房產評估中的水分
資產估值是一個非常主觀的過程。請兩位住宅房產評估師為一項房產估值，你可能會得到兩個不同的答案。把這同一個問題提給借款人、經紀商、貸款公司和投資機構，你會聽到四種不同的回答。每個人對房產價值都有自己的看法。雖然評估師的判斷是最重要的，但是他們的判斷絕非最可靠。
作為公平、公正的估值代表，評估師理應保持客觀性，嚴格按照規則和規定決定資產的公允市值。除了市場數據之外，他們的觀點不應受到其他因素的影響。而這正是理論與實際很少一致的又一例證。
貸款公司和經紀商向評估師支付薪水，后者以此為生。在誠實對待工作和取悅客戶之間尋找平衡是一件很吃力的事。當經紀商要求進行評估的時候，他會告訴評估師一個資產估值價或者目標值。如果評估師遲遲不能達到這個要求，那經紀商就會去找其他的評估師。嚴格按規矩辦事的評估師很難贏得回頭客。
既然資產評估是帶有主觀性的，那么房產估值就包含了一定程度可接受的水分。這是被允許存在的偏差——根據貸款公司或投資機構所認定的資產價值，資產估值的一部分數額或一定比例可以有上下浮動的空間。
允許經紀商選擇評估機構——影響估值水分的比例——導致了極易被濫用的一套制度體系。因為靠傭金吃飯的經紀商和貸款質量之間不存在內在的利益紐帶，所以他們有動機，也有手段去影響最終的評估值。由此產生的影響對貸款公司具有實質性的影響，次級貸款公司對此都心知肚明，所以，他們慢慢地都將經紀商提供的估值視為高度可疑的數字。
為什么估值對經紀商如此的重要?如果購房合同上的房子價格是25萬美元，但它的評估價只有24萬美元，那這筆交易就可能落空。在考慮貸款事宜的時候，貸款公司會選擇房屋購價和評估價之間的較低值作為房產的最終價值。如果房屋出售方不愿意以評估價為標準來降低售價，除了首付和過戶費用之外(甭管買家從哪兒弄來錢完成這些支付)，購房者還得補上這1萬美元的差額。對現金拮據的次貸借款人來說，這種狀況通常就會毀了這筆購房交易。
案例6——如何多摻點水分
經紀商提供的評估報告顯示，目標資產的評估值是32.5萬美元。借款人想要做再融資，拿到盡可能多的現金。評估師最初的評估調查顯示，同一地區的類比房產的市價范圍是27.8萬~36.2萬美元。乍一眼看上去，這個目標值似乎是合理的價值。
評估機構應該選取在年限、大小、風格和地段方面最接近目標資產的可比性同類房產。評估機構應該選擇三個可比房產價值中的最小值，但他們也可以更多地考慮該地區過去6個月的成交價。如果在這個方法下的選擇范圍太窄，那么，評估機構再搜索在方位上最靠近目標資產的類比房產。接著，評估機構根據目標資產，通過調整房產的主要屬性來修正所有類比房產的價值——面積大小、臥室和盥洗室數量、游泳池等等。這樣做有助于評估機構得出房產的市場公允價值。
在這個例子里，我們設定資產價格已經根據上述因素完成調整。評估機構找到這筆貸款資產的4套類比房產，其價值如下：
29萬美元
29.9萬美元
30.8萬美元
31.1萬美元
這些參考值似乎并不支持32.5萬美元的目標估值。因此，評估師又再深入地找尋一番，在1英里以外的地方找到另外兩套具有對比性的房產，其價值分別為33.5萬和34.3萬美元。評估師知道，如果他只把這兩套新發現的房產加入到整個類比房產之列，而不把價值最低的那兩套房產給去掉，目標估值同樣無法成立。于是，從相關方面——面積太小、房子太舊、風格不符——評估師認為，這兩套低值的房產對目標房產的代表意義和最初認定的不一樣了，確認此結論后，評估師感到，把這兩套房產去掉是有理有據的做法。于是，他用下面4套房產的價值進行評估：
30.8萬美元
31.1萬美元
33.5萬美元
34.3萬美元
最后得出的評估價值是32.5萬美元。一切操作均按照評估專業準則進行，評估師相信這個評估值準確地反應了房產的公允市值。這個過程表明，把一項評估值擴大5%~10%絕非難事。不過，正常的靈活處理與蓄意操縱之間的差異很微妙，所留下的狡辯空間就很大。
貸款公司知道資產價值通常都會被放大，所以他們也設計了一套例行辦法來保證評估師工作的有效性。這些方法一開始都是檢查政府稅收記錄，使用一套或幾套自動估值模型 (Automated Valuation Model，以下簡稱AVM)。這些程序能夠提供該地區已售資產的基礎資料，包括面積、售出時間、和目標資產之間的距離。
AVM顯示，該地區在過去6個月賣出了18套房子。只有3套房子的售價高于32.5萬美元的評估價，其中兩套已經被用做類比房產。這就是評估師虛增評估值的證據。有時，查看房產照片可以得到更多的信息。不必驚訝，那兩套價格更高的房子要比目標房產好得多。實際上，目標房產更接近30.8萬和31.1萬美元的類比房產。如果貸款公司的假設是對的，也就是說，房產被高估了1.5萬美元，這樣一來，房價就接近31萬美元。顯然，為了得到想要的估值，評估師利用了一些虛增手段。
到了這個地步，貸款公司要么接受評估師的評估價，或者再多多地研究研究。如果他們認為1.5萬美元的偏差不算大，那他們可能要求做做案頭復查。意思就是，另外找一位評估師來復查之前的評估，無須去房子那里做實地調查。從叫法上就可以看出，第二位評估師只需在桌面上工作，只能使用AVM 復核評估，具體操作由他自己決定。如果貸款公司覺得第一個評估價不太妥當，那他們會要求進行實地調查。這種復核范圍更廣，會要求第二位評估師實地查看房子，查對第一位評估師的工作，如果有必要的話，還要提供其他的類比性房產。
在上述例子中，貸款公司沒有要求任何額外的復查，而是接受了32.5萬美元的評估價。借款人以評估價獲得了全額的再融資貸款。也就是說，以房子實際價值計算，他多借了1.5萬美元。而貸款公司和投資機構認可估值偏差的幅度，最后確認并簽發這筆貸款。雖然次級抵押貸款行業并沒有明文公布標準流程，但是5年的次貸融資和銷售經歷告訴我，對我們的投資機構Countrywide、RFC、Household和花旗來說，10%的偏差是可以被接受的。換句話說，投資機構的貸款審批人認為房產值31萬美元的時候，他們可以接受的評估價最高可上浮到34.1萬美元，高于34.1萬美元的評估價就會有被打回票的風險。10%聽起來可能不多，但是你下面就會看到，這個幅度是推動資產價值實際增長的主要原因。
