特级西西444www大精品视频-特级西西444www大精品视频免费看-特级西西人体444www高清-特一级黄色毛片-欧产日产国产精品乱噜噜-欧产日产国产精品三级

房地產估價，需要從業人員有豐富的經驗和較高的專業水平。即使是經國家考核認定的房地產估價師，也只有在較成熟的市場環境下，并有大量市場信息的情況下，才能評估出比較準確的價格。目前，估價師很少為個人服務。對于普通的購房者來說，如果僅僅希望做個草草的評估，不妨分兩步走。

　　首先需要確定評估的基準。在開始評估前，購房者不妨多收集幾個近期發生的、地段類似、建筑結構相近的交易，以此對市場行情有個大致的了解。當然，查詢大型中介的廣告報價，對了解行情也有些幫助。不過，能夠作為評估基準的數據，必須是現實的成交價格。

　　第二步，結合評估基準、具體房產情況，對有意向的房產估價。具體估價要考慮以下等方面的因素對價格的影響。

　　一是房屋因素。房屋竣工后即進入拍舊期，按照理論折舊率，混合一等結構房屋拍舊期限為50年，每年的折舊率為2%;另外舊房的套型落后、功能陳舊，這同新建商品房無法相比，“三小”套型小廳、小廚、小衛扣減10%。此外，樓層對價格也產生影響，若1層和5層為基準價，2層和6層為-3%%，7層為-5%，3層和4層為+3%，若是樓頂則為-5%;而朝向如無朝南窗則為-5%。

　　二是環境因素。環境因素既有自然的也有社會的，既有大環境，也有小環境。在同一地段，舊房的小區環境會遜色于新住宅區，比如小區平面布局、設施、綠化以及房屋的外觀造型等，舊房都要大打折扣的。再如社會環境，在同一土地級別地區，有的適合經商，有則適宜居住。還有該地區的居民結構、文化氛圍。配套建設等都會對房屋價格產生較大的影響。無物業管理和非獨立封閉小區分別扣減5%，省、市重點中小學區的為+15%。

　　三是心理因素。如果不在價格上有大的誘惑力或其他考慮，人們一般不愿意買舊房，如果舊房的價格同新房相差不大，買舊房就會有難以逾越的心理障礙，心理因素為-8%。