隨著我國國民經濟的發展，農業作為關系國計民生的重要產業日益得到重視。現在，涉及農用地價格評估的問題越來越多，如以農地申請抵押貸款、農地價格清算等，以及很多在農用地流轉過程中涉及到的土地價格評估問題，農用地估價變得日益重要。由于國家曾長期禁止農業用地轉讓、出租和抵押等，對農業用地估價很少進行專門研究。現根據資源性資產評估有關理論、方法，就農業用地宗地評估進行簡單的探討。
一、農用地概念及特點
㈠農用地的概念
農用地的概念從廣義的角度說通常是指耕地、林地、草地、農田水利用地、養殖水面等。狹義的農業用地主要指耕地。
㈡農用地的特點
1.農用地既是勞動對象，又是勞動手段，是不可替代的生產資料。在人類社會的不斷發展中，不僅沒有削弱人類對土地的依賴性，還將越來越強化其間的關系。其它部門的生產資料可以更新淘汰，用新的生產資料或產品替代，如用硬質塑料代替某種鋼材、用合成板代替木材等。作為農用地的土壤卻是一種特殊的生產資料，時至今日，還沒有找到一種可以取代土地的替代品來生產農產品。
2.農用土地資源，只要利用得當，不僅有自行恢復和再生的能力，而且可以永續利用。相反，如果掠奪式的過度利用，其生產能力就會遭受破壞，即使可以恢復也要花費一定的時間和投資，甚至是不可恢復的。
3.農用地受自然環境影響顯著。農用地所利用的自然環境因素是多元的，功能是復雜的。它既利用土地本身，又利用土地的地上環境條件（如地形、溫度、光照、降水等）。其中任何一個因素都對農作物的生長發育有制約作用，而這些因素的綜合作用對農業生產的影響就更為重要。
4.農用地是一個復雜的生態系統，其資源價值取決于系統循環狀況。農用地生態系統是以農地為基礎，由地貌、氣候、水文、土壤、植物、動物等自然要素構成，以作物群落為中心，以農作物經濟產量為目標的可以人為調控的生態--經濟復合系統。該系統又承載土地、森林、河流、沼澤、灘涂等次級系統，農地生態經濟系統內部、農地生態經濟系統與非農地生態經濟系統之間持續不斷的進行著復雜的物質循環與能量交換，從而維持土地生態經濟系統的穩定，使土地價值（效用）（含農用地資源價值）得到充分、持久的實現。
二、農用地的價格特性
農用地的價格一般是以其收益能力為構成基礎。農用地有生產能力與收益能力之分。生產能力是在特定的自然條件（土壤、氣候、地形）下，農用地所能生產農作物的能力；收益能力則為獲取純收益大小的能力。但純收益是由生產量乘以價格并扣除生產成本而得；生產量取決于農用地的生產能力，價格則遵循市場價格，不同的農用地之間不存在差別；生產成本因農用地的區位條件（交通、生產技術、距市場遠近等）不同而有區別。因此農用地的價格可以說是由收益能力所構成。
農用地估價時，對該農用地進行是否會變更使用的判斷至關重要。如不變更使用，則收益價格與市場價格差距較小（當然，對變更使用后的農地進行估價，尤其是變更為建設用地，就不再稱為農用地估價，其估價過程中應考慮的因素和估價目的也就不同）。在農業用地內部，如由耕地變為果園、菜地、魚池等，其價格會發生很大變化。這要求農地估價過程中，不僅要明確估價目的，而且要明確估價過程中的土地利用狀況。
三、農用地估價方法
目前在農用地估價時可采取收益還原法、市場比較法、成本逼近法、剩余法等進行評估。
㈠收益還原法
收益還原法是將土地的價格視為一筆貨幣額，如將其存入銀行，每年可得一定的利息，這個利息相當于土地的純收益，所以從確定土地收益入手即可得到土地價格。
收益還原法基本公式見公式（1）。
a1 a2 a3 an
V= + + + …… + （1）
1+r1 (1+r1)(1+r2) (1+r1)(1+r2)(1+r3) (1+r1)(1+r2)…(1+rn)
公式中：V為土地價格；a1…an為當年土地純收益；r1…rn為當年土地還原率；n為使用土地的年期或有土地收益的年期。
由于農用地主要通過種植或養殖產生收益，農用地的交換價值一般由農用地的收益能力決定。同時，農用地的收益不僅要考慮種植或養殖產生的直接收益，而且要考慮種植或養殖生態效果產生的生態價值。
因為農用地內部的不同用途（如耕地、果園、菜地等），會由于土地集約利用程度的變化發生相應的變化，這應該在估價時進行說明，即必須說明土地所在位置的土地利用方向，其土地現狀用途及以后的發展趨勢。
土地生產的收益主要由土地、勞動和資本等生產要素共同取得，土地的純收益必須從總收益中減去其它生產要素產生的收益后取得，所以在估價時，不能簡單地以總收益減去生產成本，而且應該減去其它生產要素的收益。這就涉及到其它生產資料收益的確定問題。一般農用地要達到一定的規模必須包括房屋、圈棚等地上建筑物、構筑物等，它們連同土地共同構成了不動產（多年生經濟作物應包括地上青苗附著物），單獨評估土地純收益需用總收益減去其它生產資料（房屋、水井、圍墻等）的收益，而其它生產資料收益的測算比較復雜，使地價測算的準確性受到懷疑，所以在測算地價時要把農用地及其地上建筑物、附著物作為一個整體共同測算。換言之，下面提到的農用地包括土地及其地上建筑物、構筑物和青苗附著物等，不是單純的土地。
1.測算年總收益
農用地由于利用方式不同收益有所不同，不同的土壤熟化程度收益亦有所不同。根據收益遞減原理在計算時應根據當前收益能力結合區域平均收益能力計算。
農用地一般有主產和副產之分，主產是指作物的果實（水稻、小麥等），副產是指秸桿等有一定經濟價值的產物。在計算總收益時主產、副產應同時計算在內，而且價格應以近年來社會市場批發價或收購價計算（市場化價格），而不應以市場零售價或國家定購價計算。這樣才能反映出宗地的實際總收益。對于多年生經濟作物，計算收益時當然應以宗地內現有作物的產量收益計算。
2.測算年總費用
農地的費用主要包括土地開發費和農業生產每年經常性費用兩種。土地開發費包括土地基本配套設施的開發費和土地的熟化費用兩種。
