拆遷估計如何確定？拆遷評估標準根據(jù)房屋價值而確定。
拆遷估價時點一般為房屋拆遷許可證頒發(fā)之日。拆遷規(guī)模大、分期分段實施的，以當期(段)房屋拆遷實施之日為估價時點。拆遷估價的價值標準為公開市場價值，不考慮房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。
城市房屋拆遷估價指導意見
●適用范圍
第二條 城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上房屋拆遷涉及的房地產(chǎn)估價活動，適用本意見。
第三條 本意見所稱城市房屋拆遷估價(以下簡稱拆遷估價)，是指為確定被拆遷房屋貨幣補償金額，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，對其房地產(chǎn)市場價格進行的評估。
房屋拆遷評估價格為被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場價格，不包含搬遷補助費、臨時安置補助費和拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的補償費，以及被拆遷房屋室內(nèi)自行裝修裝飾的補償金額。搬遷補助費、臨時安置補助費和拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的補償費，按照省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定的標準執(zhí)行。被拆遷房屋室內(nèi)自行裝修裝飾的補償金額，由拆遷人和被拆遷人協(xié)商確定;協(xié)商不成的，可以通過委托評估確定。
●操作辦法
第四條 拆遷估價由具有房地產(chǎn)價格評估資格的估價機構(gòu)(以下簡稱估價機構(gòu))承擔，估價報告必須由專職注冊房地產(chǎn)估價師簽字。
第六條 市、縣房地產(chǎn)管理部門應當向社會公示一批資質(zhì)等級高、綜合實力強、社會信譽好的估價機構(gòu)，供拆遷當事人選擇。拆遷估價機構(gòu)的確定應當公開、透明，采取被拆遷人投票或拆遷當事人抽簽等方式。
房屋拆遷許可證確定的同一拆遷范圍內(nèi)的被拆遷房屋，原則上由一家估價機構(gòu)評估。需要由兩家或者兩家以上估價機構(gòu)評估的，估價機構(gòu)之間應當就拆遷估價的依據(jù)、原則、程序、方法、參數(shù)選取等進行協(xié)調(diào)并執(zhí)行共同的標準。
第七條 拆遷估價機構(gòu)確定后，一般由拆遷人委托。委托人應當與估價機構(gòu)簽訂書面拆遷估價委托合同。
●細節(jié)認定
第十二條 委托拆遷估價的，拆遷當事人應當明確被拆遷房屋的性質(zhì)(包括用途，下同)和面積。
被拆遷房屋的性質(zhì)和面積一般以房屋權(quán)屬證書及權(quán)屬檔案的記載為準;各地對被拆遷房屋的性質(zhì)和面積認定有特別規(guī)定的，從其規(guī)定;拆遷人與被拆遷人對被拆遷房屋的性質(zhì)或者面積協(xié)商一致的，可以按照協(xié)商結(jié)果進行評估。
對被拆遷房屋的性質(zhì)不能協(xié)商一致的，應當向城市規(guī)劃行政主管部門申請確認。對被拆遷房屋的面積不能協(xié)商一致的，可以向依照《房產(chǎn)測繪管理辦法》設立的房屋面積鑒定機構(gòu)申請鑒定;沒有設立房屋面積鑒定機構(gòu)的，可以委托具有房產(chǎn)測繪資格的房產(chǎn)測繪單位測算。
對拆遷中涉及的被拆遷房屋的性質(zhì)和面積認定的具體問題，由市、縣規(guī)劃行政主管部門和房地產(chǎn)管理部門制定辦法予以解決。
拆遷估價時點一般為房屋拆遷許可證頒發(fā)之日。拆遷規(guī)模大、分期分段實施的，以當期(段)房屋拆遷實施之日為估價時點。拆遷估價的價值標準為公開市場價值，不考慮房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。
城市房屋拆遷估價指導意見
●適用范圍
第二條 城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上房屋拆遷涉及的房地產(chǎn)估價活動，適用本意見。
第三條 本意見所稱城市房屋拆遷估價(以下簡稱拆遷估價)，是指為確定被拆遷房屋貨幣補償金額，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，對其房地產(chǎn)市場價格進行的評估。
房屋拆遷評估價格為被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場價格，不包含搬遷補助費、臨時安置補助費和拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的補償費，以及被拆遷房屋室內(nèi)自行裝修裝飾的補償金額。搬遷補助費、臨時安置補助費和拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的補償費，按照省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定的標準執(zhí)行。被拆遷房屋室內(nèi)自行裝修裝飾的補償金額，由拆遷人和被拆遷人協(xié)商確定;協(xié)商不成的，可以通過委托評估確定。
●操作辦法
第四條 拆遷估價由具有房地產(chǎn)價格評估資格的估價機構(gòu)(以下簡稱估價機構(gòu))承擔，估價報告必須由專職注冊房地產(chǎn)估價師簽字。
第六條 市、縣房地產(chǎn)管理部門應當向社會公示一批資質(zhì)等級高、綜合實力強、社會信譽好的估價機構(gòu)，供拆遷當事人選擇。拆遷估價機構(gòu)的確定應當公開、透明，采取被拆遷人投票或拆遷當事人抽簽等方式。
房屋拆遷許可證確定的同一拆遷范圍內(nèi)的被拆遷房屋，原則上由一家估價機構(gòu)評估。需要由兩家或者兩家以上估價機構(gòu)評估的，估價機構(gòu)之間應當就拆遷估價的依據(jù)、原則、程序、方法、參數(shù)選取等進行協(xié)調(diào)并執(zhí)行共同的標準。
第七條 拆遷估價機構(gòu)確定后，一般由拆遷人委托。委托人應當與估價機構(gòu)簽訂書面拆遷估價委托合同。
●細節(jié)認定
第十二條 委托拆遷估價的，拆遷當事人應當明確被拆遷房屋的性質(zhì)(包括用途，下同)和面積。
被拆遷房屋的性質(zhì)和面積一般以房屋權(quán)屬證書及權(quán)屬檔案的記載為準;各地對被拆遷房屋的性質(zhì)和面積認定有特別規(guī)定的，從其規(guī)定;拆遷人與被拆遷人對被拆遷房屋的性質(zhì)或者面積協(xié)商一致的，可以按照協(xié)商結(jié)果進行評估。
對被拆遷房屋的性質(zhì)不能協(xié)商一致的，應當向城市規(guī)劃行政主管部門申請確認。對被拆遷房屋的面積不能協(xié)商一致的，可以向依照《房產(chǎn)測繪管理辦法》設立的房屋面積鑒定機構(gòu)申請鑒定;沒有設立房屋面積鑒定機構(gòu)的，可以委托具有房產(chǎn)測繪資格的房產(chǎn)測繪單位測算。
對拆遷中涉及的被拆遷房屋的性質(zhì)和面積認定的具體問題，由市、縣規(guī)劃行政主管部門和房地產(chǎn)管理部門制定辦法予以解決。
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