先看個(gè)案例2013年，老張將一套價(jià)值550萬(wàn)，80平米兩居室贈(zèng)與給兒子小張，作為結(jié)婚婚房，并辦理了贈(zèng)予及過(guò)戶手續(xù)。
2016年1月，小張準(zhǔn)備將房子出售再換一套三居室，結(jié)果發(fā)現(xiàn)除了必要的契稅、增值稅之外，還需要繳納20%的個(gè)人所得稅：100萬(wàn)整個(gè)人驚呆了，有沒(méi)有?
原來(lái)，小張是通過(guò)接受贈(zèng)與的方式獲得的房產(chǎn)，如果要出售，根據(jù)《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人無(wú)償受贈(zèng)房屋有關(guān)個(gè)人所得稅問(wèn)題的通知 財(cái)稅[2009]78號(hào)》第五條的規(guī)定。
“征收個(gè)人所得稅主要有兩種方式：1、查驗(yàn)征收：納稅人能夠提供房屋原值等費(fèi)用發(fā)票的，個(gè)人所得稅=(計(jì)稅價(jià)格-原值-契稅-相關(guān)稅費(fèi)-合理費(fèi)用)×20%
2、核定征收：納稅人不能提供房屋原值等費(fèi)用發(fā)票的，個(gè)人所得稅=計(jì)稅價(jià)格×1%而根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)交易個(gè)人無(wú)償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)稅收管理有關(guān)問(wèn)題的通知國(guó)稅發(fā)[2006]144號(hào)》第二條第二款的規(guī)定：在計(jì)征個(gè)人受贈(zèng)不動(dòng)產(chǎn)個(gè)人所得稅時(shí)，不得核定征收，必須嚴(yán)格按照稅法規(guī)定據(jù)實(shí)征收。
這就意味著，小張必須按照超驗(yàn)征收的方式交稅。房子現(xiàn)價(jià)八萬(wàn)多一平，網(wǎng)簽合同價(jià)達(dá)到550萬(wàn)，減去老張當(dāng)年買房時(shí)花掉的30萬(wàn)，減去小張取得房屋時(shí)花去的成本20萬(wàn)，必須按照500萬(wàn)的20%繳納個(gè)人所得稅!總計(jì)100萬(wàn)!
如何過(guò)戶更合算?那按這三種方式過(guò)戶，各需要多少費(fèi)用呢?我們就以小張為例計(jì)算，例出三種方式，各需要繳納多少稅款?此次案例中是普通滿五，所有計(jì)算按此來(lái)算。方式一子女繼承過(guò)戶費(fèi)用主要有：
(1)公證費(fèi)：按房?jī)r(jià)1%交納(公證費(fèi)：受益額20萬(wàn)元以下的部分，按1.2%收取;超過(guò)20萬(wàn)元不滿50萬(wàn)元的部分，按1%收取;超過(guò)50萬(wàn)元不滿500萬(wàn)元的部分，按0.8%收取;超過(guò)500萬(wàn)元不滿1000萬(wàn)元的部分，按0.5%收取;超過(guò)1000萬(wàn)元的部分，按0.1%收取)
(2)房屋產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)：40元。
總費(fèi)用：550萬(wàn)*0.5%+40=2.75萬(wàn)零40元
方式二房屋產(chǎn)權(quán)贈(zèng)與父母在世時(shí)，是把房屋產(chǎn)權(quán)贈(zèng)送給子女。過(guò)戶費(fèi)用：
1.契稅：按房?jī)r(jià)3%繳納;
2.所得稅：直系親屬贈(zèng)與，本次免交所得稅，以后賣出按全額20%交
3.房屋產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)：40元
4. 公證費(fèi)：按房?jī)r(jià)1%交納(公證費(fèi)：受益額20萬(wàn)元以下的部分，按1.2%收取;超過(guò)20萬(wàn)元不滿50萬(wàn)元的部分，按1%收取;超過(guò)50萬(wàn)元不滿500萬(wàn)元的部分，按0.8%收取;超過(guò)500萬(wàn)元不滿1000萬(wàn)元的部分，按0.5%收取;超過(guò)1000萬(wàn)元的部分，按0.1%收取)
總費(fèi)用：如果今后不賣此房：550萬(wàn)*3%+40+550萬(wàn)*0.5%=19.254萬(wàn)
如果今后賣出此房：550萬(wàn)*20%=110萬(wàn)
方式三父母將房子賣給子女這種方案大家聽(tīng)到的比較少，它主要的過(guò)戶費(fèi)用：
1.契稅：90平方米以下首次購(gòu)房的按1%繳納;90平方米以上按房?jī)r(jià)1.5%繳納;非首次按本次成交價(jià)3%繳納。
2.增值稅： 非普滿二年按照差額交，普通滿二年才能免。
3.所得稅：普通住宅房屋產(chǎn)權(quán)取得滿五年的免征，未超過(guò)五年的按房?jī)r(jià)1%或房屋原值—房屋現(xiàn)值差額20%繳納。(滿五年唯一才能免，不唯一要交)
4.房屋交易手續(xù)費(fèi)：按房屋建筑面積2元/平方米交納(上、下家都需要收)。
5.房屋產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)：40.00元。
總費(fèi)用：550*1%+2*80*2+40=5.536萬(wàn)
顯然，三種方式中，子女繼承是最省錢的。但這也有個(gè)條件，繼承是基于過(guò)戶方已去世的前提，如果父母尚在就想將房產(chǎn)過(guò)戶給子女，買賣是最合算的。
小貼士如果父母尚在就過(guò)戶給子女，以后考慮賣出的成本，就都按照買賣做合算， 不做贈(zèng)與。
一般來(lái)說(shuō)，普通住宅買賣合算，非普通住宅贈(zèng)與合算。
