1、房屋實際出資人與產權登記人不符時產權歸屬如何界定?
現實生活中由于各種原因，房屋的實際出資人與房產證上的產權登記人并非一人，例如甲名下的房產，實為乙方出資購買，在這種情況下法院如何認定產權歸屬?
在不動產物權方面，已經進行登記的物權即經法定公示表征的物權，為法律物權，法律物權的權利主體是登記簿上記載的權利人。未經登記，但為真正權利人實際享有的物權，為事實物權，事實物權的權利主體是真正權利人。當事實權利人與法律權利人并非一人時，即公示的物權人并不一定是真正的物權人。當兩種物權發生矛盾的時候，法律該保護哪一種物權如果不對事實物權進行保護，則明顯不符合公平、正義的原則;如果對事實物權加以保護，則又該如何協調與法律物權的關系。
本文所舉的案情即為法律物權與事實物權發生沖突的情形。訴爭房屋雖然原登記在甲的名下，但根據多方證據可以確認訴爭房屋確系由乙方出資購買。購買房屋是繼受取得房產的重要方式，訴爭房屋的事實所有權人應當為乙方。所以，本案中的訴爭房產之登記權利人與實際權利人存在不相符的現象，即房屋的事實物權與法律物權并不是歸屬于同一方。但是，在處理法律物權與事實物權的沖突中，還必須注意以下幾點問題：
(1)對事實物權的保護，一般是在特定的當事人之間。即在特定的當事人之間，事實物權可以對抗法律物權。因為事實物權的保護是為了使真正權利人的權利得到回歸。這樣做的結果便是會打破權利的“正確性推定”或稱“一般性推定”。如果信賴公信原則的當事人已經取得物權，那么，事實物權的保護變喪失了基礎。因此，對事實物權的保護范圍必須限制在特定的當事人之間，即不應當影響到善意第三人的利益，否則就會動搖到物權公示公信的原則，也會危及交易的安全。
(2)在存在善意第三人的情形下，事實物權的保護須受到限制。物權的公示原則是指“物權的各種變動必須采取法律許可的方式向社會予以展示、以獲得社會的承認和法律保護的原則”。不動產權屬登記是權利人享有該不動產的證明，具有推定的證據效力。物權公示一個重要的效力就是使社會一般人信賴其為真實、正確的物權的效力，而與之產生交易行為。可見物權的公示原則旨在保護交易安全。此時，如果善意第三人因信賴公示公信原則，并且通過合理對價已經取得法律物權，則可以對抗事實物權。當然，在這種情況下事實物權人的利益可以通過不得當得利等方式加以救濟。
2、房產執行登記名義人與實際權利人不一致時的處理
我國商品流通領域里的某些限制和財產管理中的某些疏忽，形成登記的財產權屬難定。人民法院執行程序中在查封財產時就經常遇到登記財產的權屬難題。這分為兩種情況，第一種情況是：如果在執行程序中發現，申請執行的房地產登記在案外第三人名下，盡管被執行人占有、使用，人民法院能否直接采取查封措施?為了維護國家房地產登記的公信力，在執行程序中，人民法院一般不能直接裁判權屬爭議。如果申請執行人認為登記虛假，一般有三種救濟渠道，一是向有關登記機構反映，請求撤銷該登記;二是依據合同法中的撤銷權訴訟，通過民事審判撤銷案外第三人的虛假登記行為;三是通過提起行政訴訟，撤銷登記機構的登記行政行為。如果人民法院發現登記為虛假，則只能建議登記機構撤銷虛假登記。原登記被撤銷后，要恢復為被執行人登記，此后，人民法院方可采取查封措施。但是，如果登記名義人明確承認其并非實際權利人且書面認可登記在其名下的房地產實際屬于被執行人時，為了提高執行效率，節省司法資源，執行法院也可以直接采取查封措施。《通知》第七條對此已予以明確。第二種情況是，被執行人通過繼承、判決和執行等合法途徑已經得到了房地產的占有權，但還沒有進行物權變動登記的，依《通知》第八條規定，應當先由登記機構辦理過戶登記后，人民法院才能查封。
在實踐中，還經常遇到的一種情況是：登記在被執行人名下的財產，并非屬于被執行人所有，但按《通知》第五條規定，人民法院仍可對該財產進行查封。如果案外人占有、使用該財產并主張所有權的，該如何處理，本《通知》未作規定。在執行實踐中出現這種情形，可依據我國民事訴訟法適用意見的有關規定，由案外人提出執行異議，人民法院受理執行異議，應當予以認真審查，及時依法糾正執行錯誤。
