，凱盛經略卻明顯感受到了評估機構及銀行在估價和放貸方面的松緊不同尋常。
“以前我們每個月都會從評估機構拿到不同的評估價，每個樓盤都有相應的價格區間，銀行放貸時不會超出其上限，以前這個價格一個月能調一次就不錯了，但從去年6月開始，先是下調的非常快，直到今年3月份二手房市場持續火爆了一陣之后，才逐漸上調，到7月以后，突然就不怎么調了。”馮雪青告訴記者，自去年5月份北京房價開始出現下滑趨勢后，評估機構便率先在遠郊區調低了部分二手房的評估價，沒過多久，北京三環以內二手房的評估價也被大幅度調低，平均下調5%－8%之間。
隨后，隨著樓市的持續走低，評估機構也一再調低評估均價，“最兇”的時候，幾乎每三天就下調一次，由于調整頻率過于頻繁，導致當時大部分擔保機構也無法提前為購房者估算出可貸款的額度。當時購房者經常遇到這樣的個案，材料交上去的時候估價約為1萬元平方米，評估下來的時候就變成了9000元平方米，到了銀行那兒又被調整為8500元平方米，時間不過相差一個星期，特別是10年以上的二手房，變化更快。
“調下來很快，但調上去卻很慢。”馮雪青回憶說，自去年評估機構大范圍調低估價后，直到今年3月，二手房持續回暖了一段時間后，全市的評估價格才被慢慢地調了上來，但速度仍遠遠趕不上二手房實際售價漲得快。
記者在凱盛經略和21世紀不動產看到了這樣一組數據，今年4月以來，望京、朝青、百子灣和亞運村等二手次新房熱點區域的樓盤實際市場價格平均每平方米大約上漲4000元，但評估價最多上漲3000元，最少的只有400元。
盡管如此，在馮雪青看來，這些區域評估價格調的已經算很高了。“這些區域的房子還都是比較新的二手房，基本上估價上調的幅度還能趕上市場價格的調整，像和平里、魏公村等這些上世紀80年代老公房居多的二手房熱點區域，從今年3月份開始，評估價就沒動過，一直維持在13000元平方米，但實際售價卻已經上漲到了2萬元平方米左右，兩者相差7000元平方米。”
標準繁多二手房評估價相對“真實”