土地使用權(quán)劃撥是指有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府依法批準(zhǔn)，在用地者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交其使用，或者將土地使用權(quán)有償交給土地使用者使用的行為。近年來，隨著我國(guó)城市建設(shè)的發(fā)展和房地產(chǎn)市場(chǎng)的日趨活躍，劃撥土地使用權(quán)進(jìn)入市場(chǎng)的行為日益增多。如何搞好劃撥土地使用權(quán)評(píng)估，規(guī)范房地產(chǎn)中介市場(chǎng)，本文試圖就此談一下看法。
一、劃撥土地使用權(quán)價(jià)格的涵義及構(gòu)成
劃撥土地使用權(quán)價(jià)格，是指通過劃撥方式取得的土地使用權(quán)在對(duì)應(yīng)狀態(tài)下的價(jià)格，它一般為通過劃撥方式取得并開發(fā)至對(duì)應(yīng)的基礎(chǔ)設(shè)施狀況下的土地資產(chǎn)價(jià)格。為配合和促進(jìn)國(guó)有企業(yè)改革，國(guó)土資源部于2001年2月3日下發(fā)了《關(guān)于改革土地估價(jià)結(jié)果確權(quán)和土地資產(chǎn)處置審批辦法的通知》(國(guó)土資發(fā)[2001]44號(hào))，通知中明確地提出了“劃撥土地使用權(quán)價(jià)格”的涵義及其相關(guān)問題。這一問題的提出，將實(shí)際存在于房地產(chǎn)市場(chǎng)并不斷以各種形式表現(xiàn)出來的劃撥土地使用權(quán)價(jià)格公開化、合法化。《通知》指出：“為支持和促進(jìn)企業(yè)改革，企業(yè)改制時(shí)，可依據(jù)劃撥土地的平均取得和開發(fā)成本，評(píng)定劃撥土地使用權(quán)價(jià)格，作為原土地使用者的權(quán)益計(jì)入企業(yè)資產(chǎn)”。可見，劃撥土地使用權(quán)價(jià)格由兩個(gè)方面構(gòu)成：一方面是劃撥土地使用權(quán)的取得成本，即無償或有償取得劃撥土地使用權(quán)直接支出的有關(guān)費(fèi)用，如拆遷補(bǔ)償安置費(fèi)等；另一方面是在對(duì)應(yīng)的劃撥土地上所投入的土地開發(fā)成本，如場(chǎng)地平整等改善土地利用條件的合理費(fèi)用。
二、關(guān)于劃撥土地使用權(quán)評(píng)估值中是否應(yīng)包括土地使用權(quán)出讓金的問題
對(duì)劃撥土地使用權(quán)評(píng)估值中是否應(yīng)包括土地使用權(quán)出讓金的問題，學(xué)術(shù)界一直沒有統(tǒng)一權(quán)威的定論。有人認(rèn)為“取得劃撥土地使用權(quán)，未向國(guó)家繳納土地出讓金，評(píng)估值中不應(yīng)包含土地使用權(quán)出讓金”。也有人認(rèn)為“如果劃撥土地使用權(quán)評(píng)估值中不包括土地使用權(quán)出讓金，國(guó)有資產(chǎn)就會(huì)流失”等等。關(guān)于這一問題，筆者認(rèn)為，從理論上講，劃撥土地使用權(quán)評(píng)估值中不應(yīng)包括土地使用權(quán)出讓金(這一點(diǎn)，可從前面所述的“劃撥土地使用權(quán)價(jià)格的涵義及構(gòu)成”中很直接地得到答案)。但在具體評(píng)估時(shí)，根據(jù)不同的評(píng)估目的，在評(píng)估報(bào)告中應(yīng)就土地出讓金的有關(guān)事項(xiàng)予以特別說明。
(一)以轉(zhuǎn)讓為目的，轉(zhuǎn)讓后按國(guó)家有關(guān)規(guī)定，受讓方不需辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，土地仍屬劃撥性質(zhì)的，土地評(píng)估值中不應(yīng)包括土地使用出讓金。
(二)經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓后變更為出讓地，以給受讓人提供地價(jià)依據(jù)作為估價(jià)目的的，評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的評(píng)估報(bào)告中應(yīng)包含劃撥土地使用權(quán)價(jià)格及土地使用權(quán)出讓金的款項(xiàng)，并注明以上兩項(xiàng)之和為受讓人合法取得該土地使用權(quán)時(shí)所應(yīng)支付的費(fèi)用，同時(shí)，應(yīng)分項(xiàng)就支付時(shí)間、原因及對(duì)象等加以具體說明。
(三)以抵押價(jià)值為評(píng)估目的時(shí)，劃撥土地評(píng)估值中不應(yīng)包括土地使用權(quán)出讓金。
對(duì)此，《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》第6條明確規(guī)定：“以劃撥方式取得的土地使用權(quán)連同地上建筑物抵押的，評(píng)估其抵押價(jià)值時(shí)應(yīng)扣除預(yù)計(jì)處分所得價(jià)款中相當(dāng)于應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額”。舉一個(gè)典型的例子：某企業(yè)用劃撥土地使用權(quán)及地上房屋抵押貸款，評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估抵押物價(jià)值達(dá)1000萬元(含土地出讓金400萬元)，結(jié)果該企業(yè)從A銀行貸款700萬元(1000萬×70%)，到期不能還貸，對(duì)該抵押房地產(chǎn)依法拍賣變現(xiàn)1050萬元，這1050萬元在扣除土地出讓金400萬元后，A銀行僅就余下的650萬元有優(yōu)先受償權(quán)，無疑銀行貸出的款雖說設(shè)定了抵押，但也無法得到預(yù)期的完全保障，銀行的利益受到損失。因此，在以抵押價(jià)值為評(píng)估目的時(shí)，劃撥土地評(píng)估值中不應(yīng)包括土地使用權(quán)出讓金。
(四)以確定拍賣底價(jià)為目的時(shí)，劃撥土地的評(píng)估價(jià)值從理論上講雖然不應(yīng)包含土地使用權(quán)出讓金，但在實(shí)際操作出具估價(jià)報(bào)告時(shí)，應(yīng)把土地使用權(quán)出讓金作為土地價(jià)值的一個(gè)內(nèi)容并予以必要的說明，其理由是，《城市房地產(chǎn)管理法》(主席令第29號(hào))第50條規(guī)定：“設(shè)定房地產(chǎn)抵押權(quán)的土地使用權(quán)是以劃撥方式取得的，依法拍賣該房地產(chǎn)后，應(yīng)當(dāng)從拍賣所得的價(jià)值中繳納相當(dāng)于應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額后，抵押權(quán)人方可優(yōu)先受償”。照此規(guī)定，劃撥土地拍賣時(shí)，應(yīng)假定其為出讓土地進(jìn)行評(píng)估拍賣，然后以拍賣所得的價(jià)款扣除國(guó)家應(yīng)得的土地出讓金后，余下部分由抵押權(quán)人優(yōu)先受償。由此可以看出：確定拍賣底價(jià)的劃撥土地使用權(quán)評(píng)估價(jià)值中應(yīng)包括土地使用權(quán)出讓金的款額，并予以必要說明，否則，拍賣所得中無法扣除土地出讓金。
三、其他幾個(gè)應(yīng)該注意的問題
(一)在對(duì)劃撥土地使用權(quán)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估時(shí)，其取得成本和開發(fā)成本兩項(xiàng)構(gòu)成均應(yīng)取社會(huì)平均成本，而非個(gè)別成本。
(二)關(guān)于土地使用權(quán)年限的問題。由于劃撥土地沒有土地使用年限的具體規(guī)定，而土地價(jià)格評(píng)估結(jié)果又直接與土地使用年限有關(guān)。對(duì)此問題，建議在評(píng)估時(shí)，將劃撥土地使用權(quán)年限設(shè)定為從估價(jià)時(shí)算起至各類用途用地的法定最高出讓年限。
(三)對(duì)含有劃撥土地使用權(quán)的評(píng)估報(bào)告，不能簡(jiǎn)單的以一個(gè)數(shù)據(jù)作為評(píng)估結(jié)果，還必須就評(píng)估的具體項(xiàng)目予以詳細(xì)說明，以便切實(shí)為實(shí)現(xiàn)評(píng)估目的提供真實(shí)可行的依據(jù)。如劃撥地進(jìn)行房地產(chǎn)抵押時(shí)，其評(píng)估值是否含有土地出讓金的款額，直接關(guān)系到銀行做出的“可予以貸款的數(shù)額占評(píng)估值的比例”的決定，這一點(diǎn)尤應(yīng)引起注意。
(四)在對(duì)拆遷范圍內(nèi)的房地產(chǎn)特別是居民住宅進(jìn)行評(píng)估時(shí)，其占用的劃撥土地使用權(quán)應(yīng)予以特殊的考慮。
在我國(guó)沒有法律規(guī)定之前，在城市范圍內(nèi)的土地和城市范圍以外的國(guó)有土地，除出讓土地以外的土地，均按劃撥土地進(jìn)行管理，城市拆遷范圍內(nèi)相當(dāng)多的居民住宅即屬此類。根據(jù)《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》(國(guó)務(wù)院305號(hào)令)第24條規(guī)定：“貨幣補(bǔ)償?shù)慕痤~，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格確定”。對(duì)拆遷范圍內(nèi)的劃撥地房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估時(shí)，考慮到拆遷評(píng)估屬補(bǔ)償性質(zhì)，主要應(yīng)針對(duì)房地產(chǎn)現(xiàn)狀進(jìn)行評(píng)估，而不應(yīng)考慮土地未來的潛在價(jià)值，不能用最高最佳使用的預(yù)期原則進(jìn)行評(píng)估。同時(shí)，在對(duì)舊城區(qū)的民宅進(jìn)行拆遷評(píng)估時(shí)，應(yīng)考慮到此類房屋占地很多是由繼受而來，雖然現(xiàn)在對(duì)這一塊作為劃撥土地在進(jìn)行管理，但在評(píng)估時(shí)也應(yīng)考慮這種繼受取得與典型的劃撥取得之間的差異，以充分體現(xiàn)公開、公平、公正的原則。
